張玲玲

摘要：項目的傳統(tǒng)運維管理模式存在效率低，成本高、信息化程度低等問題。為突破傳統(tǒng)運維管理模式的局限性，構建基于BIM的項目運維管理系統(tǒng)，以某住宅小區(qū)為例，針對空間管理、資產管理、維護管理、公共安全管理和能耗管理五方面，提供應用BIM運維管理項目的新思路。

Abstract： The traditional operation and maintenance management mode of the project has the problems of low efficiency， high cost and low degree of information. To break through the limitations of traditional operation and maintenance management model， the project operation and maintenance management system based on BIM is constructed. And taking a residential district as an example， a new idea for the application of BIM operation and maintenance management is proposed from five aspects： space management， asset management， maintenance management， public safety management and energy management.

關鍵詞：BIM；運維；管理；系統(tǒng)

Key words： BIM；operation and maintenance；management；system

中圖分類號：TU17 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0036-03

0 引言

項目運維管理是指運用現代化的管理方法、管理手段和先進的維修技術，由專門機構和專業(yè)人員在項目的運行維護期內對人員進行生產、生活活動的環(huán)境和空間進行規(guī)劃、維護、維修、應急等多功能多層次的管理，其目的是為使用人員提供周到的服務，創(chuàng)造一個安全、舒適、寧靜的工作和生活環(huán)境，以維護和提高運維管理的價值，努力實現質量、安全、費用三大目標。但項目在傳統(tǒng)的運維管理模式下，因具體項目決策、設計、施工階段的數據資源很難完整地向運維階段有效的傳遞，造成建筑物的運維階段和前期工作脫節(jié)，運維管理階段的各參與方無法及時有效的傳遞信息，這些都影響建筑物運維管理效率。

隨著越來越多的超高層、超大體量建筑物的出現，運維管理涉及的專業(yè)和范圍更廣，管理內容更繁雜?；贐IM技術的項目運維管理模式可為運維管理提供技術支撐，突破傳統(tǒng)運維管理模式的局限性，為各參與方提供一個創(chuàng)建信息、管理信息、共享信息的平臺，在很大的程度上提升管理的效率及集成度，使得運維階段變得可視化、精細化、智能化、集約化，使運維管理這項復雜繁瑣的工作變得簡單化，大大提高了管理效率，幫助實現建筑企業(yè)管理信息化的普及發(fā)展。

1 傳統(tǒng)運維管理存在的問題

隨著管理水平現代化和企業(yè)信息化的發(fā)展，建筑物運維階段管理逐漸演變成綜合性、多職能的管理工作，但在長期的運維管理實踐中，傳統(tǒng)的運維管理模式出現效率低，成本高、信息化程度低等一系列問題，主要體現在以下幾個方面。

1.1 各階段工作脫節(jié)

各階段工作的信息傳遞缺乏連續(xù)性、一致性，傳統(tǒng)的項目管理方式下運維階段與前期決策、設計、施工階段脫是分時段開展的，前期工作的設備資料、建筑物基礎數據總是無法完整準確的傳遞給運維階段，使得運維階段基礎資料缺乏，基礎資料與前期資料不一致，導致運維工作展開困難。

1.2 信息集成化程度低

運維管理各參與方，例如住戶、業(yè)主、運維管理方、設備生產商之間相互獨立，沒有統(tǒng)一集中的平臺，信息在傳遞和組織過程中缺少信息交互的紐帶，運維工作內容及經驗無法實現共享，影響運維效率。

1.3 數字化程度不夠

傳統(tǒng)的運維管理模式主要通過二維平面圖紙、表單進行管理，缺乏直觀性的材料，在設備實施、隱蔽工程進行維修保養(yǎng)時，出現問題都無法進行及時修復，帶給住戶很多麻煩。

1.4 專業(yè)性管理人才缺乏

運維階段管理工作內容繁雜，工作人員不但包括網絡維護人員、系統(tǒng)維護人員、第三方代維人員，還有機電設備、設施的運營、維護，結構的健康監(jiān)控，建筑環(huán)境的監(jiān)測管理人員等，這些人員都要求具有一定的工作經驗和較高的專業(yè)素質，然而現階段市場上缺乏專業(yè)性、綜合性的管理人才。

1.5 能源利用率低

傳統(tǒng)運維管理手段落后，在資源能耗方面存在巨大的局限性，滿足不了現代建筑的智能、綠色、可持續(xù)發(fā)展等要求，比如說建筑物內部火災發(fā)生，傳統(tǒng)的運維管理往往不能及時處理災情，避免不了財務、資源的浪費。

2 基于BIM的項目運維管理系統(tǒng)

BIM運維管理系統(tǒng)的構建應該從建筑物的早期建設開始，運維數據要從決策階段進行集成和完善，即BIM運維管理應該貫穿于建筑物的全壽命周期。通過將互聯(lián)網與BIM進行融合，將數據與虛擬的模型進行云端共享，基于BIM運維管理系統(tǒng)將運維階段的靜、動信息進行集成、分析、管理等操作，通過這種方式共享，方便工程運維管理各方對運維信息的實時、全面掌握，同時引進BIM應用復合型人才，提高系統(tǒng)應用水平，最終實現運維管理的工作效率和質量的顯著提升。

2.1 管理系統(tǒng)框架

基于BIM的項目運維管理系統(tǒng)，是通過Autodesk的Revit核心建模軟件和IFC標準的模型數據導出功能，對各個階段收集的數據和后期設備參數進行整理，對各項系統(tǒng)層次實現信息化網絡化的管理功能，實現多方面信息的數據共享，多角度的數據分析統(tǒng)計，構建運維管理系統(tǒng)框架的具體步驟如下：

①輸入基礎的建筑物、設備各方面的參數，通過資料庫收集施工設計資料，提供操作接口、基礎信息數據、設備信息，建立運維管理信息數據庫；

②借助第三方系統(tǒng)，通過統(tǒng)計調查分析，提供運維系統(tǒng)運行及環(huán)境數據、信息集成接口，組建運維管理信息系統(tǒng)；

③集成信息，建立BIM模型，輸入運維計劃，得到一個具有相關數據接口和達到相關深度的BIM模型，仿真運維動態(tài)；

④對運行情況進行實時監(jiān)測、制定緊急問題應急方案，實現建筑物的運維動態(tài)、智能化管理。

2.2 系統(tǒng)管理功能

基于BIM的項目運維管理系統(tǒng)具有信息管理與模型管理兩大功能，該系統(tǒng)依據框架層次和功能差異，通過確定工作平臺與工作界面，細化模型中與工程資料、工程中的運營數據等關聯(lián)的問題[1]，以保證信息的全面性和實用性。

2.2.1 信息管理功能

數據是BIM信息模型構建的基礎，BIM技術結合互聯(lián)網技術，能夠實現其強大信息集成功能，通過各平臺數據的導入，BIM系統(tǒng)對運維階段的動態(tài)信息與資料進行收集與管理，實現項目運維各參與方之間的信息共享、反饋，以及各部門協(xié)同工作，基于BIM也能夠實現遠程信息交流，信息同步更新，為不同參與方、不同階段提供了協(xié)同的工作平臺。

2.2.2 模型管理功能

基于BIM的模型管理，BIM技術可以實現在軟件中以及網頁中對模型的快速定位，通過對瀏覽方式、模型的精細度、觀測方位的選擇[1]，以及對相關構件的屬性顯示來達到設施設備維護管理的要求，同時可以對模型界面中的資料進行信息的后期完善，使運維階段變得可視化，通過BIM技術還能夠進行節(jié)能模擬、日照模擬、風向檢測模擬，直接實現對建筑物智能化管理。

3 基于BIM的項目運維管理系統(tǒng)的應用探討

項目運維管理主要包括空間管理、資產管理、維護管理、公共安全管理和能耗管理五方面內容。將基于BIM 的項目運維管理系統(tǒng)應用于某居民住宅區(qū)，在管理過程中各參與方可以運用BIM技術，結合居民小區(qū)運維管理具有的區(qū)域獨立性、居民密集性、使用功能多樣性和小區(qū)產權多樣性四大特征，對居民小區(qū)進行空間、資產、維護、公共安全等方面的運維管理，以下從五個方面對BIM運維管理的應用進行探討。

3.1 空間管理

應用BIM技術對空間進行可視化管理，合理的安排室內設計和室外總體空間的規(guī)劃，分析其使用狀態(tài)、收益、成本及租賃情況；通過第三方軟件的查詢定位可輕易查詢到租戶信息，并提供給客戶定制化功能服務；對于小區(qū)制定的規(guī)范和制度，以及小區(qū)的違章信息，用公約的形式直接推送給終端客戶，住戶還能選擇性的關注商戶的活動情況、促銷信息等；BIM運維不僅能夠實時監(jiān)測車庫停車情況，還可以在車庫入口處，通過顯示屏顯示已經占用的車位和空著的車位，方便客戶找到合適的停車位，減少不必要的擁堵和時間、資源浪費；BIM運維應用到3D電梯上，物業(yè)管理人員可以清楚地看到電梯的使用狀況，通過對時間和人流的分析，能夠幫助管理者制定電梯運行策略，減少不必要的浪費。

3.2 資產管理

借助BIM技術對住宅區(qū)進行資產管理，對于機電安裝的設備設施，資產中的報警芯片會提醒設備需要定期維修的時間以及設備廠家等信息，這樣有利于設備的及時更新與維修；由于一些較昂貴的公共設備設施或物品有被盜風險，通過BIM運維使用無線射頻技術和報警裝置能夠快速準確追蹤到貴重物品所在地，可立刻報警追回，保證企業(yè)與客戶的資產安全；BIM運維還可以記錄租賃合同，監(jiān)督租賃雙方在允許的范圍內享用權益，對于一方出現違約活動能夠及時制止糾正，保護另一方的利益。

3.3 維護管理

維護管理主要是指設備設施的維護與管理，基于BIM技術的管理系統(tǒng)集成了對設備設施的搜索、查閱、定位、維修功能，可以查詢設備信息、設備運行和控制、自助進行網絡報修，還能進行設備的計劃性保修；所有的設備是否正常運行在BIM模型上直觀顯示，例如綠色代表正常運行，橙色表示需要及時維護更新，紅色表示出現故障[4]；對于每個設備，還可以查詢其歷史運行數據；另外可以對設備進行控制，例如某一區(qū)域照明系統(tǒng)的打開、關閉等；除設備外，BIM運維還可以及時處理對有損壞的房屋及時修繕更新，延長房屋的使用年限；運維管理中最復雜的部分是隱蔽工程的管理，BIM運維可以管理復雜的地下管網，如污水管、排水管、網線、電線以及相關管井，并且可以在圖上直接獲得相對位置，便于管網維修、更換設備和定位。

3.4 公共安全管理

在公共安全管理方面，將BIM技術應用到安保管理，進行視頻監(jiān)控、可疑人員的定位、安保人員的定位、人流量監(jiān)控（含車流量）；在消防事件的管理中，基于BIM技術的管理系統(tǒng)可以通過第三方感應器感應著火信息，在BIM信息模型界面中就會自動觸發(fā)火警警報，著火區(qū)域的三維位置立即進行定位顯示，控制中心可及時查詢相關的周圍環(huán)境和設備情況，為及時疏散人群和處理災情提供信息[2]。

3.5 能耗管理

BIM運維通過將互聯(lián)網、傳感器和控制器連接起來，對租戶的用電量用水量定時推送消息，及時對異常能源的使用情況進行警告和標識，可以大大減少耗能；BIM運維可以檢測室外天氣情況，日照強度，空氣信息，分析房間內的實時溫濕度變化，配合節(jié)能管理，結合綠色理念，對末端設備進行調整，將信息推送給住戶，幫助住戶合理安排出行，以求節(jié)約資源[2]。

4 結語

本文首先分析了項目在傳統(tǒng)運維管理模式中存在的問題，結合BIM技術，構建基于BIM的項目運維管理系統(tǒng)，并以某住宅小區(qū)為例，為該項目運維階段的管理提供可行方案，使運維管理這項復雜繁瑣的工作變的簡單化，大大提高了管理效率，更好地實現項目運維管理目的，豐富和發(fā)展類似管理系統(tǒng)，對未來建筑業(yè)信息化的發(fā)展有著積極推動作用。

參考文獻：

[1]王婷.肖莉萍.基于BIM的工程運維管理信息系統(tǒng)架構研究[J].建筑經濟，2015（05）.

[2]向敏.劉占省.BIM應用與項目管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2016（01）.

[3]張德凱，郭師虹，段學輝.基于BIM技術的建設項目管理模式選擇研究[J].價值工程，2013（05）.