齊俊杰

前段時間，筆者寫了一下關(guān)于房價的估值模型，主要是按照世界上比較通用的房價收入比來計算的，一下子引發(fā)了激烈的討論。賬是這么算的，當?shù)仄骄晔杖?，如果不吃不?0年，相當于一個家庭不吃不喝15年，能夠買得起一套90平米的房子，這個城市的房價就屬于基本合理。比如您那個地方，平均個人月入5000元，家庭月入10000元，一年就是12萬元，一套90平米的房子，180萬元以內(nèi)，也就是均價2萬元就算基本合理。而如果一個家庭不吃不喝10年就能買得起了，相當于均價1萬3，那就算是很合理了甚至有點低了。

許多人認為筆者畫風突變，變成了房價的多頭，因為按照這個算法，很多地方的房價根本就是不高的，甚至有點低。真的是這樣嗎？

首先，這是按照房價收入比進行估值，僅僅是估值的一個維度而已，還有很多維度可以判斷房價的標準，比如另一個重要的指標租售比，也就是你的房子一年的房租如果比上房價，不算貸款。結(jié)果高于銀行現(xiàn)在的房貸利率，那么房價就是合理的。換句話說現(xiàn)在看，你一年的房租比上房價，要高于5%，房價才合理。而現(xiàn)在好地段的房子，租金在2-3%，一般的房子，租金一年在1%，甚至低于銀行存款。這肯定是高估了。這個指標和房價收入比往往綜合運用，租售比要考慮的是當?shù)胤孔拥膶嶋H需求，而房價收入比則考慮的是你后面還有多少人會出來接盤。當然還有很多的估值方法，這只是其中兩個。

其次，任何估值都是個體系，不會是單一而存在，不同地方的房價自然也要不同的估值方法。就跟股市一樣，零售業(yè)股票要用市盈率估值，銀行要用凈資產(chǎn)，周期類則要用經(jīng)濟周期。還有一些科技公司只能用比較法。保險公司要用業(yè)務倍數(shù)。甚至同一類公司不同時期的估值方式也不一樣，比如牛市大家傾向于用市盈率增長率PEG來給公司價值股找高估值的借口，比如現(xiàn)在的茅臺，而熊市大家更傾向于相信他的股息分紅率，大不了當債券買。沒有一種估值方式包羅萬象。

第三，就房價收入比估值方法來說，這也是寧要模糊的正確，不要精確的錯誤。需要比較當?shù)貧v史，以及橫向比較國內(nèi)國際。筆者認為一個家庭不吃不喝10-15年買一套90平米的房子，是合理的范疇，這就像指數(shù)的市盈率估值10-20倍都是合理的一樣，這個合理區(qū)間本身就帶有主觀色彩。也許你認為7-15倍合理，有人認為12-25倍合理。這都沒有什么不對，也正因為大家對于估值認知上的不同，所以才有了交易。覺得3-6年買一套房合理的，也許人家2008年就看空房價。認為10倍合理的2012年開始看空了，筆者認為10-15倍合理，所以認為2014年已經(jīng)到頂，2016年再漲就看空房價。認為20年合理的，甚至有人認為窮人就該買不起房的，可能認為房價要漲到80萬元。所以這才有了接盤，如果現(xiàn)在大家都看空，房價豈不是已經(jīng)跌了。如果都看3-6年買房，那中國房價在2006年估計一線城市就見頂了。

第四，中國樓市的問題是冰火兩重天，一半海水一半火焰，一方面一線和部分二線城市房價過高，另一方面廣大的三四線城市是供給過剩。很多小城市家庭都是幾套房。所以前30個城市房價偏高。廣大城市房價不高這是很正常的。甚至有的地方房價是偏低的，比如有朋友留言，當?shù)厥杖?000元，房價7000元，你說這是不是在秀幸福呢？這地方買房有什么壓力？而在這輪房價上漲之前，其實很多地方的房價都是這個水平，我們調(diào)研的河北多個地方2015年的時候就是這樣。即使現(xiàn)在漲到2萬元，基本算是漲到了合理與不合理的臨界點上。所以大家看到了，基本漲到這，也就漲不動了。再漲就限購了。

第五，有人抬杠了，說按房價收入比的算法，3000元收入，對應100萬房價能不高嗎？這當然看上去很離譜，這雖然廣泛適用，但不是絕對適用，比如貧困縣一個月也就1000多元收入，你讓他買30萬元的房子怎么可能。畢竟還有一個經(jīng)濟學的術(shù)語叫做恩格爾系數(shù)，你吃飯的錢占你的收入多少。你的錢還不夠吃飯，多少錢的房子也都是買不起的。所以為什么我們拿5000元舉例，換句話說平均收入5000元以下的地方，不適用這個方法。

第六，大家也不用抓住15年不吃不喝買房不放，這畢竟是一個合理區(qū)間的上限，是當年日本房地產(chǎn)泡沫破裂的時候，東京圈的數(shù)據(jù)。所以筆者把它定位了上限，但很可惜很多頭部城市已經(jīng)超出了這個警戒線。很多城市可能永遠都達不到這個數(shù)字，所以因地制宜，您認為合理就好。比如你所在的地區(qū)不是北上廣深杭，可以按照筆者給出的下限10年買房來計算，或者按照中位數(shù)12年來計算。

第七，有人說，算出來我們這里的房子低估了，比如剛才說的收入5000元房價7000元，是不是要趕緊投資一套。注意，這個房價收入比，可不是判斷房價是否具有投資價值的手段，他只是測試后面還有沒有人買的起。你能不能投資，你要回到第一條，用租售比再算下，如果租售比超過5%，當然就是被低估了?？隙梢酝顿Y，如果根本租不出去，那么也就說明，這里的房子不是低估，而是過剩了。過剩的東西還哪有投資價值。只是如果你是剛需的話，買起來沒什么壓力而已。所以遇到這樣的房價，剛需該買就買吧，投資就算了。因為以后肯定無法變現(xiàn)。