邢海洋

18天10道令牌發(fā)過之后，北京的房價冷卻了下來。不過，和以往的所有限購一樣，這次的限購也是從需求側(cè)入手的，對于不增加供地的限售，炒房人自可一笑置之?？尚郯残聟^(qū)來了，這可就不只是幾百公頃土地“放量”的小算計了。

一.炒房者的大殺器

自4月1日，國家宣布在雄縣、安新、容城三縣設(shè)立雄安新區(qū)后，白洋淀的寧靜一夜之間被打破了。大量來自北京、天津、山西、黑龍江等地的投資客、炒房團提著現(xiàn)金涌入這里。

盡管河北雄安新區(qū)三縣（雄縣、安新、容城）已經(jīng)停止了所有房產(chǎn)交易，但作為繼深圳、浦東后的又一“千年大計、國家大事”，仍然抵擋不住對投資客的吸引。

從雄縣當(dāng)?shù)厝丝谥械弥?，原來雄縣的房價大概是五六千，現(xiàn)在低于兩萬，私下里都找不到賣主。

對于當(dāng)前雄縣飆漲的房價，有外地投資客表示，兩萬塊錢每平米的房價可以接受。對于目前的過戶問題、房產(chǎn)證問題等風(fēng)險，該投資客表示，可以承受，只要有房，兩萬到三萬之間都可以接受。

炒房者的最大的殺器，恐怕就是城市邊上又建了一座新城。1993年浦東在全國率先嘗試“土地實轉(zhuǎn)、資金空轉(zhuǎn)”的土地開發(fā)模式，一舉激活這片曾是農(nóng)田菜地河汊縱橫沉睡的土地。

有好事者翻出一張1993年的《新民晚報》，上面的廣告打出的是“3萬元擁有一個家”。那一年，確切地說1993年還是全國房地產(chǎn)的一個小高潮，全國人民南下海南炒地，房地產(chǎn)一片繁榮，熱風(fēng)也刮到了上海，上海市中心的房子短暫地達(dá)到過6000元一平米。但很快海南地產(chǎn)泡沫破裂，冷風(fēng)襲來，上海市中心的房子腰斬一半。

一個新區(qū)的建設(shè)提供了廣闊的土地和房源，這使得在相當(dāng)長的時間內(nèi)上海的房價都落后于北京。只是在2003年協(xié)議出讓土地全部取消后，上海的房價才直追了上來，并在相當(dāng)長的時間里領(lǐng)先北京?；仡櫮且欢螝v史，當(dāng)然很難用精確的數(shù)據(jù)給出參考，畢竟彼時全國的商品房開發(fā)通行的都是協(xié)議土地出讓的自由市場經(jīng)濟，任何一座城市都有著近乎無限制的土地供應(yīng)，大城市處處工地，居民樓從市中心到郊區(qū)一環(huán)一環(huán)地向外擴充著。可在上海最繁華的外灘外，一江之隔的陸家嘴上摩天大樓拔地而起的陣勢，還是有力地平抑了上海的房價。

二.地理距離與經(jīng)濟距離

如果說“招拍掛”之前的深圳、浦東大開發(fā)還不足以為如今的雄安建城提供參照，濱海新區(qū)的建設(shè)卻是集中于2003年土地“大限”之后，2004年天津商品房均價3300元，十年后的2014年均價為10500元，上漲了2.2倍，遠(yuǎn)低于鄰居北京的5.5倍漲幅。當(dāng)然，作為弱一線城市，你盡可認(rèn)為天津的人口流入弱于北京，但實際上并非如此，兩地10年間常駐人口均增長了一半左右。

浦東與浦西一河之隔，濱海新區(qū)中心距離天津中心城區(qū)卻有40公里的距離，兩個建成區(qū)之間隔著大片的鹽堿灘和工業(yè)廠房。在交通不發(fā)達(dá)的時代這已經(jīng)相當(dāng)于另建一座城市了，此前兩地交通主要靠城鐵，通勤時長50分鐘，2015年高鐵貫通后通勤時間只需15分鐘了，兩地通勤班次頻繁，除火車外還有很多公交線路，兩地之間除了地理上的距離，似乎融為一體。

可北京與雄安，兩地相距110公里，基本杜絕了通勤的可能。天津與雄安的距離也是110公里，也不能通勤。遍查日本東京、紐約、巴黎等超大型城市的通勤距離，50公里是極限了，故而雄安的選址，絕不是衛(wèi)星城的概念，而是一個完全獨立的城市。

或許正是因為建雄安的首要任務(wù)在疏解，中央才將眼光聚焦在一個無法實現(xiàn)通勤的地域。甚至，兩地之間距離超過了百公里，也不可能存在一個一家人中既有在北京通勤上班、又有人在雄安工作的區(qū)域。如果說勉強有地方符合要求，也只有兩地中心點河北固安了。

三.新區(qū)藍(lán)圖下的權(quán)力意志

既然是千年大計，雄安之于北京乃至整個京津冀的影響是需要慢慢消化的，可未來的預(yù)期卻是時不我待的。再加入搶房大軍的時候，除了剛需、學(xué)區(qū)和改善型的購買者，只要摻雜了一點投資理念的買房子的人一定會想：是北京，還是雄安。同樣，天津的投資型購房者也面臨著同樣的選擇。

這個意義上，雄安的未來不僅牽動那些奔赴白洋淀卻鎩羽而歸的炒房者，以及周邊縣市的購房人，也與身處京津的居民們息息有關(guān)。

雄安新區(qū)甫一出生，就超越了此前設(shè)立的10多個國家級新區(qū)，直接跟深圳經(jīng)濟特區(qū)、浦東新區(qū)看齊。新區(qū)的藍(lán)圖，深深注入了國家的權(quán)力意志。這種背景下，雄安新區(qū)不僅將改變?nèi)A北城市格局，還將改變?nèi)珖鞘械母窬帧?/p>

如果北京的87家央企總部搬遷出去，享譽海內(nèi)外的大學(xué)和科研機構(gòu)也一家家外遷后，無疑會騰出相當(dāng)?shù)耐恋睾娃k公場所，甚至外遷人員的住宅。從供求關(guān)系來看，人分出去了房子騰出來了，可供建設(shè)的土地多了，邏輯上看北京的房價已經(jīng)缺乏大漲的基礎(chǔ)。尤其是金融、教育乃至高端制造業(yè)等人潮洶涌的行業(yè)外遷后，大街上安靜下來，年前的面孔讓位于持重成熟的臉孔，這個城市的活力也就打起折扣，居住的郊區(qū)化趨勢也將明顯。而放眼全國，更是一線城市引領(lǐng)各地房價，其中北京的房價又是龍頭，北京的房價穩(wěn)住了，其他地方會怎么樣？

四.創(chuàng)業(yè)者的想象空間

當(dāng)身處南部太行山腳下的雄安成為超大型的城市后，曾經(jīng)熱炒的北三縣，三河、大廠和香河，恐怕也將失去了方向，作為北京副中心通州的衛(wèi)星城而失去了想象空間。更不用說作為不成功的開發(fā)區(qū)的唐山和曹妃甸。

可問題是，一片荒蕪中建一座全新的城市，且是千年大計的城市，其成敗也在于是否能以市場化的力量，真正形成創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍。雄安不炒房、不炒地，提供給創(chuàng)業(yè)者的將是廉租形式的住房。而創(chuàng)業(yè)者立業(yè)的根本，所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，勢必又將成功的創(chuàng)業(yè)者引領(lǐng)到周邊置業(yè)購房。

北京和雄安，一個千年大計中的雙城記，或許十年、二十年后才能見分曉。這期間左右房價的因素千變?nèi)f化，還真不是只掂量著雄安一個因素能判斷的。