甘冠藍(lán)

摘 要：分析欽州騎樓商業(yè)化的依據(jù)與可行性，運(yùn)用當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)理論，分析各種估價(jià)方法的適用性，結(jié)合欽州騎樓的特征，收益法更適用于欽州騎樓的商業(yè)估價(jià)。以廣西欽州市人民路90號建筑為例，運(yùn)用收益法理論，計(jì)算其商業(yè)價(jià)值。

關(guān)鍵詞：欽州；騎樓；商業(yè)價(jià)值

[項(xiàng)目基金：本文系廣西哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃研究課題“廣西沿海傳統(tǒng)村落及其生態(tài)發(fā)展策略研究”（項(xiàng)目編號：15BMZ011）]

一、欽州騎樓建筑商業(yè)化分析

欽州騎樓始建于20世紀(jì)初，至今已有百余年時(shí)間，屬于特色民居建筑。騎樓具有先天的文化優(yōu)勢，通過商業(yè)化改造與升級更能發(fā)揮其文化紐帶作用。

（一）《條例》的頒布給欽州騎樓商業(yè)化附上了法律依據(jù)

近期，廣西壯族自治區(qū)十二屆人大常委會第九次會議通過了《梧州騎樓文化街區(qū)保護(hù)條例》，以立法的形式保護(hù)騎樓建筑與騎樓文化。《條例》第十四條規(guī)定，對愿意遷出騎樓街區(qū)外居住的，政府可以采取收購、置換產(chǎn)權(quán)等方式予以保護(hù)利用，鼓勵(lì)和支持單位和個(gè)人以各種形式投資或者購買騎樓建筑物，對騎樓建筑物進(jìn)行保護(hù)利用[1]?！稐l例》的頒布，必將促進(jìn)廣西騎樓建筑的商業(yè)化進(jìn)程，同時(shí)給騎樓的買賣和商業(yè)定價(jià)附上了法律依據(jù)。

（二）國內(nèi)其他地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)

始建于20世紀(jì)初的欽州騎樓，歷經(jīng)百余年的發(fā)展，已成為地方特色民居建筑，屬于古建筑的一種。古建筑的商業(yè)化改造，并非欽州騎樓的首創(chuàng)，在古建筑大省的山西和江蘇已有一些成功經(jīng)驗(yàn)。山西擁有有龐大的古建筑群，其大院文化恢弘大氣，以喬家大院為代表的大院文化已深入人心。為了引進(jìn)社會資本共同保護(hù)這些古建筑群，政府部門早已出臺了關(guān)于古建筑商業(yè)化相關(guān)條例。此外，2002年蘇州市公布了由市、省兩級人大批準(zhǔn)的地方性法規(guī)《蘇州古建筑保護(hù)條列》。其中第15條在國內(nèi)首次提出：“鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人購買或租用古建筑”。隨著前期試點(diǎn)的成功，國內(nèi)其他地區(qū)也相繼出臺相關(guān)法律條文。這些地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，為欽州騎樓商業(yè)化與商業(yè)定價(jià)的可性行增添了籌碼。

（三）騎樓的文物研究價(jià)值低于商業(yè)價(jià)值

騎樓是一種商住結(jié)合建筑，從地理位置來看，一般分布于城市早期的商業(yè)中心，具有較大的商業(yè)價(jià)值。欽州騎樓建筑始建于民國時(shí)期，歷經(jīng)百余年時(shí)間，所處地段為城市早期的商業(yè)中心。隨著城市的發(fā)展，商業(yè)中心雖有所轉(zhuǎn)移，但騎樓街區(qū)仍是不錯(cuò)的商貿(mào)區(qū)。屬于古建筑的騎樓，雖歷經(jīng)百余年時(shí)間，但大部分的文物研究價(jià)值不高，與其所處地段的商業(yè)價(jià)值比較，大部分騎樓建筑的文物研究價(jià)值低于其商業(yè)價(jià)值。

二、騎樓估價(jià)依據(jù)與方法

騎樓是一種特色民居建筑，屬于古建筑范疇。我國的建筑估價(jià)理論研究雖起步較晚，但立足于西方國家的經(jīng)驗(yàn)，所以起點(diǎn)較高，目前已形成較為完整的房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法。對于古建筑的估價(jià)，只有借鑒當(dāng)前房地產(chǎn)的估價(jià)理論，根據(jù)建筑特色，作適當(dāng)修正。

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)方法

1.市場法

市場法也稱市場比較法，是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些已經(jīng)交易過的類似房產(chǎn)價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，建立一些比較因子，形成一系列的比較系數(shù)，在此基礎(chǔ)上估算待評估房產(chǎn)的價(jià)值[2]。市場法是現(xiàn)在房產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，也是最貼近實(shí)際成交價(jià)格的一種方法。

2.收益法

收益法也稱收益還原法，是房產(chǎn)估價(jià)中常用的方法。收益法的本質(zhì)是以房產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取待估對象的價(jià)值。預(yù)估待估對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到當(dāng)前的價(jià)值。收益法一般使用于沒有交易參照的情況下，且房產(chǎn)有正常的收益。

3.成本法

成本法又稱承包商法，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算房產(chǎn)的價(jià)值[2]。成本法適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房產(chǎn)，在適用范圍方面，可用于新近開發(fā)的項(xiàng)目，也可用于準(zhǔn)開發(fā)的項(xiàng)目。

4.假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法用于商業(yè)地產(chǎn)的估價(jià)較多，指預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，再扣除預(yù)計(jì)的開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤，以此來估算估價(jià)對象的價(jià)值。此方法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，在具體操作中需準(zhǔn)確了解待估對象在投資前后的狀態(tài)，以及后期的經(jīng)營方法[2]。只有掌握了以上信息才能準(zhǔn)確地把握待估對象假設(shè)開發(fā)后的總價(jià)值，以及預(yù)計(jì)開發(fā)過程中的所有費(fèi)用。

5.長期趨勢法

長期趨勢法是利用較長一段時(shí)間的歷史資料與數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)理論和方法，對房產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值做出推測與判斷的方法。從長期來看，房產(chǎn)的價(jià)格會出現(xiàn)一些變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，在估價(jià)過程中，需要搜集類似房產(chǎn)長期數(shù)據(jù)與相關(guān)資料，才能較準(zhǔn)確地推算出待估房產(chǎn)的價(jià)格。

（二）欽州騎樓適用的估價(jià)方法

作為城市文化名片的欽州騎樓，古民居和商業(yè)建筑是其典型的特點(diǎn)。在選擇估價(jià)方法上，必須考慮這兩個(gè)典型特點(diǎn)。作為古民居的騎樓建筑，有近百年的歷史，雖然外部形態(tài)有所損毀，但騎樓街區(qū)的整體形態(tài)保存完好。到目前為止，欽州騎樓沒有出現(xiàn)過交易案例，無法找尋可比參照對象，也無法搜集長期的價(jià)格數(shù)據(jù)資料，因此不能使用市場法和長期趨勢法來估算騎樓的價(jià)值。

此外，作為古建筑的欽州騎樓，雖無較高的文物研究價(jià)值，但其文化內(nèi)涵與歷史價(jià)值是無法復(fù)制的。成本法與假設(shè)開發(fā)法的原理主要是通過預(yù)算各種成本來推算房產(chǎn)的價(jià)值，但騎樓的文化內(nèi)涵與歷史價(jià)值卻不好把握與計(jì)算。

商業(yè)建筑是騎樓的另一特點(diǎn)，欽州騎樓到現(xiàn)在仍然作為商業(yè)建筑來使用，或出租或自營，都有相對固定的收益。筆者通過查閱資料，古建筑的估價(jià)一般選用市場法和收益法。對于欽州騎樓來說，無類似交易案例，因此選擇收益法來估算騎樓價(jià)值更貼近實(shí)際。

三、欽州騎樓個(gè)案商業(yè)價(jià)值估算

（一）欽州市人民路90號建筑概況

欽州市人民路90號建筑位于欽州市欽南區(qū)人民路與二馬路交叉路口的西北角，在目前欽州騎樓建筑中占地面積較大，約220平方米。建筑商業(yè)地段佳，臨人民路與二馬路兩條街道，臨人民路三開間，臨二馬路五開間。建筑高度兩層，一層高4米，二層高3.7米，女兒墻高1.2米。目前業(yè)主出租給一家具經(jīng)營者，主要用于家具銷售。

從建筑形態(tài)來看，人民路90號騎樓建筑形態(tài)保存較好。從平面布局來看，該建筑不同于傳統(tǒng)的竹筒式，完全以商業(yè)格局為中心，一層與二層為大開間，無隔墻和其他功能分區(qū)。從立面形態(tài)來看，臨街面分為三個(gè)立面，臨人民路立面形態(tài)保存較好，拱券與裝飾柱形態(tài)清晰可見。臨二馬路立面無騎樓典型的裝飾元素，由于是街道的轉(zhuǎn)角處，形成了一個(gè)轉(zhuǎn)角的立面，這個(gè)立面保存完好，二層窗戶形態(tài)被一個(gè)現(xiàn)代廣告牌遮擋，頂部的女兒墻形態(tài)完整，上部還加建一個(gè)星形形態(tài)，形成街區(qū)的中心，如圖1所示。

（二）商業(yè)價(jià)值評估

1.評估方案

經(jīng)過上文的論述，采用收益法來評估人民路90號騎樓建筑的商業(yè)價(jià)值?；竟綖閂=A/Y，V代表騎樓的評估價(jià)值，A代表本建筑的年凈收益，Y代表報(bào)酬率。

2.建筑年凈收益的確定

上文已有論述，本建筑目前用于出租經(jīng)營，其收益來源為房租收入。據(jù)筆者調(diào)查，本建筑現(xiàn)出租用于家具經(jīng)營，兩層一起使用面積390平方米，每月租金2萬元，水電、物業(yè)、清潔等費(fèi)用由租客承擔(dān)。業(yè)主每年需對房屋進(jìn)行適當(dāng)修繕，年平均修繕費(fèi)用約3萬元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算，本建筑年凈收益為21萬元。

3.報(bào)酬率的確定

報(bào)酬率實(shí)則資本化率，根據(jù)房地產(chǎn)評估理論，求取報(bào)酬率的方法有三種：累加法、市場提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。根據(jù)騎樓的特征，筆者選取市場提取法來求取報(bào)酬率。根據(jù)騎樓的商業(yè)特性選取了5個(gè)相近的商業(yè)自建獨(dú)棟房產(chǎn)的案例，如表1所示。根據(jù)表1中五個(gè)可比案例的報(bào)酬率求出平均數(shù)為5.1%，可作為騎樓的參照報(bào)酬率。

此外，在實(shí)際操作中，還須考慮人民路90號建筑的另外幾個(gè)特性。其一，本建筑只有兩層，可使用面積少，直接影響著年收益；其二，本建筑所處的商業(yè)位置較佳，土地的附加值高；其三，作為古建筑的騎樓，收益年限無限。綜合考慮以上幾個(gè)因素，報(bào)酬率作適當(dāng)修正，下調(diào)至4.1%。

4.計(jì)算評估價(jià)值

根據(jù)公式V=A/Y，年凈收益A為21萬元，報(bào)酬率Y為4.1%，建筑的價(jià)值V=21/4.1%=512.1951萬元。

四、結(jié)語

欽州騎樓見證了城市的繁華與變遷，它們的保護(hù)與修繕越來越受到人們的關(guān)注。在文化共性的指引下，騎樓街區(qū)和騎樓文化必將迎來一系列的改造與升級。廣西騎樓立法的出臺，也將推動騎樓的商業(yè)化進(jìn)程。然而，古建筑的商業(yè)定價(jià)是復(fù)雜而多元的，騎樓的商業(yè)定價(jià)參考資料少，以欽州市人民路90號建筑為例，運(yùn)用當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)理論，試圖給廣西騎樓的商業(yè)定價(jià)帶來一些指引。

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作者單位：

欽州學(xué)院