本刊記者林蔓

限購政策持續(xù)加碼關(guān)注“價(jià)值+成長”地產(chǎn)股

本刊記者林蔓

傳統(tǒng)的銷售旺季“紅五月”并未如期而至，而是大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比下降，歸其原因，除了各城市調(diào)控政策趨嚴(yán)等因素之外，也與監(jiān)管層查處企業(yè)無證銷售、商改住傳等違規(guī)行為的措施有關(guān)。

關(guān)于樓市未來的情況發(fā)展，萬科董秘表示對(duì)下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未來形勢可能比想象中更嚴(yán)峻，未來會(huì)拓展物流地產(chǎn)和長租公寓項(xiàng)目，同時(shí)廣發(fā)證券也發(fā)表了類似的看法。而安信證券的觀點(diǎn)是“三四線+棚改”就是地產(chǎn)全年的主線，A股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股或許可以重獲青睞，可關(guān)注地產(chǎn)板塊“價(jià)值和成長兼具”的地產(chǎn)股，重點(diǎn)推薦：華僑城、招商蛇口、陽光城、新城控股、金融街。

限購政策不斷加碼

近來，樓市調(diào)控繼續(xù)深化和擴(kuò)大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月已有上海、長沙、?？?、無錫、嘉興、張家口、西安等25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容囊括信貸、公積金提取、非法商改住、中介虛假宣傳等。

6月初，據(jù)多家媒體報(bào)道，北京民生銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套住房按揭貸款最低仍為基準(zhǔn)利率的1.2倍。利率調(diào)整后，首套房購房者每貸款100萬元，相比2016年市場寬松時(shí)，月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基準(zhǔn)新增加287.6元。

而另一個(gè)一線城市，廣州部分銀行也上浮了首套房貸利率，由基準(zhǔn)上浮5%-10%不等，有銀行則直接對(duì)當(dāng)前的房貸業(yè)務(wù)喊“暫?！?。此外，上海、深圳、杭州部分銀行的首套房貸款利率也在上浮。據(jù)悉，杭州銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至也有銀行已停辦住房按揭貸款。

在此背景下，碧桂園、萬科5月銷售金額環(huán)比下降25.12%、14.32%，恒大基本持平，這或許是整個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)縮影。據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2017年5月43個(gè)城市新房成交環(huán)比微降2.3%，同比繼續(xù)下滑20%，其中4個(gè)一線城市新房成交同比回落9.2%，環(huán)比下降40.4%；13個(gè)二線城市新房成交同比減少6.8%，環(huán)比降幅為30.3%；但是26個(gè)三四線城市新房成交同比上升4.5%，環(huán)比增加5.1%。總的來說，5月一二線城市新房同比大幅回落，三線同比微漲4.5%。

關(guān)注“價(jià)值+成長”地產(chǎn)股

對(duì)于樓市以未來的發(fā)展情況，房企和券商紛紛發(fā)表看法。

在萬科5月銷售及經(jīng)營情況交流會(huì)上，董秘朱旭表示，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未來形勢可能比想象中更嚴(yán)峻，萬科未來將拓展物流地產(chǎn)和長租公寓項(xiàng)目，物流地產(chǎn)項(xiàng)目成本低，總體投資回報(bào)率一般高于大多數(shù)持有型物業(yè)，作為綜合性發(fā)展商，相對(duì)純物流企業(yè)在項(xiàng)目獲取上有優(yōu)勢，目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)性高。

同樣看好物流地產(chǎn)的還有廣發(fā)證券，廣發(fā)證券認(rèn)為，目前調(diào)控城市進(jìn)一步擴(kuò)容，未來市場整體成交熱度將繼續(xù)回落，全國銷售面積增速進(jìn)一步下滑。中投集團(tuán)收購黑石集團(tuán)歐洲物流地產(chǎn)公司Logicor，一方面體現(xiàn)了國內(nèi)資金資產(chǎn)配置的新變化；另一方面，也體現(xiàn)了物流地產(chǎn)逐步受到資本青睞。廣發(fā)證券強(qiáng)調(diào)只要是能夠提供穩(wěn)定且較高回報(bào)率的持有型不動(dòng)產(chǎn)都將成為資金大類資產(chǎn)配置的重要組成部分，整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇也逐步從增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量持有環(huán)節(jié)。

另外，由于國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定未來3年改造棚戶區(qū)1500萬，安信證券表示，去庫存對(duì)應(yīng)的貫穿全年的地產(chǎn)投資主線是三四線去庫存，而政府通過大力推棚改以及提升棚改貨幣化率實(shí)現(xiàn)加倍去庫存的歷史任務(wù)，因此“三四線+棚改”就是地產(chǎn)全年的主線，隨著調(diào)控落地，買地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈而不買地產(chǎn)股的投資策略應(yīng)改變，且隨著南下資金買入港股地產(chǎn)，其估值與A股不斷接近，A股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股或許可以重獲青睞，可關(guān)注地產(chǎn)板塊“價(jià)值和成長兼具”的地產(chǎn)股。

西南證券則從時(shí)間上做了劃分，短期來看，政策壓力必然導(dǎo)致基本面下行，政策放松必然導(dǎo)致基本面上行，政策放松的時(shí)點(diǎn)彈性最大，估值有壓制；中周期則是政策松緊帶來的風(fēng)險(xiǎn)偏好降低、估值有分化，有品牌、規(guī)模、穩(wěn)定的公司會(huì)持續(xù)享受高估值，龍頭公司的行為與政策會(huì)有互動(dòng)和牽制，更多關(guān)注龍頭公司。

重點(diǎn)標(biāo)的公司

華僑城A（000069）2016年公司275億銷售額創(chuàng)新高，400億拿地金額也實(shí)現(xiàn)突破，為未來業(yè)績提速打下基礎(chǔ)。中信建投表示，華僑城的優(yōu)質(zhì)在于能夠以高性價(jià)比的成本獲取全國主流城市稀缺資源，而且隨著華僑城集團(tuán)的加速布局，近年來拿地力度加大，土地儲(chǔ)備進(jìn)一步擴(kuò)充。據(jù)中信建投測算，華僑城當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)NAV為9.7元，且依然有部分項(xiàng)目處于推進(jìn)中，尚未納入，即使不考慮公司旅游業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)足以支撐市值，未來公司在一二線城市的布局還將持續(xù)受益于人口導(dǎo)入以及市場發(fā)展，稀缺資源的價(jià)值將逐步體現(xiàn)。

招商蛇口（001979）2017年1-4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積188.92萬平方米，同比增長63.10%；簽約銷售金額343.41億元，同比增長82.17%。興業(yè)證券表示招商蛇口在核心一二線城市，特別是前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備豐厚，未來成長空間廣闊。測算公司每股RNAV 25.5元，當(dāng)前股價(jià)較RNAV大幅折價(jià)，估值具有較好安全邊際。

保利地產(chǎn)（600048）5月份實(shí)現(xiàn)簽約面積178.51萬平方米，同比增長31.65%；實(shí)現(xiàn)簽約金額248.93億元，同比增長34.82%。

興業(yè)證券認(rèn)為，保利地產(chǎn)銷售保持穩(wěn)健，拿地平穩(wěn)略顯謹(jǐn)慎，重點(diǎn)布局熱點(diǎn)二三線城市。目前公司估值在主流地產(chǎn)股中較低，具有較好的投資價(jià)值和安全邊際。

新城控股（601155）公司今年1-5月拿地金額已達(dá)到248.23億元，占地面積345.31萬平方米，占同期銷售金額的60%，2017年擴(kuò)張勢頭不減。拿地區(qū)域貫徹“1+3”的戰(zhàn)略布局模式，以長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國擴(kuò)張。截至2016末，公司土地儲(chǔ)備總建面超3000萬平方米，足以支撐未來三年銷售。西南證券指出，公司是低估值、高增長的典型代表。

5月各線城市新房成交概況