摘 要 近年來有關于房屋租賃合同租金的訴訟的比例不斷升高，尤其是在北京，上海，廣州，深圳等大城市的占比更高。由于經(jīng)濟的高度發(fā)展，大城市的租房行業(yè)也發(fā)展的如日中天。租賃逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重點發(fā)展方向，但是隨之而來的就是房屋租賃合同租金訴訟的相關問題，對于房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點如何確定，成為了我國房屋租賃的一個難題。本論文從三個方面來闡述關于租賃合同租金訴訟時效起算點的問題。

關鍵詞 房屋租賃 訴訟比例 起算點 時效 法律原則

作者簡介：朱探宇，福建天衡聯(lián)合律師事務所。

中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.07.320

一、房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點案例分析

房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點不僅關系到租賃合同的生效期，同時還與訴訟方的利益緊密相關。而租賃合同作為雙方利益的一個重要保證。租金時效的起算點是租賃合同的一個關鍵點。根據(jù)具體的案例來分析房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點確定的最佳方式。

有一份租賃合同，租期是五年，按年份來支付租金，這是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見的一個租賃合同。雖然看似很簡單，但是如果房東沒有按照預定的時間收取房租就很容易因為錯過時間而導致收不回房租。不可否認的是部分租房客存在著拖延房租甚至抵賴的情況，如果當這種情況發(fā)生時，房屋租賃合同就是對房主的保護。但是，如果房主沒有按時收取房租，那么就很會給部分想抵賴的租房客有可乘之機。那么對于房主來說，也將喪失在司法解釋上的主動權。

根據(jù)我國最高法院的明文規(guī)定，我國的房屋在租賃買賣和訴訟方面，需要按照合同內(nèi)所表明的訴訟時效起算時點來計算。注意分清其中的區(qū)別，關鍵在于無論是借款還是租金都要做到獨立的債務，通過合同將其表現(xiàn)的比較清晰，不僅可以避免在合同上所出現(xiàn)的問題，同時還可以保證房主的利益，也可以保證租房客的權益得到保障。而對于一些分期租賃房屋的合同來說，借款，買賣合同的分期應從最后一筆履行期間屆滿起算，這是在租賃過程中的一個突破性改革。根據(jù)我國最高人民法院所做的批示，無論是關于借款還是租賃的過程中，如果租賃人按照合同的約定完成了付費，那么就可以在時效訴訟合理的第二天開始進行計算，此條原則在司法培訓過程中同時適用。

二、關于租賃合同分期履行的案例分析

對于租賃分期的合同來說，每筆房屋租賃合同都要通過明確債權來進行計算，我國遼寧省大連市新鎮(zhèn)在2003年就有類似的房屋租賃糾紛并且做出了以下批示，《關于珠海粵運交通發(fā)展公司與大連新鎮(zhèn)企業(yè)集團公司借款合同糾紛一案的請示》的回復如下：

合同上所體現(xiàn)的卻是將整體的債務進行了分割，這種分割直接影響了房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點。因為當實際數(shù)額是一個數(shù)額的時候，履行的期限和法律后果也是不同的，那么對于債權人利用合同來維護自己的合法權益，成為了影響房屋租賃合同租金訴訟時效起算點的重要方法。針對大連的債權分割來說，租賃合同并不能完整的保護債權人的權益，應該通過民法來對房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點進行合理的記載和運用，通過民法的相關政策來計算其合同的訴訟時效，同時按照債券到期之時來計算起算點。

除此之外，連續(xù)性租金的支付方式有很多種，現(xiàn)如今最常見的一種就是分期支付，同時也有一些特殊的情況，例如在我國最高法院根據(jù)云南省人民法院所做的一些批示如下：

房屋租賃是一個具體的完整的內(nèi)容，要根據(jù)租客和房主的雙方意愿來進行合作，同時要秉承著牢固的信用原則，如果在期間存在一些不可理解的問題，那么也應該存在于期限滿的次日來計算，這是普遍的訴訟關鍵點，也是債務紛爭的關鍵點。起算點的計算不僅要考慮到合同內(nèi)容，同時也要根據(jù)具體的實際情況來分析。

三、分期履行合同對于起算點計算的影響

無論是債務還是租房權益的保護首要支撐點就是租房合同，其次就是在房屋租賃的過程中的訴訟點，也是影響訴訟起算點的重要因素。其中不僅包括了在租賃房屋過程中的各種手續(xù)都是為了保護租房客和房主雙方的合法權益。那么對于分期履行合同對于起算點的影響體現(xiàn)在時間方面。對于起算點來說，很多房屋的租賃存在著一些問題，比如租賃時間的起算點和結(jié)束的時間，這些因素都會影響房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點。那么對于分期履行合同更增加了計算房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點的難度。從客觀上來說，分期履行租房合同可以適當?shù)膶ψ饪瓦M行加租，因為其更為復雜，而且租客如果有抵賴之心可以運用手段來鉆法律程序的空子，分期的不確定性更大，很容易讓房主的權益受到侵害。

分析一個由于分期履行租賃合同而發(fā)生爭議的案例，2004年的河南人民法院針對分期履行合同中的訴訟做了以下的批示：

當租客的租賃期到時，分期合同的支付關系到房屋租賃合同的合法執(zhí)行和起算點的計算，那么對于一些沒有按照合同進行執(zhí)行的情況，可以從客觀的角度進行分析。此種做法，既按照民法的原則和順序，同時也可以最大限度的維護租賃雙方在法律上的平等地位不受侵犯。

四、訴訟時效司法解釋對于起算點的影響

由于租賃訴訟中的種類越來越多，內(nèi)容也越來越復雜，司法解釋成為這些訴訟中的核心參考內(nèi)容。隨著租客和房客的不同立場和供詞，司法實踐的過程也會變得更加復雜，更加紊亂，那么針對此種案件來說，訴訟中起算點的判決更加艱難，變得不再統(tǒng)一，甚至出現(xiàn)錯誤的起算點，導致案情的走向不明。2008年我國最高人民法院針對此種問題頒布了《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》，這項規(guī)定的頒布直接確定了訴訟中的起算點計算原則，從根本上解決了起算點的計算方式，讓起算點的計算方式變得更加明確。

我們仔細解讀這些內(nèi)容就可以發(fā)現(xiàn)，《最高人民法院關于民事案件訴訟時效司法解釋理解與適用》中，通過分期支付的方式， 可以巧妙地解決租客的資金運轉(zhuǎn)問題，但是卻給房主帶來了債務危機。這項內(nèi)容中正式統(tǒng)一了房屋的起算點方式，從客觀上確定了起算點在房屋訴訟中存在的問題，并且可以通過法律自我修復的方式解決此類問題。實際情況其實就是根據(jù)法律的變動而產(chǎn)生的些許調(diào)整，隨著時間的延長，房屋租賃合同也會出現(xiàn)些類似的問題，從最高法院的詮釋中，我們可以得出的就是在不斷發(fā)展變化的歷史中，只有堅守法律的底線才是現(xiàn)實生活中我們每個人都該遵守的原則。

這項內(nèi)容讓房屋租賃訴訟中的起算點能夠很好的計算并且可以直接解決了諸多爭議和民事紛擾。讓租賃合同的執(zhí)行變得更加順暢，讓房客和租戶的關系變得更加融洽，變得更加和諧，讓房地產(chǎn)的租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展。

五、定期給付房屋租賃的對訴訟起算點的影響分析

定期是每一個租賃合同都必須嚴格執(zhí)行的一項重要內(nèi)容，其不僅包括著租房者的租房日期還有租房者的租賃時間和規(guī)定支付時間，這些都是在房屋租賃合同訴訟中的關鍵性內(nèi)容，那么對于房屋的租賃者來說，這些既是約束也是保護，這些讓其在房屋租賃的過程中可以更好地維護自身的合法權益。對于房主來說，定期的收取房屋租賃的費用可以很好地維護與租客之間的關系，讓租客和房主之間的關系變得更加和諧，及時的進行溝通可以避免很多不必要的麻煩。但是值得我們注意的是司法解釋對于起算點的計算方式從一種變成現(xiàn)如今的3種，也表明了我國的法律也是隨著現(xiàn)實生活而不斷發(fā)展變化的。我們可以從三個方面來考慮這個問題：

（一） 從訴訟時效制度的價值取向考慮

時效性會極大地影響整個訴訟的進度，同時也會對租客和房主的生活帶來相關的影響。如在物業(yè)費的支付方面，很多房主和租戶就很難達成一會致的想法，但是隨著時間的推移和雙方的協(xié)商就會得到很合理的解釋權益，同時也會讓租賃變得更為簡潔，雖然在司法解釋中并沒有明確的確定其結(jié)束的時間，但也對租賃雙方有著合法的解釋。

（二）客觀地從房屋租賃的實際性來考慮

維護債權人的合法權益，不只是依靠房屋租賃合同的內(nèi)容，同時還有房屋細節(jié)上的一些。這不僅代表了我國租賃房屋合同的重要內(nèi)容，也說明了我國實際的租賃情況中極有可能會出現(xiàn)的一些問題，譬如連續(xù)性的租賃就是我們法律程序中所說的連續(xù)性債務。所以我們要從整體性，關聯(lián)性和獨立性進行考慮。如此才能結(jié)合實際，讓現(xiàn)實的租賃變得更加和諧，并且按照法律程序走向正軌。

（三） 從司法角度考慮起算點，利于節(jié)約訴訟成本

如果我們從司法的角度來對租賃訴訟中的起算點進行合理的推算，就可以節(jié)約訴訟成本并且提高了訴訟的效力，讓租賃雙方的權益都能得到合理的安排。合理安排債權人的合法權益，是我們租賃雙方都應該做到的問題。那么從客觀上來說，債權人也起到了聯(lián)系雙方的紐帶作用。

六、全國司法裁判對房屋租賃起算點的不同計算標準

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，房屋租賃已經(jīng)成為我國目前部分房主的主要生活來源，而對于房屋訴訟的起算點來說，體現(xiàn)在合同上的部分需要我們不斷地通過實踐來改善，那么對于我們而言，要以全國司法裁判作為我國房屋租賃的起算點，而不是只根據(jù)租賃合同來進行改進。如廣東高院、江蘇高院規(guī)定從最后一期履行期限屆滿之日起算，其就是通過本地租房訴訟案件中總結(jié)出來的。隨著時間的推移和現(xiàn)實生活的不斷發(fā)展變化，越來越多的人開始意識到房屋租賃法律訴訟中起算點的重要性，從客觀上來說，在我國房屋訴訟中的起算點計算關系到越來越多的法律問題。在不同地域和不同文化中，根據(jù)其實際情況來做出具體的判斷，是法律的進步也是社會的進步。

七、結(jié)語

我國的房屋租賃訴訟必中已然呈上升趨勢，在現(xiàn)實生活中越來越多的人逐漸的從事到了租賃房屋的行業(yè)，特別是在北上廣深這樣的大城市，其不僅有著非常豐富的經(jīng)濟條件，同時也有著不可抵擋的發(fā)展優(yōu)勢，房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點現(xiàn)如今已經(jīng)成為越來越多北漂一族們的壓力，但同時也是催促其不斷努力向前發(fā)展的動力。換而言之，當房屋租賃合同租金訴訟時效會因為現(xiàn)實情況的不斷發(fā)展變化產(chǎn)生新的格局，從而對房屋租賃的過程中產(chǎn)生一個保護作用，運用法律保護自己才是每個現(xiàn)代人應該懂得的道理。隨著現(xiàn)實生活的不斷發(fā)展變化，房屋租賃已然成為現(xiàn)如今大都市的發(fā)展趨勢，也是我國房屋租賃事業(yè)發(fā)展的重大風向標。對于房屋租賃合同租金訴訟時效的起算點如何確定，也對其有著重大的影響和推動作用。

參考文獻：

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