洪發(fā)生

廈門市思明區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理中心（361000）

探討國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膯栴}及對策

洪發(fā)生

廈門市思明區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理中心（361000）

為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。這里對廈門市火車站南廣場及其片區(qū)市政配套工程項目國有土地上房屋征收與補(bǔ)償進(jìn)行分析，并提出看法。

國有土地；征收；補(bǔ)償

1 項目基本概況

福建省廈門市火車站南廣場及其片區(qū)市政配套工程項目位于廈門火車站南側(cè)，占地面積10.6萬m2，建筑面積57 057 m2，其中產(chǎn)權(quán)面積26 936 m2，住宅311戶，非住宅85戶。廈門市火車站建于1956年，雖然經(jīng)過幾次改造，但每到春運期間，火車站內(nèi)外人擠人現(xiàn)象司空見慣，嚴(yán)重影響了火車站周邊交通秩序。廈門市委、市政府下定決心，徹底對廈門市火車站進(jìn)行全面改造，并要求2015春節(jié)前完成火車站主站竣工驗收并保證動車進(jìn)島，確保春運順利進(jìn)行。在時間緊、任務(wù)重的情況下，要完成市委、市政府的要求，首先就要對火車站片區(qū)內(nèi)的國有土地上的房屋進(jìn)行征收，為業(yè)主單位廈門市市政建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)廈門市火車站提供土地。

2 房屋征收存在問題

2.1 被征收房屋地點好，被征收戶居民搬遷的積極性不高

被征收房屋位于廈門市火車站周圍，屬于廈門市市中心城區(qū)，經(jīng)濟(jì)繁榮，市政配套設(shè)施齊全，交通便利，出行十分方便，被征收戶基本上滿足于現(xiàn)狀，搬遷積極性不高。

2.2 被征收房屋使用面積大，公攤面積小，甚至沒有公攤面積

被征收房屋大多數(shù)建設(shè)于上世紀(jì)80年代，由鐵路部門員工集資建房或者是鐵路部門單位建設(shè)的房子，屬于多層建筑、磚混結(jié)構(gòu)，公攤面積大多數(shù)在5%以下，甚至零公攤。

2.3 被征收戶居民生活成本低，鄰里之間相處融洽

被征收房屋敞開式,由居民自發(fā)組織管理,不用繳納物業(yè)管理費、停車費，就醫(yī)、上學(xué)方便，生活綜合成本低，居民鄰里之間基本上都是鐵路單位職工，相處十分融洽。

2.4 沒有就地返遷安置房源，只有就近或異地安置房源，被征戶居民強(qiáng)烈要求就地返遷

本項目安置房源為東坪花園、東浦花園、惠景新村、東盛花園、前景城，其中惠景新村為期房，位于東坪山腳下，地點偏僻，交通不便，小區(qū)缺乏配套，其余現(xiàn)房均為其他項目安置后的剩余房源，其樓層、朝向、戶型不理想，又是異地安置房源，被征收戶居民不愿搬離熟悉的生活環(huán)境。

2.5 安置房源均為小高層或高層，公攤面積大，最高達(dá)30%，被征戶居民有抵觸心理

與被征收房屋對比，雖然安置房權(quán)證面積比被征收房屋權(quán)證面積大,但安置房源公攤面積大，實際居住面積沒多大改善，甚至比被征收房屋的使用面積小,形成倒掛,沒有真正做到改善居民的生活條件。

2.6 歷史遺留問題無法解決

金榜南路37號、39號、41號、43號房屋，共有56戶，廈門鐵路貿(mào)易公司籌建，因債權(quán)債務(wù)，導(dǎo)致該幢房屋無法及時為住戶辦理房屋權(quán)證，56戶居民提出要辦理房屋權(quán)證后，才答應(yīng)配合征收。

3 房屋補(bǔ)償解決辦法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房屋拆遷管理規(guī)定》、《廈門市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施意見》，為保障被征收人的合法權(quán)益，制定了一系列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及獎勵措施，有利地推動了征收工作的開展[1]。

3.1 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收房屋價值

被征收人可以選擇分戶評估方式或按《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房屋拆遷管理規(guī)定》的指導(dǎo)公式計算。如果被征收人要求分戶評估的，以分戶評估的結(jié)果作為補(bǔ)償依據(jù)，不再適用《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房屋拆遷管理規(guī)定》計算補(bǔ)償。

3.2 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房樓層調(diào)節(jié)價

考慮到被征收房屋為多層建筑，因此高層或小高層安置房源從第7層（不含第7層）起計算樓層調(diào)節(jié)價，每增加一層遞增30元/m2。

3.3 裝修補(bǔ)償

1）被征收房屋的裝修可按280元/m2包干補(bǔ)償或選擇評估補(bǔ)償，但不論評估結(jié)果高低，一律按評估補(bǔ)償結(jié)果補(bǔ)償。違法建筑的裝修不予補(bǔ)償。

2）安置房源未進(jìn)行初裝修的，給予被征收人300元/m2的裝修補(bǔ)償。

3.4 制定獎勵措施

為了鼓勵被征收人抽取商談流水號，制定了抽取商談流水號獎勵，住宅被征收人（或直管公有房屋承租人，不含次承租人）在通知規(guī)定的時間和地點抽取商談流水號的，每戶一次性獎勵5 000元。

私有住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在規(guī)定期限簽約并搬遷交房的，根據(jù)安置房源的地點、配套、成新率等因素，給予被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差別化貨幣獎勵。

鼓勵被征收人盡早簽約并搬遷交房，制定簽約搬遷獎勵

為了減少被征收人對安置房源的不滿意形成的抵觸心理，鼓勵被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，在房屋征收決定公告的簽約期限內(nèi)簽約、并按協(xié)議約定的時間搬遷交房的，給予選擇貨幣補(bǔ)償?shù)莫剟睢?/p>

被征收人在最后搬遷期限內(nèi)搬遷交房的，根據(jù)《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房屋拆遷管理規(guī)定》規(guī)定，按被征收房屋的產(chǎn)權(quán)面積結(jié)合區(qū)位房屋補(bǔ)償價的百分之十給予一次性搬遷獎勵，獎勵金額每戶最高不超過10萬元。

對被認(rèn)定為違法建筑的房屋不予補(bǔ)償，但對于在簽約期限內(nèi)簽約并主動搬遷的被征收人，可根據(jù)實測面積按框架、磚混、簡易、棚等結(jié)構(gòu)及裝修給予搬遷獎勵。

被征收人在規(guī)定的不同時間內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，按被征收房屋產(chǎn)權(quán)面積或租賃面積分別給予被征收人限時簽約獎勵。

被征收人在規(guī)定不同時間簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，且于簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議之日起20日內(nèi)完成搬遷并交房的，給予簽約后限時搬遷獎勵。每提前一天搬遷，按被征收房屋產(chǎn)權(quán)面積或租賃面積給予提前交房獎勵。

對簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的被征收人選擇現(xiàn)房安置的或期房安置的，分別給予住宅搬遷補(bǔ)助費[2]。

3.5 設(shè)過渡臨時安置費

被征收人實行貨幣補(bǔ)償或房屋安置的，給予三個月裝修期過渡性臨時安置費。

4 房屋征收與補(bǔ)償?shù)膸c思考

4.1 鼓勵貨幣化補(bǔ)償安置

推廣貨幣化補(bǔ)償安置的方式，制定相關(guān)的政策法規(guī)，鼓勵被征收戶選擇貨幣化補(bǔ)償安置，被征收戶取得的貨幣補(bǔ)償款可以到市場上購買符合自己生活水平的房屋。也可以減少征收過程中產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的一系列后續(xù)問題，例如安置房地點、安置房戶型、安置房朝向、樓層等各種各樣的問題。

4.2 安置房地點、戶型多樣化

該項目每個被征收戶家庭結(jié)構(gòu)、收入水平等不一樣，選擇的補(bǔ)償安置方式也不一樣，大多數(shù)被征收戶選擇就地安置的期望值非常高，因該項目是廈門市火車站主體建設(shè)用地及其配套用地，政府無法在建設(shè)用地范圍內(nèi)提供一塊地用來建設(shè)就地安置房，導(dǎo)致被征收戶有抵觸心理，增加征收工作的難度。

結(jié)合被征收房屋的權(quán)證面積、戶型結(jié)構(gòu)、人口因素等各種情況，新建設(shè)計符合征收地塊的安置房源，解決安置房地點、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)的局限性，讓被征收戶的選擇面更廣，以滿足不同被征收戶的要求。

4.3 解決歷史遺留問題

往往歷史遺留問題的時間長、涉及面廣，牽涉到被征收人的切身利益，很容易導(dǎo)致群眾集體上訪事件，在征收過程中既要解決歷史遺留問題，又要及時處理新出現(xiàn)的問題，做好公開、公平、公正的原則，盡量做到不留問題或少留問題。解決歷史遺留問題，應(yīng)傾向弱勢群體，以人為本，尊重歷史，實事求是，處理好歷史遺留問題，減少社會不穩(wěn)定因素，達(dá)到征收人與被征收人雙贏的局面。

5 結(jié)語

通過對廈門市火車站南廣場及其片區(qū)市政配套工程項目國有土地上征收與補(bǔ)償?shù)姆治?，可以看出征收工作是涉及征收人與被征收人的切身利益，如何保證征收項目順利完成,維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，這就要求在征收過程中做好公開、公平、公正的原則，自覺接受人民群眾的監(jiān)督。

[1]張國法.房屋征收補(bǔ)償與訴訟救濟(jì)法律實務(wù)[M].北京：中國法制出版社,2013：84.

[2]葉燕玲.廈門市湖里區(qū)城市化中征地拆遷幾點思考[J].四川建材.2013(1)：221-223.