楊三妹　汪淑娟

【摘 要】 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，二手房交易市場(chǎng)變得越來(lái)越活躍，為了抑制房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)熱膨脹，“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，以通過(guò)規(guī)范二手房稅收的手段，達(dá)到給房地產(chǎn)降溫的目的，然而，“道高一尺，魔高一丈”，為了逃避過(guò)重的稅賦，二手房交易中的偷漏稅行為可謂是花樣百出。

【關(guān)鍵詞】 二手房交易 偷稅 漏稅

一、研究背景

我國(guó)的二手房交易產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代，歷時(shí)20余年，二手房交易促進(jìn)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置都具有重要意義，是我國(guó)住房保障體系的補(bǔ)充，也是住房性消費(fèi)的重要一環(huán)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有突出貢獻(xiàn)。2013年3月1日，“國(guó)五條”的出臺(tái)，特別是“個(gè)人售房需按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)稅”一項(xiàng)使二手房交易個(gè)人所得稅問(wèn)題重新走進(jìn)人們的視野，成為國(guó)民關(guān)注的焦點(diǎn)。受傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人把安全感與歸屬感寄托在住房上，認(rèn)為有房才有家，故擁有一套房子成為了很多人奮斗的目標(biāo)，據(jù)調(diào)查顯示，90%左右的畢業(yè)大學(xué)生工作五年內(nèi)甚至十年內(nèi)的目標(biāo)即是在大城市或其他二三線城市擁有一套房子。人手一套房子形成了中國(guó)房子的剛性需求。中國(guó)人口眾多，即使只是剛性需求，也是對(duì)房地產(chǎn)很大的需求，房地產(chǎn)的價(jià)格很難回落，雖然“新國(guó)五條”的出臺(tái)，增加了二手房交易者的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，但并沒(méi)有起到降低房地產(chǎn)價(jià)格的目的，只起 到減緩房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要稅種

在二手房交易過(guò)程中，納稅人主要分為買(mǎi)房人和賣(mài)房人，對(duì)于賣(mài)房人而言，其應(yīng)交的稅費(fèi)主要包括個(gè)人所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅（2016年5月起準(zhǔn)備實(shí)施的“營(yíng)改增”雖已落實(shí)到二手房交易，但具體政策尚未出臺(tái)，因此此篇文章還是按“營(yíng)改增”之前的營(yíng)業(yè)稅考慮）、土地增值稅、城建稅，教育費(fèi)附加等。對(duì)于買(mǎi)房人而言，其應(yīng)交稅費(fèi)主要有契稅和印花稅。下面主要講一下個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)檫@兩個(gè)稅種在二手房交易過(guò)程中涉及金額最大，也是最容易出現(xiàn)偷稅漏稅情況的稅種。

（一）個(gè)人所得稅

目前，二手房交易個(gè)人所得稅的征收方式有二： 一是以兩次交易差額的20%征收，即從房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中扣除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和其他有關(guān)合理費(fèi)用，按照差額的20% 稅率繳納個(gè)稅。二是按交易總額的1%—3%征收，如果納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，無(wú)法正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入 1% - 3% 的幅度內(nèi)計(jì)征。其中個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征個(gè)人所得稅。

（二）營(yíng)業(yè)稅

沿用2016年的營(yíng)業(yè)稅政策，二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅征收情況如下：個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，按5.5%的稅率全額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅；2年以上非普通住房，差額征收；非住宅類(lèi)房屋，不分年限，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

三、二手房交易過(guò)程中的偷稅漏稅行為

自從二手房交易需要繳納個(gè)人所得稅以后，這無(wú)疑增加了賣(mài)房者的賣(mài)房成本，于是為了降低成本，保證高額凈利潤(rùn)，賣(mài)方就會(huì)想辦法把稅賦轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，于是買(mǎi)房者購(gòu)房?jī)r(jià)格變高，負(fù)擔(dān)沉重，變得買(mǎi)不起房子。為了賣(mài)出房子，為了買(mǎi)得起房子，買(mǎi)賣(mài)雙方就開(kāi)始尋找“合理避稅”方法，甚至雙方合作，以達(dá)到“合理避稅”目的。于是就出現(xiàn)了以下幾種避稅方法。

（一）簽陰陽(yáng)合同

即買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實(shí)的交易價(jià)格，用來(lái)維護(hù)雙方權(quán)益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務(wù)主管部門(mén)的，主要用來(lái)納稅，此份合同中交易價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易額，這樣就達(dá)到了少繳稅的目的，減少了交易雙方的交易成本。這種少教所的行為在法律上屬于偷稅行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，將會(huì)承擔(dān)責(zé)任，因此是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

（二）以租代售

對(duì)于上述所說(shuō)的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，都是有征稅期的，過(guò)了征稅期，再進(jìn)行交易，便會(huì)獲得免稅權(quán)利。于是買(mǎi)房者就以租房的形式先入住，不辦理過(guò)戶手續(xù)，等到過(guò)了征稅期后，再辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣賣(mài)房者就不用繳納個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，也不用把稅賦轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者，房?jī)r(jià)自然就低，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都有利。

（三）假贈(zèng)真賣(mài)

賣(mài)房者以贈(zèng)送的方式把房子過(guò)戶到買(mǎi)房者名下，但實(shí)際上是買(mǎi)賣(mài)行為，買(mǎi)賣(mài)雙方在暗地里簽訂保密性交易合同，所有買(mǎi)賣(mài)雙方該有的權(quán)利和負(fù)責(zé)的義務(wù)寫(xiě)得清清楚楚，但由于在表面上是屬于房屋贈(zèng)與與被贈(zèng)與關(guān)系，便獲得了全額免征個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。

（四）延遲過(guò)戶交易

如張某擁有一套原值50萬(wàn)的住房一套，系已擁有四年了，在過(guò)一年就滿五年，目前價(jià)值為100萬(wàn)，若張某現(xiàn)在把該住房轉(zhuǎn)讓出去，按稅法規(guī)定，其應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅（100-50）*20%=10萬(wàn)，但張某并不想繳納這10萬(wàn)元的稅費(fèi)，房子又急著轉(zhuǎn)讓出去，于是其把房子交給一戶買(mǎi)主，但是遲遲不肯辦理過(guò)戶手續(xù)，直到再過(guò)一年，他就可以不用繳納10萬(wàn)元的稅費(fèi)而辦理過(guò)戶手續(xù)。

四、總結(jié)

以上各種偷稅漏稅行為在二手房交易市場(chǎng)上是十分常見(jiàn)的，政府通過(guò)稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)我國(guó)二手房交易市場(chǎng)，目的是給房地產(chǎn)降溫，但卻導(dǎo)致了許多違法違規(guī)的行為，這些納稅人的偷漏稅行為便是對(duì)這種稅收手段的反抗。這也說(shuō)明任何事都有正反兩面性。

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作者簡(jiǎn)介：楊三妹（1992-），女，漢族，貴州盤(pán)縣人，審計(jì)專(zhuān)業(yè)碩士；汪淑娟（1993—），女，漢族，山東省濟(jì)寧市人， 金融學(xué)碩士研究生。