文丨夢 田

旅游地產(chǎn)，請繃緊理性之弦

文丨夢 田

相較普通房地產(chǎn)而言，旅游地產(chǎn)雖本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，但功能與服務(wù)對象卻發(fā)生了巨大的變化，而是著眼于滿足游客的需求。隨著人們對旅游的體驗的需求越來越高，度假旅游也已經(jīng)成為一種新的趨勢。為迎接這種趨勢的到來，旅游度假地產(chǎn)也將迎來新一輪發(fā)展期。

時下有一句流行雞湯特別鼓動人心：人，或者心，至少有一樣在路上。

之所以這句已經(jīng)泛濫成災(zāi)的雞湯頻繁擊中現(xiàn)代都市人的內(nèi)心深處，在于人們總是愿意相信，“生活在別處”才是正經(jīng)事，所以常攢著勁，跟著旅游團，追求花最少的錢，用最短的時間，玩盡可能多的景點，如同浮光掠影、趕場似一般，至少也算是讓自己的身與心出了一趟遠(yuǎn)門。

但也有人選擇追求旅游過程中高質(zhì)量的休閑和享受，渴望身心徹底的放松。例如到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修心養(yǎng)性一番，遠(yuǎn)離高懸在城市上空的“霧霾”，彌漫在各種道路的尾氣和喧囂的城市噪音，轉(zhuǎn)而在大自然中與家人同享天倫之樂。

于是，旅游地產(chǎn)應(yīng)運而生了。其實早在20世紀(jì)初，法國地中海沿岸就開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。這便是旅游地產(chǎn)最初的萌芽。到20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游地產(chǎn)的正式開始。

而在我國，旅游地產(chǎn)從上世紀(jì)90年代就已經(jīng)獲得了初步的發(fā)展。在海南、福建等地，以山地、濱海、為主題的別墅、酒店等開始此起彼伏出現(xiàn)，都讓旅游地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生實質(zhì)上的飛躍。大規(guī)模、綜合性、多功能的旅游地產(chǎn)項目相繼涌現(xiàn)，并在實現(xiàn)異地建設(shè)、異地推廣、異地買賣上做出了大量工作。這些方式都對旅游地產(chǎn)項目的成熟和豐富起到了舉足輕重的提升作用。

2017年2月5日，中共中央、國務(wù)院一號文件發(fā)布，“旅游+”首次寫入中央一號文件，這也是自2015年開始，旅游連續(xù)3年寫入中央一號文件，可見黨中央、國務(wù)院對旅游業(yè)的高度重視。

“旅游+”是什么？從國家旅游局局長李金早的詮釋中可以看出，“旅游+”是指充分發(fā)揮旅游業(yè)的拉動力、融合能力，及催化、集成作用，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域發(fā)展提供旅游機會，形成新業(yè)態(tài)，提供其發(fā)展水準(zhǔn)和綜合價值。例如：“旅游+互聯(lián)網(wǎng)”、“旅游+購物”、“旅游+文化”、“旅游+健康養(yǎng)生”、“旅游+新型養(yǎng)老”等。

那么，在新一輪房價的嚴(yán)厲調(diào)控下，這是否預(yù)示著我國“旅游地產(chǎn)”已然駛?cè)胄碌囊惠啺l(fā)展快車道呢？

熱度不減日趨火爆

相較普通房地產(chǎn)而言，旅游地產(chǎn)雖本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，但功能與服務(wù)對象卻發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。它可以是酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮(zhèn)、汽車營地……只要是和旅游相關(guān)，旅游地產(chǎn)可以變換不同的載體。

旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢還在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值，與目前所倡導(dǎo)的“旅游+”也更為契合。

一直以來，旅游地產(chǎn)的開發(fā)都是我國房地產(chǎn)市場關(guān)注熱點。2016年全年國內(nèi)旅游44.4億人次，同比增長11%；國內(nèi)旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%；此外，據(jù)中國旅游研究院預(yù)測，2017年一季度居民整體出游意愿高達82%，同比環(huán)比均有上升。預(yù)計，2017年全年國內(nèi)旅游人數(shù)48.8億人次，同比增長10%；國內(nèi)旅游收入達4.4萬億元，同比增長12.5%。

以海南為例，海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1到11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%；銷售額1290.98億元，增長51.2%。同時，全省房屋銷售均價均在9800元/平方米左右，增長4.6%，增速比上月提升2.3個百分點。2016年現(xiàn)在這一波屬于第四波，就是健康養(yǎng)生需求催生的海南房地產(chǎn)熱潮。嚴(yán)格意義上老說，這不算單獨一波，因為一直以來，去海南過冬、或者購買房子的北方客戶都不少，“候鳥生活”早在幾年前就已經(jīng)流行。不過近年來，人們對健康與養(yǎng)生日益重視，海南良好的氣候與環(huán)境，給深受霧霾毒害的北方人，更增吸引力而已。

海南旅游度假地產(chǎn)是中國旅游度假地產(chǎn)的典型代表，也是一個極端的代表。賣方在極南、買家在極北的明顯極端的差異，成為一個極明顯的特征。這個極端的特征甚至讓人們忽略了一個事實：人們在購買旅游與度假地產(chǎn)時，其實是在愿意為美景、美食、健康、美好的生活買單。其實，不光海南的旅游度假樓盤受到青睞，一些熱門旅游目的地的地產(chǎn)也在被關(guān)注。有媒體報道，在云南大理，一個蒼山腳下的項目，在買房者的構(gòu)成中，大理當(dāng)?shù)厝藙t只有5%，北京人已經(jīng)占到了25%以上，上海、廣州的買房者占了20%，其余城市的占了50%。由于旅游度假地產(chǎn)的趨勢所在，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入。在百強房企中，至少有二分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，包括恒大、碧桂園、萬科、萬達、雅居樂、富力、星河灣、綠城在內(nèi)的頂級開發(fā)商悉數(shù)進場。

我們所熟知的那些國內(nèi)的風(fēng)景名勝，如今都已插上了國內(nèi)房企的“紅旗”。2015年末震撼全國的海南恒大海花島讓更多的地產(chǎn)行業(yè)掌舵者看到了希望。恒大?；◢u登上成為全國旅游地產(chǎn)榜首單，開盤累計總成交金額達122.05億、開盤銷售面積136萬平方米、認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬人，開盤銷售金額、銷售面積和認(rèn)籌到訪人數(shù)創(chuàng)三大世界紀(jì)錄。

萬達集團攜幾家民營企業(yè)，在北起長白山，南至鼓浪嶼的多個旅游勝地，投資規(guī)模接近1700億元；龍湖地產(chǎn)自2010年開始，耗資49億多元在煙臺養(yǎng)馬島和市區(qū)內(nèi)共獲得6300多畝土地。連萬科也按捺不住，在青島、唐山、南充拿下5個項目，基本用于開發(fā)旅游地產(chǎn)。

央企也緊隨其后。與中國中鐵組成聯(lián)合體，按比例共同出資參與?？谑袞|海岸如意島項目的競標(biāo)，其中，中弘股份占比45%，中國中鐵占比55%。如意島為人工填島項目，預(yù)估面積約6.12平方公里。

中信建設(shè)證券報告指出，旅游地產(chǎn)已逐步成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資熱點，目前，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元。

有媒體根據(jù)各家公司公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)開發(fā)商涉足旅游地產(chǎn)（包括合作）的擬開發(fā)規(guī)模超過5000億。

潛力大問題多

2017年2月下旬，一地旅游地產(chǎn)在京舉辦的推介會上，推出“50萬起步的海景房”，即可自住又能投資。樓盤工作人員表示，“半天，整整一棟樓，一掃而光?！惫ぷ魅藛T透露，像北上廣深等一線城市，50萬可能剛剛夠一個或大或小的洗手間，根本談不上投資房產(chǎn)。而對于這些城市的中產(chǎn)階層來說，手里有幾十萬元的閑散資金，而這些錢存在銀行，基本隨著人民幣的貶值逐漸消磨著本就不大的作用力，尋找一個變成資產(chǎn)的機會就成為迫切需求。

旅游地產(chǎn)典型案例——海南?；◢u

據(jù)世界旅游組織預(yù)測報告稱，預(yù)計到2020年，中國將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營、度假類不動產(chǎn)物業(yè)用于投資理財和休閑度假。按每戶50萬元資產(chǎn)計算，旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計將達到40萬億元。目前，國內(nèi)涉足旅游地產(chǎn)的企業(yè)已超過100家，其中既有如中旅、華僑城、萬科、萬達、綠城等實力雄厚的老牌投資開發(fā)商，也包括一些名不見經(jīng)傳的小開發(fā)商。從樓盤品質(zhì)來說，雖然依托景觀都被貼上了不同主題的亮麗標(biāo)簽，但還是難掩其良莠不齊的本質(zhì)。業(yè)內(nèi)人士稱，國內(nèi)多數(shù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式幾乎與普通住宅無異，未能正視購房者的真正需要，從而才導(dǎo)致項目華而不實。

開發(fā)商為了更快的獲得利益，把旅游地產(chǎn)做成了一條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，使其可以在全國復(fù)制，海南的旅游地產(chǎn)項目被照搬到云南，好像看上去還不賴。但事實上，優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)是應(yīng)因地制宜的，一個項目中需要什么樣的配套應(yīng)該是由項目所背靠的景觀資源來決定的。

其二，旅游地產(chǎn)還是房企在樓市嚴(yán)厲調(diào)控下，為繼續(xù)生存而尋找的一塊“跳板”?！皬恼哒{(diào)控到土地政策及趨勢到長期利潤上看，目前住宅地產(chǎn)調(diào)控從緊，商業(yè)地產(chǎn)仍是‘商住倒掛’，旅游地產(chǎn)或是調(diào)控背景下房地產(chǎn)商的另一條可選之路?！眮喬鞘邪l(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為。

中投顧問高級研究員黎雪榮分析，如今樓市基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢，由于地產(chǎn)和旅游資源的稀缺性，二三級城市旅游地產(chǎn)熱或?qū)⑷绾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展一般，引發(fā)二三級城市新一輪跑馬圈地，從而推動房價上漲。

從商業(yè)模式和盈利模式而言，即使是國內(nèi)現(xiàn)在發(fā)展最好的旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城，仍然未能實現(xiàn)真正以旅游方面的收入來支撐的盈利模式。華僑城年報顯示，盡管主題公園和文化表演也能帶來門票和演出收入，但華僑城真正的盈利仍來自于項目配套住宅的銷售收入。

雅居樂的清水灣項目，號稱旅游地產(chǎn)，其實主要由住宅提供溢價紅利，隨著調(diào)控發(fā)威，海南成交急劇下滑，項目便陷入尷尬境地。美林在5月7日的研報中指出，一季度是海南樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但清水灣整體銷售額同比下降32%。

其三，在旅游地產(chǎn)狂潮背后，一直有一只“看不見的手”：是地方政府的積極主動，也推動了旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮。業(yè)內(nèi)人士分析，旅游地產(chǎn)熱的背后，與地方政府的利益驅(qū)動不無關(guān)系。地方政府通過引入房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)財政收入和GDP的提升，還有助解決就業(yè)問題，旅游項目逐步成熟后，還會產(chǎn)生持續(xù)的稅收收入，帶動當(dāng)?shù)叵M，可謂一箭多雕。

早在2010年8月17日，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一就在“旅游導(dǎo)向型土地發(fā)展國際高峰論壇”上表示，在全國各省市制訂的“十二五”規(guī)劃中，已有27個省區(qū)市把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

在政府眼中，旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級的依托、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的途徑、促進地方經(jīng)濟發(fā)展的抓手；在企業(yè)眼中，旅游地產(chǎn)是避開房地產(chǎn)調(diào)控的投資渠道、獲取優(yōu)質(zhì)資源的相對低成本方式；而在中產(chǎn)階級眼中，則成為投資保值增值的重要途徑，于是旅游地產(chǎn)變成了眾人爭搶的香餑餑，但同時，也漸漸嗅到了危機的味道，迅速激發(fā)“泡沫”翻滾，一觸即破。

分析人士指出，目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目對服務(wù)和配套的重視不足，體現(xiàn)更多的是風(fēng)險。從投資的角度說，要實現(xiàn)交易平臺的市場化，需要后期通過旅游產(chǎn)業(yè)鏈運營促成物業(yè)的二次升值也成為迫切需要，而不是單純依托景觀建造房地產(chǎn)來短期獲利。如果一味地追求短期利益，追逐地產(chǎn)部分的銷售收入，忽視旅游運營，勢必會造成“空城”現(xiàn)象，這是對旅游資源的極大浪費，也損害了置業(yè)者的利益。

退燒降溫投資還需理性

現(xiàn)階段，我國旅游地產(chǎn)開發(fā)更多的是政策影響下房企轉(zhuǎn)型的渠道，房地產(chǎn)性質(zhì)重于旅游性質(zhì)，住宅和度假地產(chǎn)為主，且呈現(xiàn)“一線城市靠地產(chǎn)，二三線城市靠資源”的特點。真正應(yīng)旅游業(yè)內(nèi)在需求而開發(fā)旅游地產(chǎn)的理念不足；不論是政府招商引資還是企業(yè)投資開發(fā)，都需認(rèn)識到：旅游地產(chǎn)，旅游為本，地產(chǎn)是提供旅游服務(wù)的載體之一，旅游項目或旅游目的地的吸引力塑造是關(guān)鍵前提，可持續(xù)收益是其與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的重要區(qū)別之一。否則，只是一錘子買賣的住宅地產(chǎn)而已甚至是造空城。

因為與傳統(tǒng)地產(chǎn)項目開發(fā)的快速回籠資金不同，旅游地產(chǎn)項目一般開發(fā)期限都在3年至5年以上才能形成項目規(guī)模效應(yīng)，而大部分項目前期基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套設(shè)施不完善，不能像市區(qū)住宅樓盤一樣進行預(yù)售，業(yè)主對此類的旅游地產(chǎn)項目需求不旺盛，加之過長的開發(fā)時間，加大了市場風(fēng)險。

此外，采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的思維去盲目開發(fā)旅游地產(chǎn)也是一大誤區(qū)。港中旅地產(chǎn)公司總經(jīng)理蔣洪認(rèn)為，“做旅游地產(chǎn)和做住宅、商業(yè)地產(chǎn)的邏輯完全不一樣，很多開發(fā)商用住宅的生意邏輯去開發(fā)旅游地產(chǎn)，這是最重要的風(fēng)險?！?/p>

事實上，旅游地產(chǎn)并不是簡單地在旅游景點開發(fā)房地產(chǎn)項目，其受經(jīng)濟景氣度的影響很大，隨著購房者在房地產(chǎn)投資方面更加理性，旅游地產(chǎn)的投資屬性逐漸減弱，旅游服務(wù)的營利性對旅游地產(chǎn)項目更有決定性的作用。提高旅游地產(chǎn)的投資回報，需要從開發(fā)商與購房者兩個角度考慮，使二者共贏，項目才具有可持續(xù)性。這就要求旅游產(chǎn)品與居住物業(yè)必須貼近消費者，提高物業(yè)附加價值，同時加強旅游項目經(jīng)營，加強旅游吸引物的持續(xù)創(chuàng)新。

隨著旅游地產(chǎn)的不斷發(fā)展和相對成熟，開發(fā)機構(gòu)也需要意識到旅游地產(chǎn)屬于一項系統(tǒng)嚴(yán)密的工程體系，它不僅僅包含旅游和地產(chǎn)兩個方面，也覆蓋環(huán)境整治、資源整合、住宅建設(shè)、產(chǎn)業(yè)重組。其根本目的是讓區(qū)域價值獲得直接的帶動和提升，也讓所覆蓋的社會效益產(chǎn)生最大化的表現(xiàn)。

2017年，我國旅游地產(chǎn)將呈現(xiàn)出十大趨勢：準(zhǔn)入門檻越來越高；項目定位主題化、差異化；功能趨向復(fù)合化，業(yè)態(tài)走向多樣化；和文化深度融合是新方向；借助高科技增強體驗感；去地產(chǎn)化，強化產(chǎn)業(yè)鏈運作；旅游地產(chǎn)養(yǎng)生、養(yǎng)老化；由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；旅游地產(chǎn)項目運作金融化；與互聯(lián)網(wǎng)融合日趨緊密。

在將來，人們旅游方式是游山玩水的觀光旅游和科技娛樂結(jié)合的游樂旅游為主，隨著人們對旅游的體驗的需求越來越高，度假旅游也已經(jīng)成為一種新的趨勢。為迎接這種趨勢的到來，旅游度假地產(chǎn)也將迎來新一輪發(fā)展期。2017年3月初的20天內(nèi)，全國新一輪樓市調(diào)控加碼政策出臺，更加堅定主要城市的房產(chǎn)回歸居住的功能。旅游度假地產(chǎn)的旅居、閑居功能性，加上可投資性及絕大多數(shù)旅游與度假地產(chǎn)的處于洼地狀態(tài)，也定將受到青睞。