文/上海市商務(wù)發(fā)展研究中心 潘紅虹

商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和規(guī)劃管理的國際經(jīng)驗及對上海的啟示

文/上海市商務(wù)發(fā)展研究中心 潘紅虹

上海商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)過前一輪快速發(fā)展，面臨著土地供應(yīng)緊張、網(wǎng)點結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整優(yōu)化、消費結(jié)構(gòu)和消費方式發(fā)生新變化等新形勢，上海商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)將從總量增加轉(zhuǎn)向品質(zhì)提高和特色經(jīng)營為主。本文在梳理上海商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和規(guī)劃管理模式的基礎(chǔ)上，積極借鑒國際商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和規(guī)劃管理的成功經(jīng)驗及相關(guān)啟示，力求為上海商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和規(guī)劃管理提供相關(guān)參考依據(jù)和借鑒意義。

一、上海商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)建設(shè)和規(guī)劃管理的模式分析

（一）上海商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營的主要模式

目前，上海商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和管理主要表現(xiàn)為下列三種模式。

純出租模式。純出租模式是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)用于出租，而非銷售，進行長期運營，以獲取長期的租金收入和物業(yè)升值帶來的收益。純出租模式主要有兩種：一種是零散出租，各自經(jīng)營；另一種是整體出租，整體經(jīng)營。

純銷售模式。純銷售模式是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以住宅房地產(chǎn)的開發(fā)思路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，在項目建成后，全部分割出售給中小投資者和經(jīng)營者，快速回收資金，實現(xiàn)銷售利潤。純銷售模式又可以細分為三種：整體出售、零散出售、統(tǒng)一經(jīng)營和零散出售。

租售結(jié)合模式。租售結(jié)合模式是一種介于純銷售模式和純出租模式之間的開發(fā)運營模式，包括售后返租模式和部分出售部分出租的訂單模式。

從城市發(fā)展要求、行業(yè)可持續(xù)發(fā)展、消費品質(zhì)提升，以及商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營良性循環(huán)的角度出發(fā)，我們應(yīng)該鼓勵和提倡只租不售、整體經(jīng)營的純出租模式。上海商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營中需要進一步加強商業(yè)網(wǎng)點與商業(yè)資本的有機結(jié)合，通過加強商業(yè)網(wǎng)點的金融運作，減輕開發(fā)商資金壓力，使開發(fā)商能夠更專注于對商業(yè)網(wǎng)點進行長期統(tǒng)一的運營和管理。

（二）上海商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)的主要模式

在上海商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)過程中，依托資源要素條件而規(guī)劃建設(shè)的城市商業(yè)網(wǎng)點，主要分為以下四種類型。

商務(wù)商業(yè)型。在上海服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，商務(wù)區(qū)建設(shè)取得重要突破。基于商務(wù)、商業(yè)聯(lián)動發(fā)展，功能上相互支撐，商務(wù)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施已經(jīng)成為上海商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的重要載體，也成為各商務(wù)區(qū)的重要組成部分。從商務(wù)設(shè)施集聚范圍、商務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模、商務(wù)樓宇集中度、地區(qū)綜合配套等維度進行分類，全市形成核心商務(wù)區(qū)、重點商務(wù)區(qū)、專業(yè)商務(wù)區(qū)等不同類別。

交通樞紐型。從中心城區(qū)來看，交通樞紐型商業(yè)網(wǎng)點主要位于中心商業(yè)街區(qū)等地鐵、火車站、公交等多種交通工具一體化的多功能綜合交通樞紐，逐步改造和發(fā)展成為集聚大量商業(yè)、商務(wù)、酒店、公寓、會展、文化娛樂等多種設(shè)施于商圈內(nèi)的CBD商圈。從郊區(qū)來看，交通樞紐型商業(yè)網(wǎng)點一般布局在城市外圍交通干線和環(huán)線交匯處，交通便利，占地面積大，以大型綜合超市和品牌折扣店（Outlets）為主。

文化旅游型。伴隨商業(yè)、旅游、文化加速融合發(fā)展，融合文化、旅游、體驗等綜合要素的商業(yè)網(wǎng)點加快布局。上海依托文化旅游資源規(guī)劃建設(shè)的城市商業(yè)網(wǎng)點主要分為兩類，依托古城、古鎮(zhèn)、古街進行保護開發(fā)為主的古典型，以及以“主題公園+度假小鎮(zhèn)”相結(jié)合模式為主的現(xiàn)代型。

大居配套型。上海大型居住社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點分為獨立配置與綜合設(shè)置兩種類型。獨立設(shè)置的大型居住社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點以塊狀商業(yè)設(shè)施為主，在空間上與居住社區(qū)相對獨立，同時應(yīng)充分考慮與周邊道路交通、市政設(shè)施、環(huán)境景觀的協(xié)調(diào)。綜合設(shè)置的大型居住社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點主要體現(xiàn)為住宅與商業(yè)、公共設(shè)施的綜合開發(fā)，并與社區(qū)事務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、文化體育中心等相結(jié)合形成功能綜合的社區(qū)公共中心。

在上海商業(yè)發(fā)展面臨土地供應(yīng)緊張、消費規(guī)模劇增、消費結(jié)構(gòu)和消費方式收到新消費群體和新技術(shù)力量沖擊的新背景下，未來上海商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)將從總量增加轉(zhuǎn)向品質(zhì)提高和特色經(jīng)營為主，走出一條充分挖掘本地商業(yè)資源條件，彰顯區(qū)域特色與魅力，傳承歷史又面向未來的商業(yè)發(fā)展新道路。

二、國際商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和規(guī)劃管理的經(jīng)驗借鑒

1、國際商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營的經(jīng)驗借鑒

建立房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)。以美國為代表，商業(yè)地產(chǎn)項目含有地產(chǎn)、資本和商業(yè)三大元素，其金融屬性不容忽視。國外多以房地產(chǎn)投資信托為核心，主要是資本的力量在做商業(yè)地產(chǎn)，采取的是“資本+運營”的模式。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達的國家如美國和澳大利亞，商業(yè)地產(chǎn)公司只負責(zé)建造和之后的商業(yè)管理，物業(yè)并不自己持有，而是賣給房地產(chǎn)基金(REITs)，以滾動資金擴大規(guī)模。房地產(chǎn)基金將物業(yè)資產(chǎn)證券化，可以上市，投資者通過分紅的方式獲取物業(yè)的收益和增值。

打造商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。發(fā)達國家通行的是商業(yè)地產(chǎn)既是地產(chǎn)的開發(fā)，更重要是后期的運營與服務(wù)，整個地產(chǎn)項目當作一項產(chǎn)業(yè)來運營管理,以長期經(jīng)營為出發(fā)點，而帶動長期的投資回報,以利于新項目的建設(shè)。一般多以開發(fā)商牽頭形成包括投資、開發(fā)、管理在內(nèi)的較為完整的一體化產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈,將商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中市場定位、規(guī)劃設(shè)計、融資、招商、運營管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行有效集成，使利益主體形成緊密結(jié)合的系統(tǒng)，實現(xiàn)統(tǒng)一的運營管理，并將其轉(zhuǎn)化為整體競爭優(yōu)勢。

多方位加強商業(yè)綜合體復(fù)合功能。從國外商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)商的發(fā)展歷程來看，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多由零售商、住宅房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)入。大部分開發(fā)商早期專注于狹義的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點開發(fā)建設(shè)，主要包括用于零售、餐飲、休閑等各類經(jīng)營方式的商場、店鋪、購物中心、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。隨著城市化建設(shè)及城市產(chǎn)業(yè)升級、城市政府規(guī)劃職能的強化，融合泛商業(yè)地產(chǎn)概念的商業(yè)、辦公、酒店、公寓等于一體的城市商業(yè)綜合體項目逐漸納入不同城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)計劃，積極打造城市商業(yè)生態(tài)圈。

2、國際商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的經(jīng)驗借鑒

頒布專項法律規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)。不少發(fā)達國家對商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)進行了專門立法，比較典型的有日本和法國。日本現(xiàn)在的城市商業(yè)發(fā)展主要是基于“城市建設(shè)三法”，即《大店立地法》、《中心街區(qū)繁榮法》和《城市規(guī)劃法》進行的。其中《中心街區(qū)繁榮法》意在重現(xiàn)城市中心街區(qū)的繁榮，《大店立地法》側(cè)重大型店開張時對周邊環(huán)境的保護，《城市規(guī)劃法》希望通過城市規(guī)劃合理配置大型零售店。法國于1973年頒布了《魯瓦耶法》，主要是控制大型商業(yè)網(wǎng)點的過快建設(shè)；1996年又頒布了《拉法蘭法》，要求各省必須制定商業(yè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施圖（即規(guī)劃），并對商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)定了詳細的審批程序。

制定相關(guān)規(guī)劃引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點健康發(fā)展。美英兩國分別在憲法和法令文件中規(guī)定了以規(guī)劃指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)。美國在憲法（修訂案）第14條和第15條賦予了州政府在區(qū)域規(guī)劃和土地利用計劃中規(guī)劃使用土地的權(quán)利，其中包括商業(yè)規(guī)劃，提出商業(yè)設(shè)施要對環(huán)境帶來有益影響，提倡土地及相關(guān)資源的綜合利用，增強流通及服務(wù)效能。英國在《城鎮(zhèn)中心及零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)政策》和《城鎮(zhèn)中心規(guī)劃政策》中對零售、交通、旅游、休閑等土地使用做出相應(yīng)規(guī)定，要求商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及設(shè)施建設(shè)過程中，要考慮商業(yè)網(wǎng)點對城鎮(zhèn)中心活力的影響，對周邊環(huán)境的影響以及交通承載能力。

強化現(xiàn)代信息技術(shù)手段應(yīng)用。隨著計算科學(xué)、信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，以地理信息系統(tǒng)（GIS）為代表的3S技術(shù)、因特網(wǎng)技術(shù)、CAD技術(shù)等已被廣泛應(yīng)用于商業(yè)網(wǎng)點監(jiān)測及相關(guān)信息服務(wù)方面。加拿大在1960年代率先應(yīng)用GIS技術(shù)開展國土資源調(diào)查，卡爾加里大學(xué)利用GIS技術(shù)研究商業(yè)網(wǎng)點布局與客源分布、消費習(xí)慣、商業(yè)競爭間的關(guān)系。美國休斯敦市規(guī)劃局負責(zé)建設(shè)名為“My City”的地理信息系統(tǒng)，通過將城市建筑情況納入其中，在為公眾提供服務(wù)的同時也成為輔助政府科學(xué)管理、決策的重要依據(jù)。

三、國際商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營和規(guī)劃管理的經(jīng)驗和啟示

國際商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)運營的經(jīng)驗借鑒和啟示。一是建立房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)。可以借鑒國外成功經(jīng)驗，引入房地產(chǎn)信托投資 (REITs)開發(fā)模式, 引導(dǎo)開發(fā)商將物業(yè)賣給房地產(chǎn)投資信托基金進行上市融資。二是打造商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)業(yè)鏈。積極借鑒國外成功經(jīng)驗，在商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)過程中，將各個環(huán)節(jié)有效集成，使商業(yè)網(wǎng)點的開發(fā)、建設(shè)、運營形成有機的整體。三是多方位加強商業(yè)綜合體復(fù)合功能。引導(dǎo)開發(fā)商積極開發(fā)泛商業(yè)網(wǎng)點概念的商業(yè)、辦公、酒店、公寓等于一體的城市商業(yè)綜合體項目，打造城市生態(tài)商圈。

國際商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的經(jīng)驗借鑒和啟示。一是加強政策規(guī)范引導(dǎo)。學(xué)習(xí)發(fā)達國家商業(yè)網(wǎng)點立法經(jīng)驗，進一步健全政策規(guī)范體系。貫徹實施《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》，由商務(wù)部門牽頭建立商業(yè)、商務(wù)辦公用地調(diào)控引導(dǎo)機制。二是制定完善相關(guān)規(guī)劃。學(xué)習(xí)英國、美國商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃相關(guān)經(jīng)驗，在《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014-2020年）》的基礎(chǔ)上，進一步制定完善本市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)籌安排商業(yè)網(wǎng)點的空間布局、規(guī)模結(jié)構(gòu)，明確建筑品質(zhì)、功能業(yè)態(tài)、運營管理等要求。三是強化現(xiàn)代信息技術(shù)手段應(yīng)用。學(xué)習(xí)美國、加拿大經(jīng)驗，加強探索地理信息系統(tǒng)技術(shù)、因特網(wǎng)技術(shù)、CAD技術(shù)等信息技術(shù)在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃服務(wù)中的應(yīng)用，進一步提升商業(yè)規(guī)劃管理的質(zhì)量和效率。