崔安磊 中國人民大學

房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用初探

崔安磊 中國人民大學

本文在研究中以房地產(chǎn)經(jīng)濟為核心，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，提出解決對策，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，進而為相關(guān)研究人員提供一定的借鑒和幫助。

房地產(chǎn)經(jīng)濟 國民經(jīng)濟 問題 對策

房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟社會具有直接的影響，社會民眾居住情況要取決于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，這為房地產(chǎn)經(jīng)濟在中國國民經(jīng)濟中的地位奠定堅實基礎。這就需要國家政策或是相關(guān)部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行合理管理和引導，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟可以發(fā)揮出對中國國民經(jīng)濟增長的作用，促進我國經(jīng)濟整體水平的提高。但就目前而言，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在一些問題和不足，在一定程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長，急需解決。對此，在這樣的環(huán)境背景中，探究房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用

房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)，是社會民眾開展一切經(jīng)濟活動的載體，為人類生存提供生活資料和經(jīng)濟生產(chǎn)資料，這一雙重特性決定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的前提條件，具體可表現(xiàn)為以下幾方面：

（一）為社會勞動力生存展提供條件

我國國民經(jīng)濟發(fā)展由社會生產(chǎn)力的進步程度決定，勞動者是社會生產(chǎn)中的基礎要素和活躍要素，現(xiàn)代經(jīng)濟競爭的本質(zhì)是人才競爭，住宅和相關(guān)配套設施作為勞動者生存、休息以及繁衍的生活必需品，為人才競爭提供基礎生活保障，一旦住宅和相關(guān)配套設施不完善，直接影響勞動者生產(chǎn)力與再生產(chǎn)能力，制約社會經(jīng)濟的整體發(fā)展。對此，房地產(chǎn)業(yè)為社會勞動力生存與發(fā)展提供先決條件。

（二）為城市經(jīng)濟發(fā)展提供物質(zhì)基礎

城市經(jīng)濟發(fā)展依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論是工廠還是商店，都需要以房地產(chǎn)為重要載體，形成營業(yè)運行場所。也就是說，現(xiàn)代經(jīng)濟中基礎設施完善程度對城市經(jīng)濟發(fā)展水平有著完全的制約力，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，為城市經(jīng)濟提供物質(zhì)基礎。

（三）為國民經(jīng)濟發(fā)展提供資金儲備

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金集中產(chǎn)業(yè)，通過房地產(chǎn)的合理開發(fā)與建設，可以為我國經(jīng)濟建設提供大量資金流轉(zhuǎn)。土地資源極度稀缺的今天，社會大眾的房地產(chǎn)需求完全由房地產(chǎn)潛在升值空間決定，特別是近幾年我國經(jīng)濟過熱現(xiàn)狀，提高土地價格，使得國家在土地開發(fā)中獲取大量建設資金。另一方面，房地產(chǎn)市場規(guī)模的逐漸擴大，提高國家財政收入中房地產(chǎn)稅的比例，進而為國民經(jīng)濟發(fā)展提供資金儲備。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題

（一）投資增速過快脹

房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本力量，驅(qū)動房地產(chǎn)發(fā)展，但投資要適度，否則會給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成不利影響。事實上，近十年我國房地產(chǎn)投資增長率逐漸提高，使得房地產(chǎn)在特定地區(qū)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，隨著中央加大調(diào)控力度，對房地產(chǎn)投資過熱情況加以控制，其投資增長率短時間小幅度下降后，又呈現(xiàn)上升趨勢，投資增速高于社會投資增速的平均值，在這一環(huán)境下，房地產(chǎn)投資變動直接給國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行造成巨大影響。同時，房地產(chǎn)投資增速過快，牽動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別是建材行業(yè)，建材產(chǎn)品產(chǎn)量的增長提高原料價格，給我國環(huán)保事業(yè)造成一定的困擾，出現(xiàn)了加重能源匱乏和運輸能力不足的現(xiàn)象。

（二）房價虛高形成泡沫

房地產(chǎn)價格屬于房地產(chǎn)業(yè)的重要指標，由土地區(qū)位、市場供求等多個因素決定，隨著我國個人購買住房比例的提高，房屋成為居民的重要資產(chǎn)，房價也就成為全社會的關(guān)注熱點。我國房價回升以來，一些經(jīng)濟發(fā)達城市由于資金的不斷涌入，提高了商品房價增幅，在局部出現(xiàn)泡沫效應，國家宏觀調(diào)控措施也沒能遏制這種形勢。一般而言，房地產(chǎn)價格要和CPI變化幅度相協(xié)調(diào)，當房價高于CPI增長率時，商品房價格則偏離于實際價值，市場投機氣氛過重，形成局部泡沫現(xiàn)象。房價的增長給普通民眾造成極大的經(jīng)濟壓力，使得房價和居民購買力差距逐漸加大，同時也讓一些民眾背負巨額房貸債務，限制其發(fā)展。

（三）供需矛盾暴露明顯

房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)均衡是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎條件，由于房地產(chǎn)空置率逐漸提高，并伴隨著供給不足的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)間存在很大的沖突與矛盾。從供給結(jié)構(gòu)上看，由于我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化，提高了住宅投資比例，住宅產(chǎn)業(yè)變成房地產(chǎn)業(yè)的主體，引導市場走向，高檔住房增多，經(jīng)濟適用房比例逐漸下降，無法滿足普通民眾的購房需求。從需求結(jié)構(gòu)方面，包括消費需求與投資需求，隨著貧富差距的增大，社會財富主要掌握在少數(shù)人手中，這少數(shù)人投資房地產(chǎn)，一些社會機構(gòu)閑置基金涌入，直接造成房價的提高，抑制了房地產(chǎn)消費需求。

三、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑

通過對上述問題的分析，為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長的作用，本文從以下幾方面入手，整合資源，加大監(jiān)管，以實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（一）強化金融監(jiān)管，構(gòu)建完善金融市場

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)投資資金源于銀行，銀行信貸的信用擴張效應很容易形成金融風險，進而不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。這就要求國家在宏觀調(diào)控方面要加大金融監(jiān)管，讓金融機構(gòu)穩(wěn)定支持房地產(chǎn)業(yè)，控制房地產(chǎn)信貸額度，使得信貸額度在銀行信貸總額規(guī)定范圍內(nèi)。金融機構(gòu)自身要執(zhí)行完善的信用評估體系，對企業(yè)開展信用評級，各個信用級別的企業(yè)擁有相應的的信用額度。同時，為居民構(gòu)建個人信用檔案制度，收集和保存居民個人信用資料，限制信用不良人群的貸款，不僅改善個人信用問題，也可以起到警示作用，形成良好的社會信用風氣。銀行要加大對居民購房信貸的核查，保證居民收入水平可以順利還款，以安全原則為指標，合理評價抵押物價值，防止出現(xiàn)金融膨脹或是呆賬、壞賬等情況。在此基礎上，國家要整合資源，構(gòu)建完善的現(xiàn)代化金融市場，支持各類非銀行型金融機構(gòu)，提高企業(yè)融資的多元化，鼓勵大企業(yè)成立內(nèi)部財務子系統(tǒng)，優(yōu)化自有資金體系，降低貸款比重，實現(xiàn)金融風險的分散與消除。為了降低房地產(chǎn)投資熱度，國家要大力推廣新型金融產(chǎn)品，包括基金、期貨或是權(quán)證等，拓展社會民眾投資渠道，分散社會資金投向，防止由于資金聚集而造成房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長。

（二）均衡國際貿(mào)易，抑制外資進入房地產(chǎn)

隨著我國國際貿(mào)易結(jié)構(gòu)失衡，加大貿(mào)易順差，每年有上千億美金進入中國，形成資本市場流動過剩情況，推高我國資產(chǎn)價格，進而造成樓市過熱的情況。另一方面，這種貿(mào)易順差增加了人民幣升值壓力，助長房地產(chǎn)業(yè)的膨脹現(xiàn)象。我國是人口大國，潛在內(nèi)需較大，不宜走出口導向型經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，這樣會造成總體經(jīng)濟發(fā)展的失衡，很容易形成國際貿(mào)易糾紛。而擴大內(nèi)需，增加出口產(chǎn)品技術(shù)附加值是當前我國經(jīng)濟發(fā)展的根本任務。另外，貫徹走出去戰(zhàn)略，維持我國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟對等交往，改善國際貿(mào)易失衡局面，進而實現(xiàn)對國內(nèi)房地產(chǎn)投資過熱的控制。其具體措施可表現(xiàn)為以下幾方面：第一，針對外企開發(fā)房地產(chǎn)而言，相關(guān)部門制定房地產(chǎn)開發(fā)許可證管理制度，允許跨國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)行為，嚴禁其他行業(yè)投資房地產(chǎn)行為。第二，外資參與房地產(chǎn)業(yè)，要取消稅收優(yōu)惠，通過降低預期利潤的方式遏制投資行為。第三，完善匯率制度，增加人民幣變化自由空間，保證匯率穩(wěn)定的前提下，讓人民幣在市場中發(fā)揮其作用，抑制資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。

（三）加強需求導向，促進房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的平衡

針對當前房地產(chǎn)供需矛盾問題，國家宏觀調(diào)控應加強需求導向，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的平衡。首先，抑制經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)豪宅的建設，降低房地產(chǎn)空置率，積極發(fā)展中小戶型，不斷提高土地容積率，節(jié)約土地成本，發(fā)展高層住宅，降低房價，進而滿足普通民眾的購房需求。其次，支持經(jīng)濟適用房的投資和建設，我國人均收入不高，大部分普通百姓并不富裕，取消福利分房后，將這部分民眾推向市場，商品住房購買率上升，使得一部分民眾無法解決自身住房問題。對此，當?shù)卣Y(jié)合經(jīng)濟發(fā)展情況，細分居民個人收入，明確經(jīng)濟適用房面向人群，以此評估經(jīng)濟適用房建設規(guī)模，制定標準進行嚴格監(jiān)管，預防腐敗行為。同時，要加大對經(jīng)濟適用房的買賣與出租，使得低收入人群可以成為住房使用者，滿足我國普通民眾的住房需求。最后，針對困難人群制定福利保障制度，為困難人群提供廉價租房，這是社會福利保障的重要體現(xiàn)，借助國家主導和社會各界設立投資專項基金，產(chǎn)權(quán)屬于國家，這種公益性住房可以解決困難群眾住房問題。在此過程中，要實行監(jiān)督機制，嚴禁非困難人群占用廉價租房，在適用人群收入提高時對其進行重新安置，鼓勵其購買經(jīng)濟適用房或商品房以保障租房群體的利益。

四、結(jié)束語

本文通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用進行研究，得出：

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長具有非常重要的作用，為社會勞動力生存展提供條件，為城市經(jīng)濟發(fā)展提供物質(zhì)基礎，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供資金儲備。

2.現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在投資增速過快脹、房價虛高形成泡沫、供需矛盾暴露明顯等問題，不僅不利于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，同時威脅其他相關(guān)行業(yè)，急需解決。

3.為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國家要加強宏觀調(diào)控，強化金融監(jiān)管，構(gòu)建完善金融市場，均衡國際貿(mào)易，抑制外資進入房地產(chǎn)，加強需求導向，促進房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的平衡，發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用，進而促進我國國民經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。

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崔安磊（1987.3-），男，漢族，山東省東營市人，中國人民大學，在職研究生，研究方向：國民經(jīng)濟學金融投資實務方向。