任通

摘要：縣域文化綜合體的創(chuàng)建是立足于促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展提出的創(chuàng)新性切入點(diǎn)，但其創(chuàng)建也存在著一些問(wèn)題和困境，文化內(nèi)驅(qū)動(dòng)力不足、綜合體盈利水平受限均成為其創(chuàng)建的一定障礙。在創(chuàng)建開(kāi)發(fā)中應(yīng)堅(jiān)持地域性開(kāi)發(fā)原則，突出地域特色，打造縣域“城市客廳”和現(xiàn)代文化消費(fèi)一體化場(chǎng)所，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：縣域文化綜合體；三原縣；地域性開(kāi)發(fā)

習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)縣域是發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生、維護(hù)穩(wěn)定、促進(jìn)國(guó)家長(zhǎng)治久安的重要基礎(chǔ)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化進(jìn)程加快，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》把加快發(fā)展中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模的主攻方向?！耙粠б宦贰睉?zhàn)略實(shí)施之后，陜西確定了“建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶新起點(diǎn)”的基本定位，以“政策溝通、道路聯(lián)通、貿(mào)易暢通、貨幣流通、民心相通”為要求，努力打造“一帶一路”橋頭堡。創(chuàng)建縣域文化綜合體是縣域帶動(dòng)城鄉(xiāng)就業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新推動(dòng)縣域發(fā)展的重要方式。

1 縣域文化綜合體

“縣域文化綜合體”是基于城市綜合體的基本模式，以縣域文化特色為底蘊(yùn)，以文化休閑業(yè)態(tài)集聚，定位于打造縣域客廳，提升縣域文化生活品質(zhì)，為縣域居民提供城市生活一體化消費(fèi)場(chǎng)所，為外來(lái)游客提供縣域特有文化消費(fèi)集散地的建筑。其應(yīng)具備文化旅游推介及文化產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)態(tài)，具備百貨商超、特色餐飲、文化娛樂(lè)休閑等消費(fèi)業(yè)態(tài)為周邊居民提供休閑娛樂(lè)的開(kāi)放式活動(dòng)場(chǎng)所。

1.1 縣域發(fā)展現(xiàn)狀

縣域經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。陜西作為西部農(nóng)業(yè)大省，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，陜西縣域呈現(xiàn)出初級(jí)化、低水平的特點(diǎn)。各縣域商圈商業(yè)有一定業(yè)態(tài)聚合，但程度不高，且商業(yè)檔次較低，經(jīng)營(yíng)方式落后。當(dāng)前陜西省共有6座國(guó)家歷史文化名城、11座省級(jí)歷史文化名城，以三原為例，其自身文化有三個(gè)特點(diǎn)：第一、歷史文化資源類(lèi)型比較齊全，有帝陵、墓葬、古遺址，有明清古建、古書(shū)院、古樹(shù)名木，還有豐富的民俗風(fēng)情資源；第二、歷史文化資源時(shí)間跨度較大，最早可追溯到新石器時(shí)代，一直到近代新亥革命和新民主主義革命時(shí)期；第三、歷史文化資源文化特色較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的歷史、科學(xué)和藝術(shù)等價(jià)值。但三原并無(wú)較為成熟及在省內(nèi)有較大影響力的文化產(chǎn)品及相關(guān)文化消費(fèi)場(chǎng)所。

1.2 縣域文化綜合體創(chuàng)建的SWOT分析

SWOT競(jìng)爭(zhēng)分析法，是西方國(guó)家廣泛應(yīng)用的分析方法，構(gòu)成了縣域文化綜合體在市場(chǎng)中情況的全部寫(xiě)照，是一個(gè)相互聯(lián)系的整體，連接他們的紐帶就是競(jìng)爭(zhēng)。

1.2.1 優(yōu)勢(shì)分析

（1）資源優(yōu)化優(yōu)勢(shì)?？h域文化綜合體是對(duì)縣域文化消費(fèi)、商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文娛等功能在空間上的重新組合，各功能間可以建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，形成多功能、高效率的統(tǒng)一綜合體?？梢杂行?yōu)化縣域資源，提升縣域生活品質(zhì)。

（2）提升縣域品牌優(yōu)勢(shì)?？h域文化綜合體以富于體驗(yàn)性的高品質(zhì)文化項(xiàng)目為中心；商業(yè)特色化項(xiàng)目多，商業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)高，是高標(biāo)準(zhǔn)、高服務(wù)的一站式商業(yè)綜合體。利于打造縣域客廳，提升縣域形象和縣域品牌優(yōu)勢(shì)。

（3）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)?？h域文化綜合體的落成在為縣域居民提供生活便利的同時(shí)，調(diào)整縣域第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)就業(yè)，進(jìn)而拉動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1.2.2 劣勢(shì)分析

（1）文化內(nèi)驅(qū)動(dòng)力不足。陜西自古以來(lái)為周秦漢唐四朝故地，文化資源富集，各個(gè)縣域均有大量文化遺存和文物資源，但省內(nèi)各個(gè)縣域文化資源與文化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)程度并不匹配。

（2）綜合體盈利水平低。大量綜合體千體一面，缺乏地區(qū)文化特色。發(fā)展中無(wú)法避免被后來(lái)者圍追堵截而失去生命力的命運(yùn)的。同時(shí)缺乏地區(qū)文化烙印，需要投入更多人力物力，才能真正融入所在地域民眾的生活。

綜合體創(chuàng)建中常常暴力炒作、強(qiáng)力銷(xiāo)售以滿(mǎn)足對(duì)資金的需求，造成了招商準(zhǔn)備期不足和資金收益率較低的問(wèn)題。

1.2.3 機(jī)會(huì)分析

（1）零售業(yè)態(tài)下沉機(jī)會(huì)難得。受互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊，傳統(tǒng)百貨加速分化，大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整加快，品牌加速下沉三四線城市，新業(yè)態(tài)創(chuàng)新從大城市向中小城市加速擴(kuò)張?？h域商業(yè)依然以中小型商場(chǎng)、商業(yè)街、散鋪市場(chǎng)為主，缺乏一站式的文化商業(yè)中心，縣域文化市場(chǎng)存在供給不足的現(xiàn)狀。

（2）項(xiàng)目易于運(yùn)營(yíng)?？h域文化綜合體便于落地和實(shí)施，容易在較短的周期內(nèi)獲取市場(chǎng)效益。面對(duì)相對(duì)確定的縣域市場(chǎng)，縣域文化綜合體具有體量小、投資少的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，其以文化消費(fèi)為核心，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，容易形成商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式，易于推動(dòng)和引導(dǎo)縣城文化生活方式的升級(jí)，優(yōu)化和豐富縣域文化消費(fèi)內(nèi)容。

1.2.4 威脅分析

（1）競(jìng)爭(zhēng)加劇?？h域地域范圍較小，各種商業(yè)業(yè)態(tài)加速發(fā)展，易于飽和，自身競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)，縣域內(nèi)外同類(lèi)綜合體增多也成為必然，如何在競(jìng)爭(zhēng)中突圍越來(lái)越威脅著縣域文化綜合體創(chuàng)建。

（2）資源稀缺?？h域文化綜合體創(chuàng)建仍需以建筑綜合體形式出現(xiàn)，如何在縣域內(nèi)尋找適宜開(kāi)發(fā)的土地資源日益成為一大難題，威脅著縣域文化綜合體創(chuàng)建。同時(shí)，其他資源也在城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口向縣城轉(zhuǎn)移過(guò)程中逐漸凸顯出來(lái)。

2 縣域文化綜合體的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備

本文以萬(wàn)達(dá)第三代綜合體開(kāi)發(fā)模式為原型，闡釋如何將縣域文化綜合體打造成具備地域文化意義的“城市性、開(kāi)放性、集約性”場(chǎng)所，如何把文化消費(fèi)、城市功能與建筑實(shí)體有機(jī)結(jié)合，為縣域居民提供餐飲、文娛、日常生活消費(fèi)和休閑的城市功能空間需求。

2.1 萬(wàn)達(dá)模式

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以“訂單地產(chǎn)”和“城市綜合體”為標(biāo)志，以商業(yè)地產(chǎn)為核心，逐漸形成了能自主完成上下游業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈。其“訂單模式”已經(jīng)較為成熟的縮短了綜合體的創(chuàng)建周期和培育周期，是我們應(yīng)當(dāng)引入到自身的綜合體創(chuàng)建過(guò)程中的；萬(wàn)達(dá)“城市綜合體”只出售非商業(yè)部分產(chǎn)品如寫(xiě)字樓、公寓的運(yùn)營(yíng)模式，逐步實(shí)現(xiàn)了以營(yíng)銷(xiāo)向持有的重大轉(zhuǎn)折，構(gòu)筑了自身的升值空間。自身的物業(yè)管理、百貨品牌的創(chuàng)建始終圍繞商業(yè)地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)并逐步展開(kāi)，一方面拓展了業(yè)務(wù)類(lèi)型、開(kāi)拓了盈利方式，一方面也支撐了核心業(yè)務(wù)，優(yōu)化了商業(yè)模式。

2.2 縣域文化綜合體的地域性開(kāi)發(fā)原則

在縣域文化綜合體的創(chuàng)建過(guò)程中，本文認(rèn)為要堅(jiān)持地域性開(kāi)發(fā)，在三個(gè)原則即：突出地域特色、多方參與整合資源、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)之下組織縣域文化綜合體的創(chuàng)建開(kāi)發(fā)工作。

2.2.1 突出地域特色。在開(kāi)發(fā)綜合體的過(guò)程中，更加注重個(gè)性化、異質(zhì)化開(kāi)發(fā)。一方面增強(qiáng)縣域文化綜合體的地域適應(yīng)性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一方面更好促進(jìn)“城市客廳”理念的達(dá)成和地域形象的放大。三原縣域綜合體開(kāi)發(fā)應(yīng)緊抓當(dāng)?shù)氐臅?shū)法文化、飲食文化以及地坑窯等文化遺產(chǎn)的地域特色，集中當(dāng)?shù)匚幕攸c(diǎn)，把縣域文化綜合體打造為放大當(dāng)?shù)匚幕?hào)、服務(wù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)生活的地標(biāo)性建筑。

2.2.2 積極整合各類(lèi)資源。要以資源整合奠定縣域文化綜合體創(chuàng)建，充分發(fā)揮合作伙伴資源，吸納資金的資源，才資源，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式資源，地方政府資源的重要作用，促進(jìn)縣域文化綜合體快速發(fā)展。三原地區(qū)高端時(shí)尚消費(fèi)外流情況普遍，地方政府招商引資意愿強(qiáng)烈。但要真正做好地域綜合體的開(kāi)發(fā)工作。不但需要強(qiáng)有力的商業(yè)公司參與項(xiàng)目，也需要充分與地方政府展開(kāi)合作，商業(yè)業(yè)態(tài)的資金注入，人才儲(chǔ)備等均需要以整合資源為基礎(chǔ)。

2.2.3 不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程。縣域文化綜合體可以滿(mǎn)足縣域文化消費(fèi)與推廣、城市生活方式密集的建筑實(shí)體，需要不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程。在業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)配比、業(yè)態(tài)分布上如何優(yōu)化綜合體，在合作伙伴培養(yǎng)、提升項(xiàng)目收益率上如何優(yōu)化管理等都需要通過(guò)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程解決。

3 縣域文化綜合體的地域性開(kāi)發(fā)

以“引導(dǎo)縣域現(xiàn)代時(shí)尚消費(fèi)方向，樹(shù)立縣域文化品牌，打造陜西縣域文化地標(biāo)”為愿景，以“當(dāng)?shù)乜h城地域內(nèi)有中高端時(shí)尚消費(fèi)需求及前來(lái)旅游的消費(fèi)人群”為目標(biāo)人群，三原縣域關(guān)注點(diǎn)是主題性消費(fèi)和娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)消費(fèi)；要注重長(zhǎng)期租金回報(bào)能力，將帶動(dòng)客流能力強(qiáng)的商戶(hù)同承受租金能力強(qiáng)的商戶(hù)平衡組合。創(chuàng)建綜合體過(guò)程中，要突出文化優(yōu)勢(shì)，特別是公共文化主題區(qū)域要增強(qiáng)主題性，提升消費(fèi)體驗(yàn)品質(zhì)，放大縣域文化形象。

3.1 縣域文化綜合體開(kāi)發(fā)的選址與布局

為實(shí)現(xiàn)“打造縣域客廳，提升縣域文化生活品質(zhì)，為縣域居民提供城市生活一體化消費(fèi)場(chǎng)所，為外來(lái)游客提供所在縣域特有文化消費(fèi)集散地”的定位，要首先考慮縣域文化綜合體的選址和布局的問(wèn)題。選址應(yīng)在縣域交通樞紐地帶，依托較為成熟的商圈和周邊的條件，提升縣域文化綜合體的影響力。

三原縣城可選址在縣城聯(lián)系城市南北與東西方向的裕原路---人行大街與池陽(yáng)大街交匯區(qū)域。該區(qū)域地處三原縣城清河以南地區(qū)，目前為三原縣城市主中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)旅游、商貿(mào)、文化等綜合功能為主且交通便利，可達(dá)性強(qiáng)，是開(kāi)發(fā)縣域文化綜合體的理想選址。

在業(yè)態(tài)布局上，應(yīng)以?shī)蕵?lè)體驗(yàn)類(lèi)項(xiàng)目為主，輔以傳統(tǒng)百貨及商超類(lèi)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)過(guò)程中還應(yīng)建設(shè)有一定面積的開(kāi)放式公共文化空間，集中展示該地特有的地域文化，打造城市客廳，提升城市形象。

3.2 縣域文化綜合體的地域化運(yùn)營(yíng)模式

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)要將文化內(nèi)涵、商業(yè)業(yè)態(tài)與地域特色盡快融合，打造城市客廳、提升縣域生活品質(zhì)、引導(dǎo)縣域文化消費(fèi)。

3.2.1 各方參與共同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。一方面縣域政府要深度優(yōu)化，吸納縣域政府開(kāi)發(fā)意見(jiàn)，打造符合地方發(fā)展要求、富于地方特色，面向未來(lái)的縣域文化綜合體。一方面積極借鑒“訂單式”的成熟經(jīng)驗(yàn)，在招商過(guò)程中將合作方引入到開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)過(guò)程中，提升物業(yè)水準(zhǔn)。

3.2.2 突出特色優(yōu)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程。要做好縣域文化綜合體的主題運(yùn)營(yíng)工作，通過(guò)主題活動(dòng)、特有文化產(chǎn)品消費(fèi)和文旅推廣及公共文化空間建設(shè)把縣域文化綜合體打造成一個(gè)品牌，三原縣應(yīng)緊抓“地坑窯”形式，圍繞三原于右任書(shū)法文化和精致的飲食、戲劇文化，提煉“是生活、是藝術(shù)，精致三原”的文化主題，以“精致關(guān)中生活”三原飲食主題產(chǎn)品，推出精品文化產(chǎn)品。最后，通過(guò)文化消費(fèi)及文旅推廣帶動(dòng)外來(lái)旅游人員及當(dāng)?shù)赜兄懈叨讼M(fèi)需求的人群推動(dòng)縣域娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)項(xiàng)目和百貨商超項(xiàng)目發(fā)展，引導(dǎo)縣域生活新風(fēng)尚的目的則可以得到有效推動(dòng)。

4 結(jié)語(yǔ)

文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的品質(zhì)有賴(lài)于我們突破文化資源和商業(yè)業(yè)態(tài)隔閡，合理有效解決傳統(tǒng)文化與當(dāng)代商業(yè)文明的矛盾來(lái)實(shí)現(xiàn)?？h域文化綜合體的開(kāi)發(fā)如能?chē)@地域化創(chuàng)建、特有文化產(chǎn)品消費(fèi)和文化推介以及文化地標(biāo)的建設(shè)來(lái)開(kāi)展，應(yīng)當(dāng)可以為自身發(fā)展找到很好的突破口，為縣域文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很好的帶動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]習(xí)近平同200縣書(shū)記座談：干部不能只攬權(quán)不擔(dān)責(zé)[N] 北京 《京華時(shí)報(bào)》2005年1月13日，第003版

[2]中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）[EB] 中央政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站www.gov.cn

[3]康衛(wèi)東，陜西打造一帶一路橋頭堡[D] 西安 《陜西日?qǐng)?bào)》2015年1月15日，第11版

[4]韓錚 《陜西省歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃綱要》編制完成 [J] 北京 城市規(guī)劃通訊 2008（1）11

[5]張曉榮，西安周邊地區(qū)小城鎮(zhèn)的歷史保護(hù)規(guī)劃研究 ——以三原歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃為例[D] 西安 西安建筑科技大學(xué) 2007

[6]袁牧，張曉光，楊明 SWOT分析在城市戰(zhàn)略規(guī)劃中的應(yīng)用和創(chuàng)新[J] 城市規(guī)劃

[7]張勝冰，徐向昱，馬樹(shù)華. 世界文化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)論[M]. 北京：北京大學(xué)出版社，2014.第13頁(yè)

[8]王飛翔. “萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”模式城市綜合體研究[J]. 經(jīng)紀(jì)管理者，2012，（14）33

[9]易居（中國(guó)）控股有限公司，克而瑞信息集團(tuán). 萬(wàn)達(dá)之道[M].蘭州：甘肅教育出版社，2013.第17頁(yè)

[10]韓亞?wèn)|. 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用模式研究[D]. 青島：中國(guó)海洋大學(xué) 2008.

（作者單位：中共陜西省委黨校）