張琪

摘要：隨著我國房地產行業(yè)的快速增長，房地產估價行業(yè)運行情況已經逐漸進入良性循環(huán)的軌道。但是房地產評估也遇到了發(fā)展的桎梏，本文分析我國房地產評估行業(yè)管理中存在的問題，分析其問題，剖析原因，進而提出相應的對策建議。

關鍵詞：房地產估價；問題；對策；建議

房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格進行估算和判定的活動。許多房地產評估機構秉承專注、專心服務理念，緊緊依托新興業(yè)務市場，逐步形成了以知識產權評估、質押、融資新渠道研究為核心目標的發(fā)展方向。在瞬息萬變的市場競爭中，主動從客戶角度客觀分析，用專業(yè)的立場考慮評估方案，使客戶評估流程達到預期的效果。

1房地產估價研究背景

1.1房地產估價是新興行業(yè)

隨著經濟步入了快速發(fā)展的列車道，我國房地產估價行業(yè)也逐漸成長起來。房地產業(yè)已經成為國民經濟的新的增長點，房地產估價是市場經濟不可或缺的一個部分。

1.2房地產估價從業(yè)人數(shù)眾多

隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，當下我國房地產估價行業(yè)從業(yè)人員出現(xiàn)了井噴式的增長。截至2017年底，我國房地產估價行業(yè)人員達50余萬人，人員隊伍逐漸壯大。

1.3房地產估價業(yè)務覆蓋廣

房地產評估覆蓋業(yè)務廣，涉及房產土地的抵押、拆遷、等目的的評估。具體有：（1）國家出讓、出租或提前收回國有土地使用權；（2）以集體所有土地使用權入股、聯(lián)營、合資；（3）房地產轉讓、抵押、保險、設典、租賃；（4）新建、改制股份制企業(yè)和有限責任公司涉及的房地產評估；（5）因企業(yè)資產核算、破產清算涉及的房地產評估；（6）房屋拆遷補償；（7）房地產繼承、分析、合并；（8）仲裁或訴訟中的房地產價格評估；（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他評估事項。

2房地產估價概況

2.1房地產估價定義

房地產估價是指房地產估價機構接受他人指定注冊房地產估價師，對房地產的價值或價格進行分析、計算和判斷，并提供相關的專業(yè)意見。

2.2房地產估價類型

房地產估價的類型主要分為三類：一般評估、專項評估和房地產抵押評估。這三種形式之間存在著明顯的差異。法律效果的總體評價不強，但具體的評價和房地產抵押貸款評估具有法律約束力，尤其是新的資產評估方法，對此類房地產的法律要求越來越嚴格。帕普里薩爾規(guī)范和區(qū)分不同類型的評價，從法律法規(guī)、相關政策、甚至收費等方面都有很大的幫助。拓展房地產估價業(yè)務，促進房地產估價行業(yè)的發(fā)展，促進中國科學、完整的房地產估價體系的建立，是非常有幫助的。

2.3估價原則

估價原則是基于估價活動的規(guī)則或標準。雖然在房地產估價標準中遵循不同的估價原則需要不同的估價類型，但不存在不同估價類型的細分。隨著時代的變遷，許多對房地產估價原則的要求不符合當前房地產估價行業(yè)的要求，因此有必要結合不同的估價。企業(yè)的特點，根據(jù)實際情況，有針對性地更新、完善和細分房地產估價原則，并在此基礎上，遵循具體的估價原則，對不同類型的估價業(yè)務作出科學的評價。

3房地產估價行業(yè)存在的問題

3.1評估機構管理體系混亂

由于我國自上而下的垂直管理體系，評估業(yè)有房地產評估、土地評估和資產評估，各個部門存在分龍治水的情況。當一份土地評估報告有爭議時，無法統(tǒng)一各自的意見，單個部門的評估結果不被其他部門認可。長此以往，房地產估價行業(yè)出現(xiàn)了惡性發(fā)展，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

3.2評估人員整體素質不高

從整個評估行業(yè)來看，缺乏高素質的專業(yè)評估人員，勞動者素質技能亟需提高。只有2/3全職的評估人員，剩余1/3的兼職人員，造成了房地產評估行業(yè)的混亂。

3.3評估報告的可信度較低

雖然當下房地產評估機構蓬勃發(fā)展，但是出具的評估報告，大多質量很低，缺乏可信度。房地產評估由于利益的驅動，這就給不具備條件的估價人員留下可乘之機，進一步降低了評估報告的可信度。

3.4評估制度建設不全

自從房地產評估機構脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，容易造成各個等級評估所的評估人員七拼八湊，導致評估制度建設不全。由于職能不清，職能“越位”和“不到位”情況時有發(fā)生。

4房地產估價行業(yè)問題原因分析

4.1制度層次建設落后

制度層次，尤其是在現(xiàn)有的法律中，并未形成以估價機構資質標準和估價師注冊為核心的房地產估價法律法規(guī)體系，同時缺乏房地產估價各項法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實施細則，相關技術標準、技術規(guī)范也有待完善。

4.2體制層次管理混亂

體制層次上，主要是不正當競爭現(xiàn)象嚴重。我國房地產估價機構準入門檻較低，造成機構數(shù)量多、規(guī)模小，普遍缺乏品牌意識，核心競爭力薄弱。在激烈的市場競爭中，這些機構往往采取不正當手段謀取利益，致使惡性競爭頻發(fā)。

4.3結構層次搭建不全

結構層次上，主要是勞動者素質技能結構較低。國內房地產估價行業(yè)起步較晚，從業(yè)門檻較低，導致從業(yè)人員缺乏科學性和嚴謹性，專業(yè)素質不足，遵守職業(yè)道德的情況較差。

5房地產估價行業(yè)發(fā)展建議

5.1構建完善的評估機構管理體系

建立起適應中國國情、與國際趨同、兼容性較強的評估準則體系，一個完整的績效管理體系應該至少包括評估內容、評估機構、評估主體、評估頻率、評估操作流程等。搭建一整套較為完善的法律法規(guī)體系和健全的準則體系，有持續(xù)發(fā)展的制度基礎。

5.2提高評估人員整體素質

從整個評估行業(yè)來看，專業(yè)評估人員數(shù)量較少，要積極培養(yǎng)高層次的房地產估價人才。估價行業(yè)的繼續(xù)教育在我國業(yè)界還存在著空白，應該將繼續(xù)教育深入、科學、廣泛的在我國進行推廣。提升我國房地產估價師在國際上的影響力和競爭力。重視人才，評估機構的人才很重要。一方面逐步淡化行政管理職能，讓市場自由選擇，進行優(yōu)勝劣汰。另一方面將房地產估價師、土地估價師等與從事房地產評估相關的執(zhí)業(yè)資格并軌。

5.3建立有效評估報告

加強資產評估行業(yè)監(jiān)管、做好資產評估工作提出明確要求。相互促進與合作，組織開展與行業(yè)評審標準配套的估價報告模板及說明、各種主要估價方法實務操作意見及主要估價參數(shù)選擇，以及各種主要房地產估價類型估價實務操作意見等的研究，提高房地產估價行業(yè)整體專業(yè)水平和估價報告的整體質量水平。

5.4健全評估制度建設

通過建立健全完善的房地產評估市場的各項制度，加強動態(tài)管理，執(zhí)行嚴格的準入與退出制度。加強動態(tài)管理，執(zhí)行嚴格的準入與退出制度，及時糾正行業(yè)中的不正當競爭行為與不恰當?shù)墓纼r行為。加強行業(yè)監(jiān)管力度，參與政府重大問題、重大決策的制定。

5.5塑造房地產品牌

近年來，隨著互聯(lián)網在社會各領域的普及和發(fā)展，房地產估價行業(yè)也帶來了巨大的發(fā)展機遇。房地產評估機構和房地產評估從業(yè)人員可以利用互聯(lián)網的相關特點，提供房地產估價機構、房地產估價從業(yè)人員和相關估價行業(yè)的信息。搭建網絡平臺，通過需求者點擊和評價，不斷提高房地產評估機構和房地產評估從業(yè)人員的聲譽和社會影響力，建立房地產評估機構和房地產品牌。評估從業(yè)者。品牌效益對整個房地產評估行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。