夏欣怡

在大金馬蹄地區(qū)限購開始后，確實出現(xiàn)了多倫多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組團(tuán)帶領(lǐng)買家進(jìn)入蒙特利爾炒房的現(xiàn)象。但在筆者看來，這種炒作可能僅僅只是市場的短期行為，并不具有持續(xù)性。

2017年4月20日，加拿大安省省長韋恩（Kathleen Wynne）在新聞發(fā)布會上宣布了一條重量級的政策：包括多倫多在內(nèi)的安省大金馬蹄地區(qū)將實施15%的海外買家稅。該政策將對加拿大的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

政策出臺

自溫哥華2016年7月25日宣布收取15%海外買家稅之后，溫哥華房地產(chǎn)市場陷入了持續(xù)低迷。房地產(chǎn)投機資金小部分流入與溫哥華臨近的維多利亞和納奈莫，大部分轉(zhuǎn)向了加拿大東側(cè)的多倫多，使得大多地區(qū)的房價在已經(jīng)火熱基礎(chǔ)上，再度升溫，從2016年8月—2017年3月，大多倫多獨立屋均價則從95.30萬加元上漲至121.44萬加元，漲幅高達(dá)27.43%。而與此對應(yīng)的是大溫哥華的獨立屋均價從157.83萬加元下跌至148.94萬加元，跌幅為5.97%，兩者的漲跌幅差額為33.4%。

正是在這樣的市場背景下，安省省長宣布了對大金馬蹄地區(qū)征收15%海外買家稅的決定。該地區(qū)究竟位于安省的什么位置？它在加拿大安大略省的南部，安大略湖西端，以大多倫多地區(qū)為中心，廣義覆蓋范圍從伊利湖起向北伸延至喬治亞灣，大部分地區(qū)也在魁北克城-溫莎市走廊之上及五大湖區(qū)城市群之內(nèi)。

如下圖所示，雖然安省很大，有107.6 萬平方公里，但實際上該地區(qū)只占安省東南部的一個小角，面積為31562 平方公里，僅占安省面積的2.93%，人口卻有924.5 萬 （2016 年），占加拿大2016 年全國總?cè)丝?541.8萬的26.1%。而大溫地區(qū)總?cè)丝谥挥?46.34萬，由此可見此次限購影響人口之多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2016年溫哥華征收15%買家稅的影響范圍。

資金或重新回流溫哥華

有很多觀點認(rèn)為，以多倫多為中心的大金馬蹄地區(qū)限購之后，資金會就近進(jìn)入相鄰的蒙特利爾進(jìn)行投資。而在大金馬蹄地區(qū)限購開始后，確實出現(xiàn)了多倫多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組團(tuán)帶領(lǐng)買家進(jìn)入蒙特利爾炒房的現(xiàn)象。但在筆者看來，這種炒作可能僅僅是市場的短期行為，并不具有持續(xù)性。

第一，蒙特利爾有自己的硬傷——法語屬性，而中國人從小學(xué)教育開始通常以英語作為第二外語，來到法語為主體的蒙特利爾，難免會有不適。

第二，蒙特利爾政治方面具有不確定性。這里曾經(jīng)是加拿大最大的城市和經(jīng)濟中心，后來受魁北克獨立運動的影響，各大公司總部紛紛搬離，人口不斷流失，經(jīng)濟地位也不斷下滑。

第三，加拿大第一大城市多倫多和第三大城市溫哥華已經(jīng)推出了15%的海外買家稅，而蒙特利爾作為全國第二大城市，一旦房地產(chǎn)市場有過熱跡象，那么當(dāng)?shù)卣畼O可能跟進(jìn)15%海外買家稅政策。

除了蒙特利爾之外，多倫多的海外買家資金也有可能進(jìn)入渥太華投資。但是，筆者認(rèn)為這種可能性雖然存在，卻同樣不可持續(xù)。

一方面，渥太華是加拿大的首都，穩(wěn)定居于首位，一旦這里的房價開始加速上漲，政府可能會立即跟進(jìn)15%海外買家稅。

另一方面，渥太華與大多倫多同屬于安省，多倫多已經(jīng)開始實施限購新政，而且限購涉及的人口范圍很廣，超過加拿大人口的 。這顯示了安省政府控制房價的決心十分堅定。在多倫多已經(jīng)做出榜樣的情況下，渥太華作為加拿大第四大城市，如果房價短時間內(nèi)出現(xiàn)劇烈上漲，那么海外買家稅將極有可能迅速接踵而至。

但是，由于每年來加拿大的海外來客依然很多，既然多倫多限購了，那么他們很有可能又回到溫哥華去買房。這就像去年溫哥華限購，這些投資者前往多倫多買房一樣，溫哥華將會受益。事實上，4月房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)已經(jīng)證明了筆者的觀點。與3月相比，2017年4月大溫哥華地區(qū)的獨立屋均價從148.94萬加元上漲至151.65萬加元，漲幅1.82%;同期，大多倫多的獨立屋均價從121.44萬加元下跌至120.53萬加元，跌幅0.75%。

未來加拿大樓市的發(fā)展趨勢

加拿大房地產(chǎn)市場活躍的區(qū)域主要有3個，按照國土范圍從西到東依次是：溫哥華城市群（包括納奈莫和維多利亞）、卡爾加里城市群（包括埃德蒙頓）和多倫多城市群（包括渥太華、蒙特利爾）。

那么資金會進(jìn)入卡爾加里城市群嗎，該處房價是否會出現(xiàn)上漲？

筆者認(rèn)為，這種可能性較小。原因在于：卡爾加里城市群的經(jīng)濟基礎(chǔ)是石油，在石油價格持續(xù)疲軟，美國的“頁巖氣”、中國的“可燃冰”技術(shù)等新能源技術(shù)不斷成熟的今天，單一經(jīng)濟模式的卡爾加里想重現(xiàn)昔日的輝煌，可能還需要較長的一段時間。這意味著該地區(qū)的房價在未來較長的一段時間內(nèi)難以出現(xiàn)明顯起色。

通過前文的分析可知：加拿大已經(jīng)推出15%買家稅的區(qū)域有大溫哥華地區(qū)和多倫多為中心的大金馬蹄地區(qū)，涉及人口達(dá)1170.84萬，占全國總?cè)丝诘?3.06%。而加拿大第二大城市蒙特利爾和第四大城市渥太華，從多倫多限購中獲得的受益可能將較為有限。

所以，目前資金的整體趨勢是從多倫多城市群回流溫哥華城市群。但是，溫哥華也有15%海外買家稅。有些海外買家并不甘心繳納這筆額外的費用。他們會怎么做呢？極有可能他們又回到溫哥華后，繼續(xù)向周邊溢出。

但是，溫哥華周邊并非所有城市都會獲得溢出效應(yīng)，維多利亞就是一個特例。維多利亞作為加拿大房價第三高的城市，于2017年4月24日，以5：3的市議會投票數(shù)，通過了15%的海外買家稅決議。雖然在隨后的第二次投票中，該決議以4：4的票數(shù)并沒有通過。但是，維多利亞的房地產(chǎn)市場投資者們，已經(jīng)成了驚弓之鳥。

這樣一來，溫哥華西側(cè)與溫哥華具有相似氣候的海濱中小型城市——納奈莫、鄧肯、考特尼，將會受益。此外，溫哥華東側(cè)的阿伯茨福德、奇利瓦克和基洛納，雖然不緊鄰海濱，但由于在地緣與溫哥華有較為緊密的聯(lián)系，極可能大大受益。