楊青+楊素

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030006）

摘 要：中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，人口老齡化導(dǎo)致的社會(huì)養(yǎng)老壓力加大，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)沉重使我國的社會(huì)養(yǎng)老保障體系面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對(duì)這種現(xiàn)狀，對(duì)"以房養(yǎng)老"這種新型養(yǎng)老模式的研究也變得迫切。以房養(yǎng)老模式是對(duì)家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的補(bǔ)充，它的實(shí)施對(duì)于提高老年人生活質(zhì)量，減輕國家和社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的新增長具有重要意義。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；國內(nèi)外實(shí)踐；利與弊

一、以房養(yǎng)老概述

（一）以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

從廣義上來講，以房養(yǎng)老是指老人利用自己擁有的房產(chǎn)，采用多種形式對(duì)其進(jìn)行資源的優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，并最終保障自我養(yǎng)老的過程。究其形式來說，包括出售出租房屋養(yǎng)老、異地集中養(yǎng)老等。從狹義來講，以房養(yǎng)老是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把自有產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，銀行、保險(xiǎn)公司在綜合借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值等因素后，一次性發(fā)放貸款或一定時(shí)間內(nèi)每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，在其去世后，把房屋出售所得用來償還貸款本息，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有的自我養(yǎng)老模式。

（二）國內(nèi)外以房養(yǎng)老模式與實(shí)踐

新加坡：職總英康私營保險(xiǎn)公司NTUC INCOME于1997年1月率先推出反住房抵押貸款。之后由于新加坡政府規(guī)定反向抵押貸款僅限于私人建造的商品住房，政府組建的房屋不能“倒按揭”等諸多限制導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”市場狹小。

英國：住房反向抵押貸款在英國一般被稱為“房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制”或“逆向年金”，20世紀(jì)60年代中期開始英國推行這種“以房養(yǎng)老”模式，其突出特點(diǎn)是住戶將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來購買年金。

南京：2005年南京湯山溫泉留園老年公寓在全國率先推出“以房換養(yǎng)”的概念，南京成為我國首個(gè)公開推行倒按揭性質(zhì)業(yè)務(wù)的城市。這種以房養(yǎng)老模式主要針對(duì)在南京市區(qū)至少擁有一套不小于60平米住宅的60歲以上老人。

北京：2007年10月18日，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心共同啟動(dòng)了“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目。2007年10月30日，北京幸福人壽保險(xiǎn)公司通過保監(jiān)會(huì)審批開業(yè)，并推出了反住房抵押貸款等主營業(yè)務(wù)。

二、我國實(shí)行以房養(yǎng)老的益處

（一）刺激消費(fèi)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長

“以房養(yǎng)老”模式使老年人可以用抵押出售房產(chǎn)等方式獲得一定養(yǎng)老金，這在一定程度上使老年人的晚年生活得到保障，從而減輕了子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)和人們的后顧之憂。人們可以將更多的錢用于消費(fèi)，消費(fèi)增長進(jìn)一步拉動(dòng)了內(nèi)需，從總體上達(dá)到促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的效果。另外，房屋交易促進(jìn)金融和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，間接地拉動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長。

（二）活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)金融市場的發(fā)展

以房養(yǎng)老模式的推行有利于推動(dòng)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)人、養(yǎng)老保障機(jī)構(gòu)之間的合作，促進(jìn)養(yǎng)老保障產(chǎn)品的豐富與多樣化，同時(shí)“以房養(yǎng)老”將住房、金融保險(xiǎn)抵押和養(yǎng)老保障有機(jī)地聯(lián)系在一起，在金融機(jī)構(gòu)將老年人抵押的房產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營并獲得一定收益時(shí)，就直接活躍了房地產(chǎn)市場和間接促進(jìn)了金融業(yè)的發(fā)展。

（三）減輕養(yǎng)老保障壓力，解決養(yǎng)老金缺口問題

我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老、醫(yī)療、住房方面的壓力越來越大，養(yǎng)老金缺口問題也日趨嚴(yán)重。實(shí)施“以房養(yǎng)老”模式在這種情況下就顯得十分必要，它使老年人通過抵押出售產(chǎn)權(quán)房的方式獲得一定的養(yǎng)老金，減輕了國家養(yǎng)老保障體系的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有效地緩解了養(yǎng)老金缺口問題，為保證老年人的晚年正常生活和解決其醫(yī)療問題開拓了多元化的渠道。

（四）減輕子女養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，形成新的家庭代際關(guān)系

隨著計(jì)劃生育政策的實(shí)施，近年來我國“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為主流，大量的獨(dú)生子女家庭養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重。以房養(yǎng)老作為一種“自我養(yǎng)老”模式，可以減輕子女贍養(yǎng)老人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，老年人將產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)的行為導(dǎo)致子女無法繼承父母的房屋遺產(chǎn)，培養(yǎng)了其獨(dú)立自主的生活態(tài)度，從而有利于新的更好的家庭代際關(guān)系的形成。

（五）有效配置家庭經(jīng)濟(jì)資源，改善老年人的生活狀態(tài)

老年人為了保障其晚年生活將住房抵押、出售，使房屋這種不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)為流動(dòng)資金，最終成為養(yǎng)老金的補(bǔ)給來源。這種“以房養(yǎng)老”模式使家庭經(jīng)濟(jì)資源得到充分合理的利用，提高了資源的利用效率，使老年人有更多財(cái)力和精力用于豐富自身的精神文化生活，從而從根本上改善老年人的物質(zhì)生活水平，最終有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定，真正使老年人得以“頤養(yǎng)天年”。

三、我國實(shí)行以房養(yǎng)老的弊處

（一）不利于家庭關(guān)系的穩(wěn)定，容易引發(fā)代際矛盾

受中國傳統(tǒng)家庭觀念的影響，人們普遍認(rèn)為子女應(yīng)該照顧老年人的晚年生活，而老人的所有財(cái)產(chǎn)，在其去世后也理應(yīng)歸子女所有。但是“以房養(yǎng)老”的模式打破了傳統(tǒng)的家庭關(guān)系，使老年人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押換取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，在其去世后住宅歸金融機(jī)構(gòu)所有。這種情況極容易引發(fā)子女對(duì)父母的不滿，導(dǎo)致家庭矛盾，總體上不利于整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

（二）以房養(yǎng)老的不確定性使交易雙方都承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)

房屋價(jià)格的波動(dòng)性和人生壽命長短的不確定性是以房養(yǎng)老產(chǎn)品面臨兩個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋價(jià)格上漲，金融機(jī)構(gòu)收獲頗豐，但是老年人從金融機(jī)構(gòu)獲得的養(yǎng)老金收入將小于抵押產(chǎn)權(quán)房之前房屋本身所能獲得的收益，這就造成老年人承擔(dān)一定的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋價(jià)格下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨巨大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。而要讓房價(jià)十幾年甚至幾十年保持平穩(wěn)，一成不變的狀態(tài)是很難的。

（三）導(dǎo)致抵押貸款融資機(jī)構(gòu)管理和發(fā)展的混亂

“以房養(yǎng)老”的推行包括三種模式：公積金管理中心模式，銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)模式，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式。但是公積金管理中心沒有買賣和租賃房屋的職能，金融機(jī)構(gòu)不能將保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)并進(jìn)行“混業(yè)經(jīng)營”，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能否提供與老年人房產(chǎn)價(jià)值相符的服務(wù)有待考究。這些問題都阻礙著以房養(yǎng)老方式的實(shí)施，三家機(jī)構(gòu)中的任何一家實(shí)施以房養(yǎng)老都會(huì)涉及到國家政策不允許的領(lǐng)域，最終損害老年人的利益。

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作者簡介：

楊青（1992-），女，漢族，河南省義馬市人，碩士研究生，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)教育經(jīng)濟(jì)與管理專業(yè)，研究方向：教育與人力資源開發(fā)和管理。

楊素（1993-），女，漢族，河南省義馬市人，本科，單位：國家開放大學(xué)行政管理專業(yè)。