我今天會以專業(yè)為基礎(chǔ)講一些不是專業(yè)領(lǐng)域的事情，把我看到的問題和思考給大家分享一下。我們先簡要回顧一下房地產(chǎn)庫存的形成根源：

首先是規(guī)劃建設(shè)的科學(xué)性與合理性，導(dǎo)致高庫存出現(xiàn)的歷史成因。參會的都是業(yè)內(nèi)人士，對這些來龍去脈都很了解，我不做贅述。

其次是開發(fā)定價機制要遵循市場規(guī)律。定價時只想著怎么算自己的過來帳，而不考慮市場需求和接受度如何？定價是不是合理？所以出來的數(shù)據(jù)是“偽價格”和“偽市場”，有量無市，這樣導(dǎo)致的高庫存是自找的。

第三、投資單鋪時不考慮資金與投資回收的關(guān)系，租售比進(jìn)入扭曲關(guān)系以及“總有一家虧錢”的死循環(huán)，不是投資者就是運營者。這是賭博心態(tài)，是投機行為。

第四、退出機制沒有流動性，投資變投機，賭的是樓面上漲而不是租金的流動性收益。

以上歷史與現(xiàn)實的因素交織在一起，導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫存的居高不下。庫存是明確的實物擺在那里，市場化去庫存的通道又像迷霧一樣飄渺。如何去庫存既是當(dāng)前的熱點、難點，也是一些非專業(yè)企業(yè)的盲點?？此品康禺a(chǎn)行業(yè)的事情，實則關(guān)聯(lián)到品牌、零售、開發(fā)、運營、金融、雙創(chuàng)和高校等等眾多領(lǐng)域。在這個鏈條中，中小微企業(yè)也是很重要的一環(huán)。

這像海里漂浮的冰山，即便你無法看清它的全貌，也不能忽略海平面以下巨大的體量。中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的對象，正是這樣一座冰山，即便當(dāng)下它呈現(xiàn)出來的只有小小的一角。

資產(chǎn)證券化，對于銀行和房企乃至諸多利益相關(guān)方而言，都是一個巨大的蛋糕。重視新技術(shù)、新模式，將傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，讓下游活起來，賺到錢，有利潤，上游也就活起來了。

尤為值得關(guān)注的是，今年“資產(chǎn)證券化”再度被寫入政府工作報告。作為資產(chǎn)證券化市場最早的一批“玩家”，商業(yè)銀行近年來更是將其作為轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重點之一。

跨界融合的去庫存之路

房地產(chǎn)去庫存和資產(chǎn)證券化市場要取得進(jìn)展，有賴于心態(tài)與思維的突破，

我想跟大家分享幾個觀點。

我們可以借用“長板理論”和“木桶理論”，觀察其在戰(zhàn)略和競爭中的效果。眾所周知的木桶理論，一只由多塊長短不一木板圍合而成的木桶，最大容量極限取決于最短的那塊木板長度，也就是說其他長板再長也無法起到作用;長板理論的核心則是找到最擅長的部分并把他加長到極致。偉大的公司沒必要每塊板都強，而是把一塊板做到極致——淘寶做好了交易平臺;小米做好了粉絲互動;三只松鼠抓住了好吃嘴們的味蕾;騰訊則抓住了幾乎90%的中國網(wǎng)民。專業(yè)的細(xì)分讓我們無法補齊所有的短板，互聯(lián)網(wǎng)卻提升了企業(yè)內(nèi)外信息流通的速度，讓合作的成本變得越來越低。

互聯(lián)網(wǎng)在中國的發(fā)展歷程，給傳統(tǒng)行業(yè)留下諸多啟示。過去是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的時代，未來將會成為互聯(lián)網(wǎng)的時代。網(wǎng)，可以是橫向的、縱向的，圓的抑或橢圓的，更是無邊無際充斥著每一個知道與不知道的空間。在這不可逆轉(zhuǎn)的趨勢中，社會的變革，各行各業(yè)變革的速度會越來越快，不管你高不高興，喜不喜歡，是否怨懟與憤恨，未來的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大家想象，類似魔術(shù)一樣的變化莫測！

今天我們談去庫存，不要只盯著商用地產(chǎn)企業(yè)是否建起來、是否開業(yè)、是否繳了稅收，而應(yīng)關(guān)注中小企業(yè)有沒有賺錢，有沒有利潤，有沒有活下來？中小企業(yè)活下來，有利潤了，作為物理載體的商用地產(chǎn)才會有春天，才會有發(fā)展。

不要總是沉浸在對互聯(lián)網(wǎng)的抱怨之中，不要看互聯(lián)網(wǎng)對你這個行業(yè)有多大的沖擊，而是要思考變化已經(jīng)顯現(xiàn)出來的顛覆性，要思考該怎樣融合和運用好互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)思維。

大家現(xiàn)在說企業(yè)難做。實際上，企業(yè)從來沒有好做過，只是活下來的說好做，死去的說難做。都說實體經(jīng)濟(jì)不好了，實體經(jīng)濟(jì)從計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)以后也幾乎從來就沒有好過。實體經(jīng)濟(jì)把當(dāng)前的困境歸結(jié)于互聯(lián)網(wǎng)沖擊，做得不好的企業(yè)在罵，卻不去問問自己：我為什么沒有擁抱互聯(lián)網(wǎng)運用互聯(lián)網(wǎng)？我的差異化競爭優(yōu)勢是什么？我應(yīng)該怎么改變自己？

只是在中國，還有一部分聲音在罵是互聯(lián)網(wǎng)禍害了我們！這也是我希望大家思考一下的原因：互聯(lián)網(wǎng)是不是替罪羊？互聯(lián)網(wǎng)改變了我們的生活，還是我們落后于科技時代的改變？請記住：互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是工具，更重要的是思維方式！

創(chuàng)造新的行為模式

我要談的第二問題是技術(shù)創(chuàng)新與金融的創(chuàng)新。

根據(jù)大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)在整個移動操作系統(tǒng)以及未來的云計算、智能芯片、人工智能上的變化與迭代更新速度來看，中國是大有機會的?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展，不會繼續(xù)圍繞以PC為主的操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，會有更強大的類似人體“功能細(xì)胞”的自裂變式生長性的超強運算系統(tǒng)出現(xiàn)，也將會成為再一次的科技顛覆。

每一次新技術(shù)的產(chǎn)生都會給人類生活帶來革命性的變革，會觸及國家的戰(zhàn)略發(fā)展與百姓的人生大計，會有大量被淘汰的落后產(chǎn)能而產(chǎn)生的失業(yè)率。所以國家在戰(zhàn)略發(fā)展層面提出了“供給側(cè)改革”，當(dāng)顛覆性的技術(shù)創(chuàng)新到來時，我們都要主動接觸、了解、融合，才能讓自己不掉隊。

比如，已經(jīng)出現(xiàn)的支付寶、微信支付就是科技對傳統(tǒng)支付的顛覆，而其實現(xiàn)路徑則是從支付的補充方式演變?yōu)閷χЦ读?xí)慣的顛覆。如果你的技術(shù)不能夠讓這個世界更加普惠、更加公平、更加便捷，如果你公司的技術(shù)不是有利于經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展，如果你的技術(shù)不能讓人類更加快樂、更加健康、更加自由，那么這個技術(shù)是沒有意義的，也是沒有長久生命力的。以前我們做企業(yè)是靠資源，要有錢，有關(guān)系，未來的創(chuàng)業(yè)是問你有沒有技術(shù)，有沒有數(shù)據(jù)，有沒有創(chuàng)新能力。

真正的創(chuàng)新，是創(chuàng)造新的可能性和創(chuàng)造新的行為模式。在金融領(lǐng)域，同樣要思考如何融入新的創(chuàng)新大勢中去。傳統(tǒng)的金融解決的是“二八”問題，在中國的傳統(tǒng)金融系統(tǒng)中是典型的業(yè)務(wù)配比率，金融機構(gòu)只要服務(wù)好20%的央企、國企和外資企業(yè)就行了，而另外80%的業(yè)務(wù)則是中小企業(yè)與散戶，他們八仙過海各顯其能。中小企業(yè)和散戶不在傳統(tǒng)金融行業(yè)的視野里，所以傳統(tǒng)金融行業(yè)也沒動力花費心思去提升服務(wù)。即便去做也會因傳統(tǒng)和固有的流程控制而不一定做得好。新金融恰恰應(yīng)該解決的是“八二”問題，解決80%的散戶和中小企業(yè)金融需求。如何解決我們經(jīng)常討論的中小企業(yè)拿不到錢，或者拿到錢代價極其高的問題？給散戶和中小企業(yè)一個良性而正向的金融環(huán)境吧，別再出現(xiàn)“于歡案”，或穩(wěn)坐辦公室不了解企業(yè)經(jīng)營情況，不了解大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，只是自說自話的“不批貸、不放貸”。

誠然，資本的本性是嫌貧愛富的，嗜血的，但如果沒有輸血機制，估計資本也會想嗜血而沒有新鮮血液補充進(jìn)來。資本手中舉著錢大喊資產(chǎn)荒，企業(yè)則是資產(chǎn)傍身而大喊資本荒！對從事新金融的機構(gòu)而言，怎樣助力80%的中小經(jīng)濟(jì)體與消費者的發(fā)展，是很好的開疆拓土的入口。要讓金錢流動起來，真正發(fā)揮它的服務(wù)作用。中小經(jīng)濟(jì)體的良性發(fā)展才會使社會更穩(wěn)定與和諧，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會更加蓬勃與欣欣向榮！

數(shù)據(jù)是寶貴的“新能源”

有個重要的新變化，是我們做企業(yè)的人要關(guān)注的。

首要的變化是“能源”。“能源”這個概念的變遷，在第一次技術(shù)革命是煤，第二次技術(shù)革命是石油，第三次技術(shù)革命主要的“能源”是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)會是富礦，由此而引發(fā)的社會變革會越來越大，每一次技術(shù)的變革都是產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的變革。

中國的第三大全球機遇是數(shù)據(jù)與再生能源！中國目前已經(jīng)成為可再生能源領(lǐng)域的全球領(lǐng)導(dǎo)者之一，而且最近還宣布將在2020年前，對可再生能源領(lǐng)域投資3600億美元。無論從中國國內(nèi)還是全球商業(yè)長遠(yuǎn)機遇的角度而言，這一舉措都將產(chǎn)生豐厚的回報。數(shù)據(jù)成為一個不可估值的“新能源”，因為它會引起技術(shù)和消費領(lǐng)域的核裂變！

知易行難。中國現(xiàn)在需要找到常規(guī)能源和新能源技術(shù)的平衡點，這是一個不小的挑戰(zhàn)。面對這場挑戰(zhàn)，于行業(yè)、于企業(yè)都是巨大的歷史性機遇！

比爾·蓋茨和馬云，還有一些其他的投資者共同成立了一支10億美元的“突破能源基金”，用于支持早期能源技術(shù)開發(fā)，將實驗室里最好的想法轉(zhuǎn)化為市場上的產(chǎn)品。抓住趨勢和機遇的探索者，早已在行動。

在這樣一個快速變化的時代，世界面臨著諸多不確定因素，中國的作用比以往任何時候都更重要。所以，全球化能夠讓新科技的發(fā)展來得更加迅猛。同時，新科技、新產(chǎn)業(yè)也會進(jìn)一步推動全球化。

再說說體驗這件事，以知微見著。遠(yuǎn)的大家參考上午提到的日本“加賀屋”酒店的場景與人設(shè)，近的想想成都去年環(huán)球中心的“海洋世界”。由以上現(xiàn)象，可以引發(fā)我們進(jìn)行一些新的思考：

1、人與貨品的關(guān)系如何實現(xiàn)維度升級？人與數(shù)據(jù)是什么樣的關(guān)系？

2、如何用空間去主導(dǎo)人的時間與情感互動？

3、怎樣看待體驗與場景給我們定義的付費規(guī)則和生活方式？

4、怎樣看待免費分享場景的連接價值？

5、如何用無界的思維去獲取有界的收益？

做商業(yè)的人一定要關(guān)注新的消費需求變化?；ヂ?lián)網(wǎng)有互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，實體也有實體的優(yōu)勢，要時時關(guān)注變化，洞察消費者，將優(yōu)勢疊加，將長板加長。

10年以后、20、30年以后會怎么樣？我們需要花更多時間思考一個問題，就是對未來的趨勢判斷。誰對未來的判斷越準(zhǔn)確，并按照這條路走下去，誰的贏面就會更大。

誰是虛擬經(jīng)濟(jì)的主體？

再來說說誰是虛擬經(jīng)濟(jì)的主體。

大家知道虛擬經(jīng)濟(jì)真正的主要主體是什么？是銀行，是金融界，中國不敢罵銀行金融界，因為你一罵貸款就可能貸不到了。虛擬經(jīng)濟(jì)的主體是金融界，而互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)是虛實結(jié)合的經(jīng)濟(jì)，因為只有虛實結(jié)合才有可能讓互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)持久地發(fā)展。金融界則是虛擬經(jīng)濟(jì)的“大實”所在，“大虛”恰恰要運用在大實之處！

實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)本來就不應(yīng)該是對立的，實體經(jīng)濟(jì)難，全世界都難，虛擬經(jīng)濟(jì)強，其實虛擬經(jīng)濟(jì)中垃圾也很多。實體經(jīng)濟(jì)中的垃圾為什么不能淘汰？我覺得該淘汰的就應(yīng)該淘汰，不能為了保護(hù)那些快死掉的，而拖累應(yīng)該快速發(fā)展的。

一個很大的實體經(jīng)濟(jì)，如果在過去二三十年居然沒有把握互聯(lián)網(wǎng)，研發(fā)新技術(shù)，把握未來的時代，把握市場的變革，該死的就讓他死，如果不死，將來死的大企業(yè)還會更多。一方面要轉(zhuǎn)型升級，一方面又對落后企業(yè)進(jìn)行保護(hù)，這是很矛盾的，所以在新舊動能轉(zhuǎn)換過程中，要重點發(fā)展新動能。

由于各種行業(yè)的變化，監(jiān)管也一定會因時因勢進(jìn)行必要的調(diào)整。小型企業(yè)創(chuàng)新是靠產(chǎn)品，中型企業(yè)創(chuàng)新靠技術(shù)，大型企業(yè)創(chuàng)新靠制度。一個國家，整個國家的發(fā)展必須考慮制度的變革，任何創(chuàng)新最后都必須是監(jiān)管的創(chuàng)新，必須是制度的創(chuàng)新。

先一步思考的人就會有機會，不斷觀察行業(yè)變化，從變化里尋找關(guān)鍵切入點，找資源和人來配合執(zhí)行。戰(zhàn)略中的“戰(zhàn)”指的是執(zhí)行，而“略”則是謀略與忽略的并存，謀重要的，略去不重要的。戰(zhàn)略是應(yīng)該根據(jù)內(nèi)外環(huán)境變化形成認(rèn)知而時時微調(diào)的。執(zhí)行很重要，但執(zhí)行本質(zhì)是為了實踐認(rèn)知，而真正的認(rèn)知也需要通過行動展現(xiàn)，行動一旦缺失，認(rèn)知就很容易陷入誤區(qū)。

現(xiàn)在要干什么，未來要持續(xù)性做什么，企業(yè)發(fā)展定位就是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的命脈，如果缺乏了頂層設(shè)計，勢必如盲從者，總是在跟隨，在焦慮，從未有自由！很多人依然沉迷于既往的成功與輝煌，這是不可取的。中國企業(yè)現(xiàn)在喜歡學(xué)習(xí)硅谷模式，我不太喜歡，我喜歡西雅圖的模式。硅谷是“Build to sale”，而西雅圖是“Build to last”，所謂以終為始，比如亞馬遜、星巴克……

我們要把眼光放長遠(yuǎn)。如果要在未來獲得回報，你必須開始不斷在你的賬戶上“儲蓄”，而每次因為短期的壓力“提款”后，你就得存入更多。過去的5年、10年、15年里，我們做了很多打破傳統(tǒng)的決策，這都是出于我們希望持續(xù)改善的美好愿望。過去是，今天是，未來也會是！

當(dāng)今，隨著地緣政治風(fēng)向的變化，中國有機會推動世界在最為緊迫的挑戰(zhàn)上實現(xiàn)突破。中國的領(lǐng)導(dǎo)人正在抓住這一機遇，而傳承這一事業(yè)則需要依靠中國的國民，尤其是具有持續(xù)學(xué)習(xí)和成長力的大腦，以及那些掌握了新思維的年輕人。

大家想想，如果你堅信自己能讓世界變得更美好，這該是多么令人心潮澎湃、備受鼓舞的事情！眼下正是大家施展才華的最好時機。對我來說，為不同的企業(yè)工作的每一刻都彌足珍貴，如果讓我重新選擇，我一定會選擇再來一次。

總而言之，去庫存的要務(wù)，去庫存的核心是只有讓品牌和零售活下來、掙到錢、有收益，才可以從根子上破解。所謂“去庫存”，看似一個行業(yè)的問題，不如說是一個社會問題;看似社會問題，不如說是認(rèn)知問題;看似認(rèn)知問題，更是個體責(zé)任意識問題。金融業(yè)要履行好自己的職責(zé)，在創(chuàng)新中守好本份;企業(yè)要去突破固有的思維桎梏，主動擁抱變化，而不是謾罵和抱怨。

今日不未雨籌謀，未來定會驚慌。正如王安石在《金陵懷古》中寫道的“豪華盡出成功后，逸樂安知與禍雙？”

問題擺在這里，需要清醒的認(rèn)識與自我解剖的勇氣，只要愿意改變、學(xué)習(xí)，成長與成功正在來臨的路上，努力奔跑吧，伙伴們！

（本文節(jié)選自4月22日鄭雪元女士在中國·西部中小企業(yè)論壇平行分論壇西部地產(chǎn)去庫存之路上的演講。）