葉檀

跑步電影喝咖啡，來廈門過小日子。廈門的確是一個幸福指數(shù)較高的城市。

根據(jù)《廈門市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》草案，其城市性質(zhì)為我國經(jīng)濟特區(qū)，東南沿海重要中心城，港口及風景旅游城市。城市目標是建設(shè)兩岸交流的窗口城市，閩南地區(qū)的中心城市和溫馨包容的幸福城市?？上У氖?，近期第一財經(jīng)發(fā)布的《2017城市商業(yè)魅力排行榜》顯示，15個新一線城市中，廈門意外落榜。

作為福建省內(nèi)唯一名氣比省會福州還要大的花園城市，以及全中國兩個非省會國家中心城，幸福的廈門第一次落選了。

廈門讓筆者印象很深的是，機場的手繪地圖，在海邊有“吃風景”的餐館，以前沿海一帶的騎樓，還有最美校園——廈門大學。

根據(jù)第一財經(jīng)新一線研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門在生活方式多樣性指數(shù)、線下購物體驗、人均咖啡數(shù)量、人均健身門店數(shù)量、人均寵物門店數(shù)量方面，都在去年15個新一線城市中排名第一。不僅是居民，連寵物都更愿意生活在廈門。

廈門是中產(chǎn)階級的圣地，小資的天堂，是泡在咖啡里的城市。有數(shù)據(jù)顯示，廈門的咖啡館密度位居全國第一，人均消費名列全國首席。島內(nèi)158平方公里的土地上，扎根著2000余家咖啡館，每平方公里至少有12家咖啡館。如果按照百度地圖上提供的數(shù)據(jù)，大約5.5公里的湖濱北路上聚集了372家咖啡館，基本等于平均25步就能找到一家。

在《三言兩拍》里，明清時代的人討生活，從泉州、廈門一帶出發(fā)南下，東南亞與廈門有天然的親緣關(guān)系。廈門不是閩北的山鄉(xiāng)文化，而是一直開放的海洋文化，鼓浪嶼觀海聽濤、體驗廈門馬拉松、參觀歐陸建筑群、明清時期古炮臺吸引著一批批游客。客家最封閉的家族式圓形建筑，跟廈門開放的南洋風建筑距離相隔不遠，文化千差萬別。我們可以想象廈門面對福建省內(nèi)一眾城市，轉(zhuǎn)身而去不屑比較的傲嬌樣。

廈門也有痛點。

福建居民多在廈門置業(yè)，這一點在2016年體現(xiàn)得尤其明顯。胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，從趨勢來看廈門房價從2015年3月漲幅擴大，截止至2017年第一季度均價已達4萬以上，島內(nèi)均價堪比深圳。

如此迅速的房價上漲，并非經(jīng)濟推動，而是因為廈門島的地形，匯聚效應和土地出讓因素。

此前已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士指出，由于島嶼地形，廈門島不能像成都一樣全面攤開，很容易產(chǎn)生土地稀缺的感覺，進而產(chǎn)生“寧要島內(nèi)一張床，不要島外一幢房”的島內(nèi)情結(jié)，這與上海浦東的發(fā)展有些類似。

廈門政府在這種封閉的狀態(tài)下無法將房價核心要素往島外“引流”，比如高崎國際機場、廈門大學等，使得廈門樓市格局始終圍繞島嶼核心發(fā)展。過去島內(nèi)的主要戶型都是接近150平米的大戶，目標客戶群體為富裕階層，既推高島內(nèi)房價，更加重了本就擁堵的島內(nèi)交通。不僅如此，地方政府還對購大房情結(jié)推波助瀾，2003年4月25日出臺思明區(qū)、湖里區(qū)購房落戶政策，要求購買商品住房面積在150平方米以上才允許落戶，使得廈門樓市由此掀起了大戶型開發(fā)熱潮，小戶型持續(xù)處于被擠壓狀態(tài)，島內(nèi)房屋總價居高不下。

其次是購買力的聚集效應。廈門購房群體中，泉州、漳州、龍巖、三明、莆田等周邊縣市為購房主力，這些縣市民營經(jīng)濟很發(fā)達，財富如虹吸一樣，源源不斷地流向廈門。

廈門供地也不多。根據(jù)廈門政府數(shù)據(jù)，從2011到2015年廈門住宅用地共成交約392萬平米，可供上市的住宅銷售面積大約為800萬平米。從2011年到2015年，廈門住宅成交面積一共約1807萬平方米，而由土地出讓存貨面積僅為800萬平米，意味著最近5年廈門住宅用地供應的缺口高達1000萬平米。

簡單來說就是當?shù)卣桃鈮旱屯恋爻鲎屆娣e，捂地惜售。根據(jù)廈門市統(tǒng)計公報，2000年到2016年其常住人口共流入180萬人，按照戶均三人計算相當于增加60萬個家庭。與此同時廈門新增住宅面積約為3000萬平米，以戶均100平米計算，僅可容納30萬個新增家庭。剩余的30萬個家庭，可能是推動廈門樓市上漲的最強剛需之一。

從福建廣東兩省來看，廈門和東莞是全國僅有的2個除北上廣深之外近5年平均供銷比小于1的城市，供應嚴重短缺，土地短缺推高當?shù)胤績r。與鄰居深圳相比，廈門經(jīng)濟實力明顯不如，急需利用土地財政建設(shè)廈門，以實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展。

但從地理位置看，廈門與臺灣還隔著一灣海峽，沒有深圳那樣環(huán)抱香港的天然條件。而且，廈門、泉州、福州等縣市是站成一排面向臺灣的，不像深圳那樣一開始就是帶頭大哥站在最前面，后面才是東莞、佛山、廣州。而且，廈門面對的是臺中，而非更發(fā)達的臺北和高雄。

廈門地域面積小，傳統(tǒng)出口加工面臨轉(zhuǎn)型，人均GDP省內(nèi)第一，過著小日子挺滋潤。廈門的發(fā)展速度在下降，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2016年中國城市GDP100強排名榜，廈門位列全國第52位，在福建省內(nèi)排名第三。跟泉州這兩年的增速差距不是一點點，泉州大概會說，你廈門房價高有什么用，你經(jīng)濟發(fā)展底氣有我足嗎？你民企跟我能比嗎？在市場化的過程中，廈門走上了旅游加地產(chǎn)，甚至演變成旅游養(yǎng)老地產(chǎn)一體化的驅(qū)動模式。

香港成名于港口、免稅和代購，廈門則成名于沙灘、海浪和美景。如果有機會到這樣一個小島上走走看看，住一段時間，那是相當?shù)拟蛔缘?，但?chuàng)新創(chuàng)業(yè)，廈門不算是國內(nèi)排名前三的城市。

任何精致的文化，都建立在經(jīng)濟高位的基礎(chǔ)上，否則，房價上去了，總有一天會下來。盡管不再是新一線城市，但廈門依舊自豪驕傲，因為，廈門的小資圣地的地位，暫時不會動搖。