【摘要】這幾年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，銀行發(fā)放相關(guān)的個(gè)人貸款大幅上升，成為各大銀行爭相進(jìn)入的新領(lǐng)域。銀行貸款中不良貸款有很大比重的虛假貸款，特別是虛假按揭貸款。虛假貸款給銀行及相關(guān)受害人造成了大量損失，而其中的許多問題大都是法律空白。本文主要從虛假貸款分類、形式（手段）、銀行風(fēng)險(xiǎn)、法律關(guān)系分析及防范措施等方面入手，試圖解決部分虛假貸款案件的處理問題，并找出防范措施。

【關(guān)鍵詞】虛假貸款；房地產(chǎn)市場；對策與防范

自上世紀(jì)90年代末房地產(chǎn)市場帶動(dòng)銀行貸款大幅發(fā)展以來，到銀行虛假按揭貸款的案件也不斷增加。隨著發(fā)放貸款后時(shí)間的延長，許多虛假按揭案件也因不能及時(shí)還貸款而逐漸顯露出來，銀行方面因此不得不訴至法院要求審理并執(zhí)行。此類案件嚴(yán)重危及了銀行信貸資金的安全。筆者認(rèn)為此類案件涉及多方利益，法律適用比較復(fù)雜，在實(shí)際操作中往往缺乏規(guī)范性指引和有效性制約，引發(fā)了不少法律問題，急需進(jìn)行深入、系統(tǒng)的研究。

一、虛假貸款案件分類

1.按貸款種類分

按貸款種類分，有汽車貸款類、裝修貸款類、商品房（按揭）貸款類、存量房貸款類等。主要是貸款用途虛假，貸款沒有用于指定的用途。

2.按簽約對象分

（一）借款人虛假。他人假冒名義上的借款人，在借款合同上簽名。其在簽名時(shí)，多數(shù)使用真實(shí)的名義借款人的身份證件。

（二）保證人虛假。他人冒名頂替保證人，在保證合同上簽名。

（三）擔(dān)保物虛假。用以抵押、質(zhì)押的物不存在，或者不能為擔(dān)保人處分（無權(quán)處分）。

二、虛假案件的主要形式

從目前已發(fā)現(xiàn)的案件看，主要通過以下幾種形式套騙銀行貸款：

1.通過房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工、關(guān)系人貸款。

一般通過公司的員工、員工親屬等關(guān)系人按揭購買公司樓盤房屋。由員工、員工親屬作為借款人向銀行申請貸款，雖然開設(shè)個(gè)人帳戶還貸，但是都由公司統(tǒng)一用現(xiàn)金償還貸款。最近，通過法院審判發(fā)現(xiàn)的南京某房地產(chǎn)公司就是使用此手段，其要求員工及員工的親屬到銀行簽訂借款合同，套取銀行貸款。

2.偽造借款人、擔(dān)保人、擔(dān)保物或其他資料。

房地產(chǎn)公司、實(shí)際借款人借用或惡意使用他人身份資料申請貸款。在房產(chǎn)貸款中，借款人的資料除身份證外一般虛假，如工作單位、收入證明、聯(lián)系方式等。在裝修貸款中，主要出現(xiàn)假冒借款人、擔(dān)保人簽訂合同的現(xiàn)象，資料里工作單位一般是真實(shí)的，收入證明可能虛高，聯(lián)系方式一般登記的是實(shí)際用款人。虛假裝修貸款大都沒有實(shí)際裝修的項(xiàng)目，有的人會(huì)偽造房產(chǎn)證復(fù)印件、虛構(gòu)裝修合同等。如一陳某貸款詐騙案，其動(dòng)員家人、親戚、朋友和一些不知情的人向銀行申請裝修貸款，申請貸款時(shí)提供了偽造、變造的房產(chǎn)證復(fù)印件（因銀行只須留存復(fù)印件），虛構(gòu)裝修合同和裝修事實(shí)。

3.在不同銀行采用循環(huán)擔(dān)保。

此類虛假貸款是建立在社會(huì)征信系統(tǒng)不完備的情況下。在同一家銀行、同一個(gè)信貸員，多個(gè)名義上的借款人用保證人保證的方式辦理多起裝修貸款，金額自5萬元到10萬元不等；同一批借款人、保證人又到另一家銀行辦理多起裝修貸款；如此采用循環(huán)擔(dān)保的方式騙貸。由于幾家銀行之間不互通網(wǎng)絡(luò)（過去同一家銀行各支行間也不能互通），不能發(fā)現(xiàn)借款人、保證人已多次貸款。前述陳某貸款詐騙案，即是多人多次循環(huán)擔(dān)保貸款。

4.提高交易價(jià)格蓄意制造“零首付”。

房地產(chǎn)公司及二手房的貸款用款人為了多騙貸款，合同中的樓盤價(jià)格會(huì)有所提高，客觀上形成“零首付”。汽車經(jīng)銷商有時(shí)會(huì)故意或與借款人串通提高汽車價(jià)格，制造“零首付”汽車貸款。而在裝修貸款中，借款人會(huì)通過簽訂價(jià)格較高的裝修合同，讓銀行按此高價(jià)格的70%以下發(fā)放其期望的貸款金額。

5.一房兩賣或多賣，以其中一賣申請按揭（抵押）貸款。

（一）對已經(jīng)銷售的房屋不到房地產(chǎn)管理部門作鑒證備案。其然后又作第二次（虛假）銷售，并對第二次銷售合同辦理鑒證備案，到銀行按揭（抵押）貸款。

（二）第一次（虛假）銷售并辦理按揭（抵押）貸款后，再作真實(shí)的全款交易。此類全款交易種類較多，如第二次銷售、以房換房、抵債等。二次交易完成后，再以種種理由推托辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。

（三）對已經(jīng)銷售并到房地產(chǎn)管理部門作鑒證備案的房屋、拆遷安置房屋，再作二次（虛假）買賣，利用銀行先放款再辦理抵押登記的漏洞騙取貸款。

（四）重復(fù)抵押、一房多賣甚至以不存在的房屋騙取貸款。

6.家庭內(nèi)部、親戚朋友間串通虛擬二手房交易。

利用銀行不清楚買房人與賣房人間的關(guān)系，實(shí)際借款人通過制造虛擬交易，向銀行申請二手房貸款。有的是叔侄間、朋友間買賣，甚至是戶口不在一起的父子間、母子間買賣。

7.中介公司人員或其他了解貸款業(yè)務(wù)的人騙取貸款。

有些房產(chǎn)中介公司或代理公司工作人員熟知銀行貸款程序，欺騙需要貸款的借款人。待借款人將全部真實(shí)的資料交給其操作時(shí)，其利用程序上的漏洞將貸款據(jù)為己有。

8.其他形式。

例如隱瞞保證人、擔(dān)保物真實(shí)情況，使銀行作出的名為擔(dān)保貸款實(shí)為信用貸款。

三、銀行風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

在虛假按揭貸款中，由于借款用途不真實(shí)，一旦實(shí)際用款人的資金周轉(zhuǎn)、還款來源出現(xiàn)問題，名義借款人就會(huì)停止償還銀行貸款。銀行的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在還款風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)上。

1.借款人還款風(fēng)險(xiǎn)

由于虛假按揭貸款的用途都是不真實(shí)的，導(dǎo)致還款的來源沒有保障。如房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，則不能按時(shí)歸還銀行貸款。在裝修借款、汽車借款中，借款人的個(gè)人信用則直接影響其還款能力。

2.訴訟風(fēng)險(xiǎn)

在虛假按揭案件中，當(dāng)事人或多或少會(huì)提供一些虛假資料。這將給銀行帶來訴訟上的風(fēng)險(xiǎn)，不能確知借款人是否承擔(dān)還款責(zé)任、保證人是否承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、能否對抵押物優(yōu)先受償。

3.執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)在每一個(gè)執(zhí)行案件中都會(huì)存在，而虛假按揭案件的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)更大。實(shí)際用款人因?yàn)橘Y金不足才想方設(shè)法騙取貸款，其還款能力本身就低于一般借款人。實(shí)踐中，許多實(shí)際用款人因不能還款最終一走了之。執(zhí)行中還存在處置抵押物、擔(dān)保人無還款能力等風(fēng)險(xiǎn)。樓盤爛尾則直接影響對抵押物的執(zhí)行。

四、借款合同效力及各方責(zé)任

1.合同效力

要對虛假貸款案件進(jìn)行法律分析，首先要分析借款合同及其他合同的效力。

（一）無效合同

《合同法》第五十二條規(guī)定了五種合同無效的情形。虛假貸款案件中的借款人故意隱瞞真象，構(gòu)成“欺詐”。然而銀行是市場經(jīng)濟(jì)的主體，不能直接代表國家利益，因此，筆者認(rèn)為不能根據(jù)“欺詐”認(rèn)定合同無效。有人提出，可以適用該條第（三）款“以合法形式掩蓋非法目的的”規(guī)定認(rèn)定合同無效。此款規(guī)定的是合同本身并不違反法律，但是當(dāng)事人要利用合同達(dá)到的目的、合同履行引起的后果違反法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，虛假貸款履行的后果是實(shí)際用款人取得了貸款，沒有違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，不能認(rèn)為借款合同無效。當(dāng)實(shí)際用款人因申請且騙取貸款的行為而構(gòu)成犯罪，借款合同才能被認(rèn)定無效。

（二）可撤銷合同

《合同法》第五十四條規(guī)定了三種可撤銷合同的情形：因重大誤解訂立的、在訂立合同時(shí)顯失公平的，一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危的。筆者認(rèn)為，銀行可以主張因受到“欺詐”而要求撤銷合同。在實(shí)踐中，由于舉證等方面的原因，銀行一般不行使合同撤銷權(quán)。

（三）有效合同

在排除合同無效、可撤銷的因素后，借款合同可以被認(rèn)定為有效合同。實(shí)踐審判中，一般均認(rèn)為借款合同是有效的。如，哈爾濱一家法院認(rèn)為，銀行與借款人簽訂的借款合同，合同中雙方當(dāng)事人的簽字、蓋章均是真實(shí)的，合同在形式和手續(xù)上都符合正常的法定要求，而且貸款也已經(jīng)實(shí)際發(fā)放，該借款合同應(yīng)認(rèn)定有效。由于借款人沒有實(shí)際使用借款，也沒有拿到真正的房產(chǎn)，是借款合同的名義借款人。而該單位作為開發(fā)建設(shè)單位是實(shí)際的貸款使用人，應(yīng)由該單位承擔(dān)名義借款人的所有法律責(zé)任。借款職工作為知情的名義借款人，其主觀上存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。筆者認(rèn)為，認(rèn)定合同有效更能利用合同的約定，保護(hù)銀行的權(quán)利。

2.名義借款人與實(shí)際用款人的責(zé)任

名義借款人提供了真實(shí)的身份證件，并在借款合同上簽字，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)借款人的還款責(zé)任。銀行正是基于對名義借款人資料的審查，認(rèn)為其符合放貸的條件，才將貸款發(fā)放。在前述哈爾濱案件中，法院已經(jīng)認(rèn)定借款合同有效，則應(yīng)根據(jù)借款合同的約定確定名義借款人的責(zé)任。筆者認(rèn)為，法院認(rèn)定名義借款人在主觀上有過錯(cuò)、應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任不符合合同法規(guī)定。補(bǔ)充清償責(zé)任是根據(jù)民法上的過錯(cuò)責(zé)任確定的，不是合同法上的承擔(dān)責(zé)任的方式?！逗贤ā返?07條規(guī)定了違反合同應(yīng)承擔(dān)的幾種方式：實(shí)際履行，采取補(bǔ)救措施，賠償損失，給付違約金。補(bǔ)充清償責(zé)任不屬于其中的任何一種。借款合同既已認(rèn)定為有效，就應(yīng)根據(jù)合同的約定和《合同法》的規(guī)定確定雙方的責(zé)任。因此，名義借款人承擔(dān)的仍應(yīng)是還款責(zé)任。

從維護(hù)法律的正義出發(fā)，實(shí)際用款人是必須要承擔(dān)責(zé)任的。由于在簽訂借款合同時(shí)，實(shí)際用款人明知合同約定的內(nèi)容，并以其行動(dòng)（還款）證明其在代替名義借款人向銀行履行還款義務(wù)。因此，實(shí)際用款人是一個(gè)受借款合同約束的當(dāng)事人，其承擔(dān)的必然是還款責(zé)任。

結(jié)合上述兩點(diǎn)，筆者認(rèn)為兩者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶還款責(zé)任，名義借款人在支付貸款后有權(quán)向?qū)嶋H用款人追償。

3.一房兩賣

一房兩賣中兩個(gè)房屋買賣合同的效力是有爭議的，特別是對第二個(gè)房屋買賣合同，認(rèn)為有效和無效的均有，主流意見是認(rèn)為兩個(gè)買賣合同都是有效的。由此影響到對其中一房屋買賣合同產(chǎn)生的按揭借款合同效力的認(rèn)定。若認(rèn)為借款合同有效，則抵押合同有效，銀行有合法的抵押權(quán)；若認(rèn)為借款合同無效，則抵押合同是從合同相應(yīng)無效，銀行變成一般債權(quán)人。前面業(yè)已闡述了借款合同有效的理由和法律依據(jù)，在現(xiàn)有的審判實(shí)踐中，一般認(rèn)為借款合同為有效的。但是房屋買賣合同有效力能否影響到借款合同的效力呢？當(dāng)一個(gè)虛假按揭貸款的房屋買賣合同被認(rèn)定無效，其產(chǎn)生的借款合同仍然是有效的嗎？對此，筆者認(rèn)為應(yīng)分幾種情況確定：

（一）虛假按揭貸款行為被認(rèn)定為貸款詐騙。

犯罪導(dǎo)致借款合同無效，銀行則是犯罪行為的受害人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于刑事附帶民事訴訟范圍問題的規(guī)定》，銀行不能提起刑事附帶民事訴訟，也不能另案起訴，只能走刑事追贓程序，由人民法院依法予以追繳被詐騙的貸款或者責(zé)令退賠。經(jīng)過追繳或者退賠仍不能彌補(bǔ)損失的，銀行才能另行提起民事訴訟。

（二）虛假按揭貸款行為未被認(rèn)定為貸款詐騙，但是借款人的房屋買賣合同因惡意串通被認(rèn)定為無效或不受法律保護(hù)。

由于種種原因，許多虛假按揭貸款行為未被認(rèn)定為貸款詐騙。借款人、銀行、開發(fā)商及買受并占有房屋的人同在民事審判庭里辯論，適用民事法律確定各方當(dāng)事人的責(zé)任。買受并占有房屋的人主張借款人不是真正的買房人，其與開發(fā)商間的買房合同不是為了實(shí)際履行而是為了欺詐銀行獲得貸款，因此，借款人不是善意的買房人。由于筆者目前沒有發(fā)現(xiàn)法院對此判決的案例，無法根據(jù)案件判決分析，但是筆者認(rèn)為，買受并占有房屋的人的主張是有法律依據(jù)的。

在一般的一房兩賣情況下，法院可根據(jù)出賣人的選擇判決支持任一買受人履行合同的請求。但是在商品房預(yù)售特別是虛假按揭貸款中，法院有必要根據(jù)實(shí)際情況判決而不考慮出賣人的選擇權(quán)，即根據(jù)商品房預(yù)售行為所具有的特殊因素，選擇支持其中一位買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。法院在選擇時(shí)，有以下兩種情況：

（1）虛假按揭貸款的借款人簽訂借款合同的時(shí)間在真實(shí)買受人簽訂買賣合同之前。

此時(shí)，借款人與開發(fā)商惡意串通，損害的是銀行的利益，并沒有損害后一買受人權(quán)利的故意。因此，后一買受人不能以借款人與開發(fā)商間的買房合同無效為由主張保護(hù)其權(quán)利。

若后一買受人已支付房款超過50%并實(shí)際占有房屋、對房屋進(jìn)行裝修等使用行為，筆者認(rèn)為法院可以選擇后一買受人支持其履行合同的請求。對于借款人與開發(fā)商間有效的買房合同及借款合同，法院在支持后一買受人履行合同的請求之前，必須確認(rèn)銀行抵押權(quán)有效，要求后一買受人先行墊付貸款消滅銀行抵押權(quán)。

若后一買受人已支付房款未超過50%或未實(shí)際占有房屋，筆者認(rèn)為應(yīng)駁回后一買受人的請求。參照最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！备犊钗催_(dá)50%以上的，買受人不能享有特別的法律保護(hù)。

（2）虛假按揭貸款的借款人簽訂借款合同的時(shí)間在真實(shí)買受人簽訂買賣合同之后。

此時(shí)，借款人與開發(fā)商惡意串通，損害的不僅是銀行的利益，也損害了前一買受人權(quán)利。根據(jù)《合同法》第五十二條第（二）款規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，借款人與開發(fā)商間的買房合同因損害前一買受人的利益而無效，前一買受人可以要求實(shí)際履行合同。但是借款人買賣合同的無效不代表借款合同無效。兩個(gè)合同雖有牽連但有互相獨(dú)立，互相不是主、從合同關(guān)系，一個(gè)合同的無效并不必然帶來另一合同的無效。故此，借款合同仍然為有效合同。筆者認(rèn)為，爭議的應(yīng)是作為借款合同的從合同――抵押合同的效力。

若借款人的買房合同及抵押合同已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門預(yù)告登記，則雖因借款人與開發(fā)商間的買房合同無效而造成借款人無權(quán)抵押，但公示已經(jīng)完成物權(quán)，銀行根據(jù)善意取得制度取得抵押權(quán)（《物權(quán)法》第一百零六條第三款）。銀行不知道借款人與開發(fā)商間惡意串通行為，基于對預(yù)告登記（不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載）的信賴而同意貸款給借款人，應(yīng)為善意的抵押權(quán)人。真實(shí)買受人應(yīng)當(dāng)先行墊付貸款消滅銀行抵押權(quán)，以取得完整的房屋所有權(quán)，再向借款人及開發(fā)商請求賠償損失。

若借款人的買房合同及抵押合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門預(yù)告登記，則銀行抵押權(quán)不成立，無優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，不能要求買受人先行墊付貸款。

五、防范虛假貸款措施

1.健全貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系

多個(gè)案件表明現(xiàn)有的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系不完善。體系的漏洞給虛假按揭貸款開了方便之門。零售貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與貸款發(fā)放的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)平行作業(yè)，加強(qiáng)對貸款中所涉及的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行日常監(jiān)測、評估和管理，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假按揭貸款。實(shí)行并完善貸款第一責(zé)任人盡責(zé)、負(fù)責(zé)制度，由銀行客戶經(jīng)理、業(yè)務(wù)科長對貸款的真實(shí)性負(fù)責(zé)。若出現(xiàn)虛假按揭貸款，則按制度予以處罰。

2.加強(qiáng)信用管理體系

陳某團(tuán)伙詐騙貸款案即是利用當(dāng)時(shí)沒有建立社會(huì)征信系統(tǒng)的漏洞。各家銀行之間甚至同一銀行各個(gè)支行之間不能互通信息，不能發(fā)現(xiàn)陳某及其眾多保證人已經(jīng)重復(fù)多次互相擔(dān)保，不能發(fā)現(xiàn)陳某等人貸款的種類均為裝修貸款及為對同一房屋裝修。在社會(huì)征信系統(tǒng)建立后，此類虛假貸款案將會(huì)容易被查出。但是，我們也應(yīng)當(dāng)注意到，現(xiàn)有的社會(huì)征信系統(tǒng)才剛剛建立，非常不完善，信息不全。我們期望，社會(huì)征信系統(tǒng)能盡可能涵蓋每一個(gè)在社會(huì)上生活的信用信息，如法院判決、裁定、執(zhí)行信息，檢察院監(jiān)督貪污賄賂信息，行政機(jī)關(guān)行政處罰信息，逾期交納水、電、氣信息等，讓我們的社會(huì)成為一個(gè)信用社會(huì)。

3.堅(jiān)持和完善貸前調(diào)查

發(fā)放貸款前的調(diào)查對確保貸款安全是至關(guān)重要。銀行不但要注意判斷借款人的經(jīng)濟(jì)收入是否真實(shí)、穩(wěn)定、充足，是否提供虛假身份資料、失實(shí)收入證明，還要注意各類信息和材料的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

（一）核實(shí)借款人的工作單位、居住地址、聯(lián)系方式。包括但不限于電話核查、上門核查。最近新建立的身份證核查系統(tǒng)能有效防止和查出假身份證證件，應(yīng)當(dāng)及時(shí)用于貸款審查。

（二）核查首付款證明的真實(shí)性。實(shí)踐中完成這一核查的難度較大。一般通過對開發(fā)商的結(jié)算賬戶的進(jìn)賬單或現(xiàn)金繳款單核查首付款是否進(jìn)賬，若遇到開發(fā)商故意提現(xiàn)進(jìn)賬則較難查清。

（三）核查借款人購買物的真實(shí)價(jià)格。信貸員可以憑經(jīng)驗(yàn)判斷，房屋價(jià)格是否超出同類房屋價(jià)格，汽車價(jià)格是否正常，裝修合同是否符合當(dāng)?shù)厍闆r。

（四）判斷借款人貸款的真實(shí)意圖。利用談話技巧，判斷借款人購房的用途、裝修用途、購車用途。有時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)窖b修借款人的房屋內(nèi)看其是否正在裝修。

4.重視貸后管理

貸后管理不能流于形式。許多虛假按揭貸款即是通過貸后管理發(fā)現(xiàn)。通過對借款人、樓盤、是否正常還款等情況排查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假貸款，及時(shí)處理。

作者簡介：胡宜金，男，漢族，北京市高朋（南京）律師事務(wù)所律師，主要從事金融訴訟。