河南財經(jīng)政法大學(xué)教授 李曉峰

中國房地產(chǎn)市場進入存量房時代

河南財經(jīng)政法大學(xué)教授 李曉峰

從1998年城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，基本擺脫住房短缺時代。截止到2016年底，我國城市人均住房建筑面積達到33平方米以上，農(nóng)村人均住房建筑面積達37平方米以上。同時，我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)超過1.1套。而在2012年，我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)首次超過1套，2012—2016年這四年來這一數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢，相信未來還會不斷增加。通過這些數(shù)據(jù)表明，我國從1998年城市住房改革至今，經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，人均面積超過30平方米時，戶均套數(shù)超1套，計劃經(jīng)濟時代留下的最嚴(yán)重的住房短缺問題已成為歷史，基本擺脫了住房的短缺時代，我國住房市場正在轉(zhuǎn)型，從以增量房為主的時代轉(zhuǎn)向以存量房為主的時代。

2016年底，全國存量房市場二手房交易與新房交易比例為0.7∶1，全國前30名城市中二手房交易與新房交易比例為1.1∶1。北上深三城二手房交易與新房交易比例為2.7∶1，房地產(chǎn)起步越早、越發(fā)達的城市和排名靠前的地區(qū)，二手房交易比例遠超新房。如，美國、德國、英國、法國以及日本等發(fā)達國家二手房與新房交易比例約為8∶1至10∶1之間。我國與美國、日本相比，這個比例還是很低的。可以說，中國剛剛步入到存量房時代。

隨著存量房時代的到來，房地產(chǎn)市場也將發(fā)生變化：一是房地產(chǎn)市場價格將更多依靠市場機制來決定。新房市場由于開發(fā)商可以操縱、運作手中大量的房源，新房依賴市場性差一些，二手房則更多依靠市場來決定。二是存量房市場的到來，將改變政府對房地產(chǎn)的發(fā)展理念。增量房時代逐漸結(jié)束，二手房逐步取代新房占據(jù)市場交易的主導(dǎo)地位，政府將改變過去土地財政的思路，圍繞存量房“做文章”。三是房地產(chǎn)業(yè)必將加快供給側(cè)的改革。城市建設(shè)“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放發(fā)展方式將發(fā)生根本變化，是將房屋的供應(yīng)市場由過去的增量房一方獨大逐漸過渡為增量房與存量房相互均衡，并且將來以存量房為主的供給模式。住宅市場會更反映出真實需求。

中國房地產(chǎn)市場以2015、2016年為轉(zhuǎn)折點，進入到一個新的時代——存量房時代。在存量房里，租賃房市場是個什么概念？一個國家的房地產(chǎn)市場真正進入到以存量房為主的時代，三個市場應(yīng)均衡發(fā)展。一是新房買賣；二是二手房買賣；三是租賃市場。一個國家進入到一個相對成熟的房地產(chǎn)市場是三個市場的均衡發(fā)展。過去是新房市場一房獨大，現(xiàn)在二手房市場已迎頭趕上。目前，在我國三大市場中最為薄弱的環(huán)節(jié)就是住房租賃市場。

2016年，我國新房與二手房交易的總額為17個億，其中7個億為二手房買賣，10個億的新房買賣。與17個億的房屋買賣市場相比，房屋租賃市場為1個億，只占6%，遠遠落后于二手房市場。二手房市場發(fā)展極快，租賃房市場還有很長的路要走。去年，我國發(fā)39號文明確，關(guān)于加快培育和發(fā)展租賃市場的若干意見。存量房市場目前處于一個非常不完善、低層次的階段，在今后一段時間，我國存量房市場不僅僅是二手房的買賣唱主角，租賃房市場更要迎頭趕上。我國為什么這個時候要解決租賃房市場問題？主要有：一、租賃房市場跟銷售市場、買賣市場、轉(zhuǎn)讓市場相比，能真正解決“房子是用來住，而不是用來炒”的問題。我國目前對房屋的定位越來越清晰、越來越明確。但房屋只要有買賣，就會有炒作，不管是新房買賣還是二手房買賣，在租賃房市場中，很少人會用租的房子來炒，我國目前重點發(fā)展租賃房市場與房地產(chǎn)的重新定位有密切的關(guān)系。二、在我國房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制中，涉及到住房租賃問題，租賃市場正處于幼年階段，發(fā)育時期，要解決住房租賃問題，必須要解決四個問題：一要解決租賃房的房源問題；二要解決權(quán)益問題；三要提高中介機構(gòu)的市場滲透率；四要通過中介機構(gòu)讓租房者得到專業(yè)的服務(wù)和更好的體驗。

我國建立存量房時代市場要靠兩個方面發(fā)力。一是政府。需上升到法律層面，提供更多房。二是企業(yè)。打造自己專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，提高市場滲透率。