盧梅

摘要： 分析了傳統(tǒng)運(yùn)維管理模式的弊端，提出了應(yīng)用BIM技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)理論，實(shí)現(xiàn)信息化的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理。從組織結(jié)構(gòu)、管理平臺(tái)和應(yīng)用功能三方面入手，構(gòu)建了扁平化的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)、基于BIM的運(yùn)維管理平臺(tái)和基于BIM的運(yùn)維管理應(yīng)用功能，形成了基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用體系。

Abstract： This paper analyzes the shortcomings of the traditional operation and maintenance management model， and proposes to apply BIM technology， Internet of Things technology and modern organizational structure theory to realize the informationalized operation and management of commercial real estate. From the organizational structure， the management platform and the application function， this paper constructs the flattened network organization structure， BIM-based operation and maintenance management platform and the BIM-based operation and maintenance management application function of the commercial real estate， which form the operation and maintenance management application system of commercial real estate based on BIM.

關(guān)鍵詞： BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)維管理；應(yīng)用體系

Key words： BIM；commercial real estate；operation and maintenance management；application system

中圖分類號(hào)：TU17 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）16-0164-02

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平獲得了巨大的提升，越來越多的人開始追求優(yōu)越的消費(fèi)體驗(yàn)，因此，以服務(wù)為導(dǎo)向的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)運(yùn)而生。運(yùn)維管理階段是商業(yè)地產(chǎn)投資商投資和創(chuàng)造利潤的關(guān)鍵時(shí)期，研究表明：當(dāng)建筑使用達(dá)50年后，建筑物的總維護(hù)費(fèi)用與總造價(jià)之比將超過9：1[1]。傳統(tǒng)的運(yùn)維管理模式存在著成本大、缺乏主動(dòng)性、應(yīng)變性和總控性等弊端[2]。需要構(gòu)建一種以客戶為導(dǎo)向的，信息化、精細(xì)化和集約化的運(yùn)維管理模式，提高運(yùn)維管理水平和效率，提升服務(wù)質(zhì)量。文章以BIM技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)理論，構(gòu)建基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用體系。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理存在的問題

1.1 二維圖形信息晦澀難懂

傳統(tǒng)運(yùn)維管理建筑信息主要通過紙質(zhì)圖紙承載，各個(gè)圖紙只提供單一的信息，讀圖方式復(fù)雜，只有掌握一定建筑相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的技術(shù)人員才能看懂[3]。另外，通過二維圖紙?zhí)峁┑男畔慝@取建筑信息具有較大的難度，需要技術(shù)人員具備扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、清晰的思維和優(yōu)秀的空間想象能力，容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

1.2 數(shù)據(jù)資料難以完整保存和傳遞

傳統(tǒng)的運(yùn)維管理模式下，各單位之間無法進(jìn)行有效的溝通交流，導(dǎo)致提交的項(xiàng)目資料不完整，數(shù)據(jù)信息出現(xiàn)遺漏和丟失[4]。另外，傳統(tǒng)運(yùn)維管理的數(shù)據(jù)資料儲(chǔ)存方式主要為紙質(zhì)版圖紙或CAD文件，通過建立檔案室對(duì)紙質(zhì)圖紙和電子光盤來進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的保存。在漫長(zhǎng)的運(yùn)維管理過程中，頻繁地翻閱圖紙或借用光盤，容易造成圖紙及光盤的破損和遺失。

1.3 數(shù)據(jù)采集、更新、共享困難

傳統(tǒng)數(shù)據(jù)采集工作主要靠人工進(jìn)行，由專門的技術(shù)人員對(duì)建筑設(shè)備運(yùn)維狀態(tài)進(jìn)行查詢和記錄，數(shù)據(jù)更新需要進(jìn)行大量的數(shù)據(jù)處理、錄入和分析工作，才能對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行再次利用。當(dāng)數(shù)據(jù)沒有被及時(shí)處理時(shí)，就會(huì)造成遺忘或丟失。對(duì)于數(shù)據(jù)共享，傳統(tǒng)運(yùn)維管理缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫共享平臺(tái)，各運(yùn)維部門不能對(duì)最新的運(yùn)維數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)有效的查詢和更新，對(duì)于運(yùn)維故障的處理具有一定的延遲性。

1.4 運(yùn)維管理成本大

傳統(tǒng)的運(yùn)維管理需要大量的人力資源，在漫長(zhǎng)的運(yùn)維管理過程中需要花費(fèi)大量的勞動(dòng)力成本。能源的浪費(fèi)是傳統(tǒng)運(yùn)維管理不可避免的問題，應(yīng)用傳統(tǒng)技術(shù)很難得到精確的建筑能耗數(shù)據(jù)和設(shè)備能耗數(shù)據(jù)，運(yùn)維管理團(tuán)隊(duì)在控制能耗時(shí)，缺乏有效的建筑能耗數(shù)據(jù)依據(jù)，從而使運(yùn)維成本不斷增加。

1.5 運(yùn)維管理缺乏主動(dòng)性

傳統(tǒng)運(yùn)維管理是一種被動(dòng)控制，當(dāng)問題發(fā)生時(shí)才去尋求解決問題的方法，問題解決時(shí)，損失往往已經(jīng)發(fā)生。由于傳統(tǒng)運(yùn)維管理缺乏有效的數(shù)據(jù)支撐，對(duì)于建筑設(shè)備存在的隱患缺乏足夠的預(yù)見性，對(duì)突發(fā)性事件缺乏快速的應(yīng)變能力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有錯(cuò)綜復(fù)雜的大量的設(shè)施設(shè)備管線等內(nèi)容，若沒有有效的數(shù)據(jù)支撐，應(yīng)急管理將非常困難。

2 基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用體系

基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用體系需要與時(shí)代背景相適應(yīng)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的運(yùn)維管理需要高度的信息化和透明化，因此“應(yīng)用體系”核心包括三部分內(nèi)容：①扁平化的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)；②BIM運(yùn)維管理平臺(tái)；③BIM運(yùn)維管理應(yīng)用功能。

2.1 扁平化的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu) “金字塔”型的傳統(tǒng)組織結(jié)構(gòu)模式存在著組織結(jié)構(gòu)臃腫、人力成本大、決策效率低、組織缺乏活力、溝通協(xié)調(diào)困難，缺乏全局觀等諸多問題。解決“金字塔型”組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)代環(huán)境下所面臨的的難題最有效的方法就是組織結(jié)構(gòu)扁平化[5]。BIM運(yùn)維管理組織結(jié)構(gòu)包括4部分內(nèi)容（如圖1）：戰(zhàn)略及決策團(tuán)隊(duì)、監(jiān)督小組、職能部門和第三方。戰(zhàn)略及決策團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理的戰(zhàn)略目標(biāo)制定和重大決策問題處理；職能部門根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理的要求，完成相應(yīng)的運(yùn)維管理工作，各職能部門獲得適度的授權(quán)，對(duì)自己職能范圍內(nèi)的工作擁有決策權(quán)。監(jiān)督小組的主要工作是對(duì)各職能部門和戰(zhàn)略、決策團(tuán)隊(duì)的工作進(jìn)行監(jiān)督，考察各個(gè)團(tuán)隊(duì)、部門是否完成了自己本職的工作，從而促進(jìn)整個(gè)運(yùn)維管理工作的有序高效進(jìn)行。第三方是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理的資源、技術(shù)來源。

扁平化網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)中部門之間摒棄了等級(jí)從屬關(guān)系，能夠從BIM運(yùn)維管理平臺(tái)獲得充分的數(shù)據(jù)支持，部門之間能夠平等高效的進(jìn)行溝通交流。四大核心部分構(gòu)成了一個(gè)信息流暢通的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享，解決了“信息孤島”問題。

2.2 BIM運(yùn)維管理平臺(tái)

BIM運(yùn)維管理平臺(tái)包括4個(gè)核心部分：數(shù)據(jù)采集層，網(wǎng)絡(luò)傳輸層，BIM運(yùn)維管理平臺(tái)層和BIM運(yùn)維管理應(yīng)用層。

①數(shù)據(jù)采集層。數(shù)據(jù)采集層主要完成動(dòng)態(tài)運(yùn)維數(shù)據(jù)的采集工作，基于RFID、各種傳感器、攝像頭等技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)或半自動(dòng)的數(shù)據(jù)采集。技術(shù)人員通過對(duì)設(shè)備、管道、閥門等安裝相應(yīng)的RFID標(biāo)簽，記錄、更新和上傳相應(yīng)的數(shù)據(jù)，以便運(yùn)維管理人員進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

②網(wǎng)絡(luò)傳輸層。網(wǎng)絡(luò)傳輸層包括內(nèi)部網(wǎng)、外部網(wǎng)和網(wǎng)絡(luò)樞紐，其中網(wǎng)絡(luò)樞紐的功能是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部網(wǎng)和外部網(wǎng)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和控制，內(nèi)部網(wǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)短距離的低流量的數(shù)據(jù)傳輸，外部網(wǎng)實(shí)現(xiàn)大容量高速率的數(shù)據(jù)傳輸。由RFID標(biāo)簽、傳感器和攝像頭等上傳的運(yùn)維數(shù)據(jù)經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)樞紐，從內(nèi)部網(wǎng)傳遞到外部網(wǎng)，從而上傳到云計(jì)算服務(wù)器進(jìn)行篩選和計(jì)算，管理者通過外部網(wǎng)絡(luò)從云服務(wù)器獲取所需的數(shù)據(jù)，制定決策。

③BIM運(yùn)維管理平臺(tái)層。BIM運(yùn)維管理平臺(tái)層包括4方面主要內(nèi)容：防火墻、數(shù)據(jù)處理中心、數(shù)據(jù)信息規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、本地服務(wù)器和云服務(wù)器。防火墻的作用是保證“平臺(tái)層”的數(shù)據(jù)安全，網(wǎng)絡(luò)傳輸層的數(shù)據(jù)資料必須經(jīng)過防火墻的檢測(cè)才能夠傳送到數(shù)據(jù)處理中心，防火墻的使用旨在確保運(yùn)維數(shù)據(jù)和“平臺(tái)層”的安全性。

④BIM運(yùn)維管理應(yīng)用層。BIM運(yùn)維管理應(yīng)用層包括功能模塊層和用戶層。功能模塊層是用戶層完成運(yùn)維管理工作的基礎(chǔ)，運(yùn)維管理平臺(tái)層則是功能模塊層實(shí)現(xiàn)的技術(shù)基礎(chǔ)。功能模塊層包括系統(tǒng)功能模塊和管理功能模塊兩部分，系統(tǒng)功能模塊負(fù)責(zé)整個(gè)運(yùn)維管理系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)工作，設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員專門負(fù)責(zé)整個(gè)運(yùn)維管理系統(tǒng)的狀態(tài)監(jiān)控、調(diào)整和修復(fù)工作，實(shí)現(xiàn)安全管理、用戶管理、運(yùn)營評(píng)估等多項(xiàng)系統(tǒng)級(jí)的應(yīng)用。管理功能模塊負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理工作，確保商場(chǎng)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)和休閑娛樂活動(dòng)的正常進(jìn)行，設(shè)置應(yīng)急管理、隱蔽工程管理、設(shè)施維護(hù)管理、能耗管理等多項(xiàng)項(xiàng)管理相關(guān)的功能應(yīng)用。用戶層包括B/S瀏覽器和APP客戶端兩部分，B/S瀏覽器支持工作人員從電腦獲取數(shù)據(jù)信息和定點(diǎn)辦公，APP客戶端則實(shí)現(xiàn)移動(dòng)數(shù)據(jù)共享和移動(dòng)辦公。使用者通過授權(quán)進(jìn)行登錄，從而獲取所需的信息。

2.3 BIM運(yùn)維管理應(yīng)用功能

在廣泛參考現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合專家訪談，對(duì)基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用功能提出了應(yīng)急管理、隱蔽工程管理、設(shè)施管理和能耗管理等16項(xiàng)核心的應(yīng)用功能，如表1所示。

3 結(jié)論

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理存在諸多問題，不能適應(yīng)現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理新環(huán)境和新需求。文章從組織結(jié)構(gòu)、管理平臺(tái)和應(yīng)用功能三方面，構(gòu)建了扁平化的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)、基于BIM的運(yùn)維管理平臺(tái)和基于BIM的運(yùn)維管理應(yīng)用功能，形成了基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理應(yīng)用體系，以期對(duì)提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理水平和效率提供幫助，為BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理階段的深入發(fā)展和應(yīng)用提供借鑒。

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