陳久銳，張 鵬，張巧利

（1.武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北 武漢 430015）

測繪服務(wù)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐與探索

陳久銳1，張 鵬1，張巧利1

（1.武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北 武漢 430015）

針對城市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理中的問題和需求，以武漢市“城管革命”和老舊住宅區(qū)物業(yè)管理考評工作為契機(jī)，通過測繪服務(wù)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理新模式的實(shí)踐與探索，并拓展到新建住宅區(qū)，為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理提檔升級提供測繪保障，為構(gòu)建物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)及房產(chǎn)管理大數(shù)據(jù)平臺奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

測繪；老舊住宅區(qū)；物業(yè)管理；物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，城市老舊住宅區(qū)在各方面與新型住宅區(qū)存在著明顯反差，這不僅影響城市整體形象，引發(fā)的社會矛盾也日益突出[1]。因而，政府有關(guān)部門一直致力于改善老舊住宅區(qū)的居住條件，通過實(shí)踐摸索，形成的改善方案為在提供政策支持的同時(shí)，利用信息化時(shí)代的先進(jìn)理念和方法構(gòu)建基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)平臺，為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理和民生改善提供強(qiáng)有力的技術(shù)服務(wù)和數(shù)據(jù)支撐，以此實(shí)現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理良性運(yùn)轉(zhuǎn)的常態(tài)化機(jī)制，解決物業(yè)管理工作中的監(jiān)管難題。

2012～2015 年，按照武漢市政府的要求，市城管委聯(lián)合市房管局，通過對全市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、考評區(qū)域測繪及物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)的搭建，開展老舊住宅區(qū)的物業(yè)基礎(chǔ)信息采集、全面覆蓋和及時(shí)更新的實(shí)踐，探索研究信息化測繪服務(wù)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的新模式，以測繪服務(wù)科學(xué)決策、為改善民生貢獻(xiàn)力量。

1 老舊住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查

老舊住宅區(qū)一般是指建成于上世紀(jì)，房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差、缺乏基本的物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)。武漢市老舊住宅區(qū)主要分為兩大類，一類由城中村、老街巷、公私房夾雜區(qū)逐步發(fā)展、自然形成；另一類由原公有住房按房改政策出售后長期缺乏維護(hù)和管理形成。為摸清武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)情況，對老舊住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行基礎(chǔ)信息調(diào)查。

1.1 調(diào)查方法

筆者參與本次物業(yè)管理現(xiàn)狀基礎(chǔ)信息調(diào)查工作，負(fù)責(zé)制定技術(shù)方案并組織實(shí)施。測繪作業(yè)人員在各街道工作人員指引下，采用基于智能平板電腦的移動外業(yè)調(diào)繪系統(tǒng)采集老舊住宅小區(qū)的范圍線并錄入小區(qū)基本信息[2]。根據(jù)實(shí)地調(diào)查和街道社區(qū)已有資料，填寫物業(yè)管理現(xiàn)狀信息調(diào)查表，調(diào)查的內(nèi)容包括房屋本體、道路交通、內(nèi)部市政等8類共64項(xiàng)信息，主要有：小區(qū)的范圍、名稱、用地面積、總戶數(shù)、總?cè)丝凇⒆≌瑮潝?shù)、住宅層數(shù)、建筑年代、電梯情況、道路情況、停車位、二次供水、雨水污水管網(wǎng)、消防設(shè)施、安防設(shè)施、照明設(shè)備、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、活動場地、物業(yè)管理人員情況等。

外業(yè)調(diào)查結(jié)束后，將調(diào)查表上的信息錄入并掛接到小區(qū)范圍線上，實(shí)現(xiàn)圖形屬性一體化。上述工作生產(chǎn)的中間成果經(jīng)街道和區(qū)級檢查提交市局檢查驗(yàn)收，對通過檢查驗(yàn)收的數(shù)據(jù)進(jìn)行建庫，形成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

1.2 調(diào)查成果

調(diào)查工作歷時(shí)14個(gè)月，覆蓋武漢市中心城區(qū)全部老舊住宅區(qū)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，截至2013年6月，武漢市中心城區(qū)老舊住宅小區(qū)2 643個(gè)，居住人口約324萬；使用10 a以上的電梯449部，占電梯總數(shù)的25．7%；啟動了物業(yè)收費(fèi)的老舊小區(qū)僅占16%，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，大多數(shù)收支失衡[3]。

通過調(diào)查，掌握了武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)的基本現(xiàn)狀，收集了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為市政府加強(qiáng)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作提供了決策依據(jù)。

2 老舊住宅區(qū)物業(yè)考評區(qū)域測繪

2.1 工作背景

在掌握了武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)基本情況的基礎(chǔ)上，武漢市政府決定將老舊住宅區(qū)納入到“城管革命”進(jìn)行考核評比。通過考評和激勵(lì)機(jī)制實(shí)現(xiàn)老舊住宅區(qū)環(huán)境明顯改善、管理明顯加強(qiáng)、服務(wù)明顯優(yōu)化、群眾滿意度明顯提升的總體目標(biāo)。該工作歷時(shí)3 a，各區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申報(bào)參與考評的樣板小區(qū)，市城管委組織相關(guān)部門和第三方對老舊住宅小區(qū)改造成果進(jìn)行考評并對改造資金的使用進(jìn)行監(jiān)管。對于改造成果的考評，市城管委和房管局等部門聯(lián)合擬定了評分的具體量化指標(biāo)和評分細(xì)則。為了提高考評的效率和精準(zhǔn)度，市房管局組織開展了老舊住宅區(qū)物業(yè)考評區(qū)域測繪。

2.2 工作方案

1）技術(shù)路線。根據(jù)考評工作實(shí)施方案要求，對列入考評的社區(qū)和小區(qū)進(jìn)行測繪，編制專題圖，為全市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)考評工作提供技術(shù)支撐。工作流程為首先收集和分析已有資料，進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，再進(jìn)行外業(yè)測繪和內(nèi)業(yè)制圖，通過“二級檢查”，形成最終成果，提交驗(yàn)收使用。

2）考評物業(yè)要素的符號設(shè)計(jì)。根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)，對考評涉及的物業(yè)要素進(jìn)行特有符號設(shè)計(jì)。符號設(shè)計(jì)以《國家基本比例尺地圖圖式 第1部分：1∶500、1∶1 000 、1∶2 000地形圖圖式》為基本依據(jù)，結(jié)合物業(yè)要素的特點(diǎn)，兼顧其形象性，初步設(shè)計(jì)后經(jīng)城管委、房管局相關(guān)各方認(rèn)可并投入使用。部分物業(yè)要素符號設(shè)計(jì)情況見圖1。

圖1 部分考評物業(yè)要素符號示意圖

3）考評區(qū)域圖測繪。采用武漢市1∶2 000房管基礎(chǔ)圖為底圖疊加現(xiàn)有街道范圍線制作工作用圖。進(jìn)駐現(xiàn)場后，與相關(guān)工作人員一起確認(rèn)描繪社區(qū)范圍和考評小區(qū)范圍。確認(rèn)范圍后，對考評區(qū)域和物業(yè)要素進(jìn)行測繪和調(diào)查。

4）圖件編繪和數(shù)據(jù)建庫。對采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，在工作底圖基礎(chǔ)上繪制各物業(yè)要素，并對社區(qū)和考評區(qū)域進(jìn)行色彩填充，實(shí)現(xiàn)社區(qū)、考評區(qū)域和物業(yè)要素的清晰表示。為便于使用，對部分原圖進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，統(tǒng)一使用A3幅面紙張打印，并制作考評社區(qū)名單匯總表和考評社區(qū)分布圖一并裝訂成冊。

2.3 工作成果

2012～2014 年共完成武漢市中心城區(qū)7個(gè)區(qū)72個(gè)街道425個(gè)社區(qū)的考評區(qū)域圖測繪工作，形成每年度以區(qū)為單位的專題圖冊，并編繪年度老舊住宅區(qū)物業(yè)考評區(qū)域分布圖。將上述數(shù)據(jù)導(dǎo)入到全市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查形成的物業(yè)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中，完成了物業(yè)要素準(zhǔn)確定位，豐富了數(shù)據(jù)庫的信息內(nèi)容。老舊住宅區(qū)物業(yè)考評圖測繪成果樣例見圖2，年度參與考評的老舊住宅區(qū)分布圖見圖3。

圖2 老舊住宅區(qū)物業(yè)考評區(qū)域圖

圖3 老舊住宅區(qū)年度測繪分布圖

3 物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)建設(shè)

在完成武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理信息調(diào)查及測繪后，結(jié)合物業(yè)管理需求，將其應(yīng)用到新建住宅小區(qū)，構(gòu)建物業(yè)管理區(qū)域圖測繪技術(shù)體系[4]，編制《物業(yè)管理區(qū)域測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。這樣通過對老舊住宅區(qū)、新建住宅區(qū)的測繪調(diào)查，實(shí)現(xiàn)對全市住宅物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)據(jù)覆蓋，并在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建全市物業(yè)管理地理信息系統(tǒng)，系統(tǒng)界面如圖4。

該系統(tǒng)是在ArcGIS、EV-Globe等軟件基礎(chǔ)上二次開發(fā)的以物業(yè)區(qū)域信息為核心、以地理信息系統(tǒng)為載體，集二維平面圖形展示、三維模型展示、數(shù)據(jù)查詢、空間分析等GIS功能為一體的綜合性物業(yè)信息管理系統(tǒng)[5]。該系統(tǒng)集成各類物業(yè)信息數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了地圖瀏覽、二三維聯(lián)動、模型比對、屬性數(shù)據(jù)查詢等功能。系統(tǒng)面向武漢市房管局、各區(qū)房管局、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主，對接“武漢市房屋全生命周期管理平臺”，為建設(shè)信息集成、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、全面覆蓋、及時(shí)更新的房產(chǎn)管理大數(shù)據(jù)平臺邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

圖4 物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)

4 結(jié) 語

基于城市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的問題及需求，以武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、物業(yè)管理考評為契機(jī)，探索并實(shí)踐測繪服務(wù)物業(yè)管理的新模式，改變了過去碎片式信息、“治標(biāo)式”管理造成的效率低下、精準(zhǔn)度不高的問題，為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理提供了數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的集成和“落地”關(guān)聯(lián)。將其拓展至新建住宅區(qū)，并構(gòu)建物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)，為解決城市住宅區(qū)物業(yè)管理的諸多問題提供了現(xiàn)實(shí)路徑，對各地建設(shè)“數(shù)字房管”和“智慧城市”具有借鑒意義。

[1] 王琨,張海燕．基于公共安全的老舊住宅區(qū)改造研究[D]．南京：南京工業(yè)大學(xué),2014

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P208

B文章編號：1672-4623（2017）06-0093-03

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.06.029

陳久銳，工程師，主要從事工程測量、不動產(chǎn)測繪等方面的技術(shù)和管理工作。

2016-11-30。