萬(wàn)忠華

摘要：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目選址，方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段等成本控制措施。以達(dá)到降低成本的效果。

關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

1.房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

1.1項(xiàng)目投資發(fā)展部

是房地產(chǎn)企業(yè)的中樞。它要依據(jù)公司的資源（財(cái)務(wù)、人力等）負(fù)責(zé)計(jì)劃任務(wù)的管理，制定開(kāi)發(fā)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、年度綜合計(jì)劃、綜合統(tǒng)計(jì)、信息的收集整理存儲(chǔ)和使用、可行性研究。組織解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同準(zhǔn)備工作，辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)批準(zhǔn)手續(xù)，如土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工、公用事業(yè)等。

1.2項(xiàng)目營(yíng)銷策劃部

其重要性越來(lái)越受到重視。要制定營(yíng)銷計(jì)劃，負(fù)責(zé)已建成房地產(chǎn)的推廣、宣傳、銷售也可以直接聯(lián)系銷售代理商并進(jìn)行相應(yīng)的管理工作，更為重要的是，由于它直接面對(duì)市場(chǎng)，可以充分了解市場(chǎng)需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和預(yù)測(cè)進(jìn)而指導(dǎo)產(chǎn)品的策劃。

1.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)部

負(fù)責(zé)編制并貫徹財(cái)務(wù)收支計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的融資，加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金的管理，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的核算，編制工程概預(yù)算及進(jìn)行工程決算。

1.4項(xiàng)目工程管理部

負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃，設(shè)計(jì)委托及審查，辦理施工許可證、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備工作，組織項(xiàng)目和招投標(biāo)發(fā)包工作，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工，準(zhǔn)備工作、組織和招投標(biāo)發(fā)包工作，管理現(xiàn)場(chǎng)施工，審查工程進(jìn)度報(bào)告及工程款支付申請(qǐng)報(bào)告，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的參與各方的關(guān)系，包括政府主管部門、設(shè)計(jì)單位，監(jiān)理單位、承包商、供應(yīng)商等等。負(fù)責(zé)工程施工驗(yàn)收的管理工作。

1.5項(xiàng)目人力資源部

按照合同發(fā)展需要，負(fù)責(zé)所需員工的招聘、錄用，同時(shí)對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)、制定激勵(lì)獎(jiǎng)懲措施，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考試，編制公司人力資源規(guī)劃。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，涉及土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、投資咨詢、策劃公司，金融機(jī)構(gòu)、招標(biāo)代理、營(yíng)銷代理，監(jiān)理單位，承包商、供應(yīng)商等等眾多參與者，項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，要有效的控制項(xiàng)目的成本，就要在項(xiàng)目前期策劃，項(xiàng)目實(shí)施，運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段從前期立項(xiàng)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定，施工圖的設(shè)計(jì)，工程施工和采購(gòu)，銷售控制與管理，物業(yè)管理等多方面采取有效措施。

3.項(xiàng)目選址的控制

一個(gè)項(xiàng)目的策劃的好壞最終是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。此階段的成本管理表現(xiàn)為地段、地塊的選擇和市場(chǎng)調(diào)研與定位。

3.1眾所周知，土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命脈，土地資源本身的稀缺性，使得許多開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地上缺乏理性都喜歡蜂擁而上，這就產(chǎn)生不必要的消費(fèi)，增加了許多不必要的成本，在這里表現(xiàn)最突出的就是土地的拍賣，無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商，都在拼命抬高地價(jià)，反正只要有土地就有大把的利潤(rùn)，根本就沒(méi)有理性的評(píng)估這土地的真正價(jià)值。

3.2要控制好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，前期工作是否做了充分的論證，包括市場(chǎng)定位，可行性研究是否進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，包括對(duì)銷售客戶群進(jìn)行深入分析，從而確定合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要通透了解所造成地塊周圍的交通，人文，環(huán)境，社會(huì)資源，市政配套條件等因素，從造價(jià)控制的角度分析投入的資金與預(yù)期的效益進(jìn)行嚴(yán)密的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

4.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制

方案設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模，建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，直接影響著工程造價(jià)，影響著工程建設(shè)的綜合效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，直接關(guān)系到業(yè)主的日常生活和生產(chǎn)關(guān)系到城市建設(shè)和建設(shè)群體的藝術(shù)效果。

5.項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段成本的控制

盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在全過(guò)程費(fèi)用中的比例很小，一般只占建筑安裝成本的1.5%-2%，但都直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力的多少。但目前存在的問(wèn)題是設(shè)計(jì)太浮躁，更不用說(shuō)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)成本的優(yōu)化了。

5.1實(shí)行設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)制度。房地產(chǎn)公司在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，通過(guò)施工招標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的施工單位，從而保證設(shè)計(jì)，施工的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確定性避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)工程變更，從而造成直接經(jīng)濟(jì)損失而導(dǎo)致成本增加。

5.2房產(chǎn)項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)有效控制造價(jià)。當(dāng)前普通存在設(shè)計(jì)不精，深度不夠的情況，這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定難度。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求。必須有效地確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，對(duì)那個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以修改。克服那種只顧畫圖，不顧算賬的傾向，變畫了算為“算了畫”，并利用同類建筑工程的技術(shù)招標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析，比較優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

5.3項(xiàng)目采用合理措施有效控制造價(jià)。針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淺薄設(shè)計(jì)變更隨心所欲。在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計(jì)變更及修改費(fèi)用額度限制條款如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的同一比例時(shí)則扣罰一定的設(shè)計(jì)費(fèi)，采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)的規(guī)范，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，工程參與概預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的。

5.4對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核和審查，對(duì)各專業(yè)圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性，工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)不周而失誤。

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，從前期土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本，一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)，較低的價(jià)格，另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)的認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。

7.房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等）建設(shè)階段、銷售階段。（還可包括物業(yè)管理階段）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)間上安排。