吳曦

【摘 要】：在地籍圖集合中，我國(guó)現(xiàn)在主要測(cè)繪制作的有：城鎮(zhèn)地籍圖、宗地圖、農(nóng)村居民地地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地所有權(quán)屬圖等

地籍測(cè)繪的基本要求、房產(chǎn)測(cè)繪的基本要求，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪包含著地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪。首先我們要對(duì)地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪基本要求應(yīng)了解；按照特定的投影方法、比例關(guān)系和專用符號(hào)把地籍要素及其有關(guān)的地物和地貌測(cè)繪在平面圖紙上的圖形稱地籍圖。地籍圖、地籍?dāng)?shù)據(jù)和地籍表冊(cè)通過(guò)特定的標(biāo)識(shí)符建立有序的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】：不動(dòng)產(chǎn) ； 地籍；房產(chǎn)；測(cè)繪

1、是地籍測(cè)繪的基本要求

1.1根椐地籍管理要求，確定地籍測(cè)繪方案。地籍測(cè)繪是為獲得和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測(cè)繪工作，其基本內(nèi)容是：測(cè)定土地及其附著物權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等。具體內(nèi)容如下：

（1）地籍控制測(cè)量，測(cè)量地籍基本控制點(diǎn)和地籍圖根控制點(diǎn)。（2）界線測(cè)量測(cè)定行政區(qū)劃界線和土地權(quán)屬界線的界址點(diǎn)坐標(biāo)。（3）地籍圖測(cè)繪，測(cè)繪分幅地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、房產(chǎn)圖、宗地圖等（4）面積測(cè)算，測(cè)算地塊和宗地的面積，進(jìn)行面積的平差和統(tǒng)計(jì)（5）進(jìn)行土地信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。進(jìn)行地籍變更測(cè)量包括地籍圖的修測(cè)、重測(cè)、和地籍薄冊(cè)修編，以保證地籍成果資料的現(xiàn)勢(shì)性與正確性。

1.2根椐地籍測(cè)繪方案運(yùn)用不同類型控制網(wǎng)的作用，選擇控制網(wǎng)布設(shè)方案，確定地籍控制施測(cè)方法。地籍控制測(cè)量是地籍圖件的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)，是關(guān)系到界址點(diǎn)精度的帶全局性的技術(shù)環(huán)節(jié)。它根據(jù)界址點(diǎn)和地籍圖的精度要求，視測(cè)區(qū)的范圍大小、測(cè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)存控制點(diǎn)數(shù)量和等及等情況，按測(cè)量的基本原則和精度要求要進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)、選點(diǎn)、埋石、野外觀測(cè)、數(shù)據(jù)處理等測(cè)量工作。地籍控制網(wǎng)點(diǎn)不但要滿足測(cè)繪地籍圖需要，還要以厘米級(jí)的精度（城鎮(zhèn)）用于土地權(quán)屬界址點(diǎn)坐標(biāo)的測(cè)定和滿足地籍變更測(cè)量的需求。地籍基本控制網(wǎng)的種類：各等級(jí)三角網(wǎng)、各等級(jí)三邊網(wǎng)、各等級(jí)邊角網(wǎng)、各等級(jí)GPS網(wǎng)。

1.3根椐地籍管理要求，選擇用于用地籍調(diào)查的基礎(chǔ)圖（調(diào)查工作底圖）的種類和成圖的比例尺，確定成圖方法。工作底圖一般為1：5000或1：10000的地形圖或搖感影像圖。成圖方法一般為數(shù)字測(cè)圖的成圖方法、攝影測(cè)量方法、遙感的方法。

1.4根椐地籍項(xiàng)目測(cè)繪要求，選擇地籍測(cè)繪方法，實(shí)施地籍（地形）要素測(cè)量。成圖方法一般為數(shù)字測(cè)圖的成圖方法、攝影測(cè)量方法、遙感的方法

（1）界址點(diǎn)。包括各級(jí)行政界址點(diǎn)和土地權(quán)屬界址點(diǎn)。不同等級(jí)的行政境界相重合時(shí)只表示高級(jí)行政境界境界線在拐角處不得間斷，應(yīng)在轉(zhuǎn)角處繪點(diǎn)和線。當(dāng)土地權(quán)屬界址線與行政界線、地籍區(qū)（街道）界或地籍子區(qū)（街坊）界重合時(shí)，應(yīng)結(jié)合線狀地物符號(hào)突出表示土地權(quán)屬界址線，行政界線可移位表示。（2）地籍要素編號(hào)。包括街道（地籍區(qū)）號(hào)、街坊（地籍子區(qū)）號(hào)、宗地號(hào)或地塊號(hào)、房屋棟號(hào)、土地利用分類代碼、土地等級(jí)等，分別注記在所屬范圍內(nèi)的適中位置，當(dāng)被圖幅分割時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行注記。如宗或地塊面積太小注記不下時(shí)，允許移注宗或地塊外空白處并以指示線標(biāo)明。（3）土地位置。由行政區(qū)名、街道名（或地名）及門牌號(hào)組成。土地權(quán)屬者名稱：選擇軟大宗地注記土地權(quán)屬者名稱。

1.5根椐地籍測(cè)繪項(xiàng)目要求，在正確的權(quán)屬資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行面積測(cè)算，明確權(quán)屬范圍，保證精度。正確的權(quán)屬資取決宗地權(quán)屬調(diào)查的質(zhì)量。面積量算，一般是一多層次的水平面積測(cè)算。例如，一個(gè)行政管轄區(qū)的總面積、各宗地面積，各種利用分類面積等。面積量算方法比較多，但概括起來(lái)無(wú)非兩種：即解析法面積測(cè)算（簡(jiǎn)稱解析法）、與圖解法面積測(cè)算（簡(jiǎn)稱圖解法），面積測(cè)算方法的選擇主要由面積測(cè)算的精度要求決定，目前由于整個(gè)測(cè)量技術(shù)水平的發(fā)展，地籍圖已基本上是數(shù)字化圖。

1.6計(jì)算機(jī)軟件、硬件的水準(zhǔn)越來(lái)越高，圖解法已基本淘汰不用了所以解析法已成為面積量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我們應(yīng)對(duì)地籍的精度、原則、圖邊處理、檢查和驗(yàn)收等了解

（1）繪制精度主要指圖上繪制的圖廓線、對(duì)角線及圖廓點(diǎn)、坐標(biāo)格網(wǎng)點(diǎn)、控制點(diǎn)的展點(diǎn)精度，通常要求是：內(nèi)圖廓長(zhǎng)度誤差不得大于±0.2mm，內(nèi)圖廓對(duì)角線誤差不得大于±0.3mm，圖廓點(diǎn)、坐標(biāo)格網(wǎng)點(diǎn)和控制點(diǎn)的展點(diǎn)誤差不得超過(guò)±0.1mm。

（2）基本精度測(cè)繪，地籍圖的基本精度主要指界址點(diǎn)、地物點(diǎn)及其相關(guān)距離的精度。

（3）地物測(cè)繪的一般原則

地籍圖上地物的綜合取舍，除根據(jù)規(guī)定的測(cè)圖比例尺和規(guī)范的要求外，還必須首先充分根據(jù)地籍要素及權(quán)屬管理方面的需要來(lái)確定必須測(cè)繪的地物，與地籍要素和權(quán)屬管理無(wú)關(guān)的地物在地籍圖上可不表示。對(duì)一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地塊）的測(cè)繪，必須根據(jù)相關(guān)規(guī)范和規(guī)程在技術(shù)設(shè)計(jì)書中具體指明。

（4）圖邊的測(cè)繪與拼接測(cè)繪，為保證相鄰圖幅的互相拼接，接圖的圖邊一般均須測(cè)出圖廓線外5—10mm。地籍圖接邊差不超過(guò)規(guī)范規(guī)定的點(diǎn)位中誤差的2 倍。小于限差平均配賦，但應(yīng)保持界址線及其他要素間的相互位置。避免有較大變形，超限時(shí)需檢查糾正。如采用全野外數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)或數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量技術(shù)，則無(wú)接邊要求。

（5）地籍圖的檢查與驗(yàn)收

為保證成果質(zhì)量，須對(duì)地籍圖執(zhí)行質(zhì)量檢查制度。測(cè)量人員除平時(shí)對(duì)所觀測(cè)、計(jì)算和繪圖工作進(jìn)行充分的檢核外，還需在自我檢查的基礎(chǔ)上建立逐級(jí)檢查制度。圖的檢查工作包括自檢和全面檢查兩種。檢查的方法分室內(nèi)檢查、野外巡視檢查和野外儀器檢查。在檢查中對(duì)發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，應(yīng)盡可能予以糾正。如錯(cuò)誤較多，則按規(guī)定退回原測(cè)圖小組予以補(bǔ)測(cè)或重測(cè)。測(cè)繪成果資料經(jīng)全面檢查認(rèn)為符合要求，即可予以驗(yàn)收，并按質(zhì)量評(píng)定等級(jí)。技術(shù)檢查的主要依據(jù)是技術(shù)設(shè)計(jì)書和測(cè)量技術(shù)規(guī)范。

2、是房產(chǎn)測(cè)繪的基本要求，

2.1 根椐房產(chǎn)管理需求選擇房產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪方案，房產(chǎn)測(cè)量的任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)土地及土地以上人為的、天然的荷載物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量，利用狀況等進(jìn)行測(cè)定，調(diào)查或繪制成圖的工作。它主要包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量以及成果資料檢查與驗(yàn)收等基本內(nèi)容。

2.2根椐房產(chǎn)測(cè)繪方案，運(yùn)用不同類型控制網(wǎng)的作用，選擇布設(shè)方案，確定施測(cè)方法。房產(chǎn)平面控制測(cè)量屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)量。其目的是為了整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪工作提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架和定位基準(zhǔn)并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點(diǎn)：a為房產(chǎn)要素測(cè)量提供超算數(shù)據(jù)；b為房產(chǎn)分幅 、分丘圖測(cè)繪提供測(cè)量控制和超算數(shù)據(jù)，c為房產(chǎn)分幅 、分丘圖變更測(cè)量和修測(cè)補(bǔ)測(cè)提供超算數(shù)據(jù)。布設(shè)方案和施測(cè)方法同地籍控制測(cè)量。

房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)資料，它全面反映了土地和房屋基本情況和權(quán)屬界線，是房產(chǎn)測(cè)量的主要成果。按房產(chǎn)管理的需要，房產(chǎn)圖可分為分幅房產(chǎn)平面圖（以下簡(jiǎn)稱分幅圖）、分宗房產(chǎn)平面圖（以下簡(jiǎn)稱分宗圖）和分戶房產(chǎn)平面圖（以下簡(jiǎn)稱分戶圖）。分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)制分宗圖和分戶圖的基

原則上，分幅圖是在已有地籍圖的基礎(chǔ)上加上房產(chǎn)調(diào)查的成果制作而成的，也可以以地形圖為基礎(chǔ)測(cè)制分幅圖，還可以單獨(dú)測(cè)繪分幅圖。分幅圖上主要表示房產(chǎn)管理需要的各項(xiàng)地籍要素和房產(chǎn)要素，如控制點(diǎn)、行政境界、宗地界線、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋維護(hù)物、宗地號(hào)、幢號(hào)、房產(chǎn)權(quán)號(hào)、門牌號(hào)、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等。這些內(nèi)容要根據(jù)調(diào)查的資料以及相應(yīng)的數(shù)字、文字和符號(hào)在圖上加以表示。分宗圖是分幅圖的局部圖件，是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。分宗圖測(cè)繪的有關(guān)規(guī)定分宗圖是分幅圖的局部圖件，它的坐標(biāo)系與分幅圖的坐標(biāo)系一致；比例尺可根據(jù)宗地圖面積的大小和需要在1：100—1：1 000之間選用；幅面大小在32—4開(kāi)之間選用。分宗圖可在聚酯薄膜上測(cè)繪，也可選用其他圖紙。分宗圖是房屋產(chǎn)權(quán)證的基本圖。分宗圖的測(cè)繪精度要求是地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差不超過(guò)0.5mm。

分宗圖測(cè)繪的內(nèi)容和要求

（1） 分宗圖除表示分幅圖的內(nèi)容外，還表示房屋產(chǎn)權(quán)界線、界址點(diǎn)、挑廊、陽(yáng)臺(tái)、建成年份、用地面積、建筑面積、用地面積、宗地界線長(zhǎng)度、房屋邊長(zhǎng)、墻體歸屬和四至關(guān)系等房產(chǎn)要素。

（2） 房屋應(yīng)分棟丈量邊長(zhǎng)，用地按宗地丈量邊長(zhǎng)，邊長(zhǎng)量測(cè)到0.01m，也可以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)。對(duì)不規(guī)則的弧形，可按折線分段丈量。

（3） 挑廊、挑陽(yáng)臺(tái)、架空通廊，以欄桿外圍投影為準(zhǔn)，用虛線表示。

2.3根椐房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目，選擇權(quán)屬調(diào)查方法，實(shí)施房產(chǎn)要素測(cè)量。權(quán)屬調(diào)查方法較簡(jiǎn)單，類似地籍調(diào)查。房產(chǎn)要素測(cè)量分為：界址測(cè)量、境界測(cè)量、房屋及其附屬設(shè)施測(cè)量。要清楚其等級(jí)要求和施測(cè)內(nèi)容。

2.4 根椐房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的需要，選擇房產(chǎn)圖的種類和成圖比例，確定成圖方法。房產(chǎn)圖的一般選用1：500—1：1000比例尺。按房產(chǎn)管理的需要可分為分幅平面圖（簡(jiǎn)稱分幅圖）、房產(chǎn)分丘平面圖（簡(jiǎn)稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（簡(jiǎn)稱分戶圖）。成圖方法一般為：數(shù)字測(cè)圖的面圖方法、攝影測(cè)量的方法、遙感的方法。

2.5 根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目要求，正確區(qū)分不同權(quán)屬和分?jǐn)偡绞?，確定測(cè)量和檢測(cè)方法，以及精度等級(jí)；進(jìn)行面積測(cè)算和共有共用面積分?jǐn)偅峁┌ǚ慨a(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集以及數(shù)據(jù)庫(kù)在內(nèi)的測(cè)繪成果。熟悉面積精度的等級(jí)要求，準(zhǔn)確確定共有面積，把握面積分?jǐn)偟幕驹瓌t，正確使用面積分?jǐn)偟墓健?/p>

2.6 根據(jù)房產(chǎn)管理要求，實(shí)施變更測(cè)量。更新調(diào)查測(cè)繪僅僅是測(cè)量時(shí)點(diǎn)發(fā)生了變化，其核心內(nèi)容和方法沒(méi)有改變。更新調(diào)查測(cè)繪的目的是為了保持房屋資料的現(xiàn)實(shí)性。