（柳州市柳江區(qū)房地產(chǎn)管理所 545100）

摘要：房產(chǎn)面積問題一直是房屋進行買賣時受到重視的問題，也是房產(chǎn)測繪的重點工作。本文立足于房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛實際，分析當(dāng)前存在的房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛問題，并提出針對性的策略，以期為我國房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的解決提供支持和借鑒。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；面積差異；糾紛解決

前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來越多的人購買房產(chǎn)，人們對房屋的面積也越來越重視，關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛也越來越多。在購房的過程中人們會遇到各種各樣的面積數(shù)字；如使用面積，建筑面積，預(yù)測面積，產(chǎn)權(quán)面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購買者眼花繚亂，不知該按照哪一個面積來進行房屋面積確定。所以，由此引發(fā)的糾紛也逐漸增多。

1.各種面積的概念

1.1房屋的使用面積

房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內(nèi)側(cè)的水平投影開始計算，與墻體厚度無關(guān)[1]。

1.2房屋的建筑面積

房屋的建筑面積是指由建筑物墻體外圍的水平投影為基準(zhǔn)進行的面積計算，包括陽臺，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高應(yīng)在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內(nèi)建筑面積=成套房屋內(nèi)使用面積+成套房屋內(nèi)墻體面積+成套房屋內(nèi)陽臺面積[2]。

1.3預(yù)測面積

房屋的預(yù)測面積是由開發(fā)商根據(jù)國家規(guī)定以及建筑物進行施工的過程中使用的圖紙進行對房屋面積的預(yù)測，該面積使用來方便開發(fā)商進行建筑物銷售使用，使購買者及開發(fā)商對房屋的面積有一個充分的預(yù)計和了解。預(yù)測面積是開發(fā)商合法進行銷售的依據(jù)，能夠作為數(shù)據(jù)進行廣告活動或網(wǎng)絡(luò)營銷。

1.4實測面積

實測面積是指在房屋驗收合格之后由開發(fā)商委托具有房屋面積測繪資質(zhì)的有關(guān)部門進行的對房屋面積的測量結(jié)果。該面積結(jié)果應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范根據(jù)房屋建設(shè)圖紙，變更圖紙，預(yù)測面積以及房屋實際面積大小對房屋給出確切的面積數(shù)據(jù)，以此數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進行房屋產(chǎn)權(quán)證明的發(fā)放，房款的結(jié)算以及物業(yè)對物業(yè)費的收取工作。

1.5產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是指房屋所有人對該建筑物能夠使用的面積。應(yīng)由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進行確定并記錄[3]。

2.各個面積產(chǎn)生差異的原因和相互的關(guān)系

房屋購買者在進行購買的過程中開發(fā)商提供的這幾個面積數(shù)據(jù)使購買者不能清楚的明白自身購買的房產(chǎn)實際面積為多大，所以總覺得房產(chǎn)與購買時所說的面積大小不符，造成購買者和開發(fā)商之間的誤會。

2.1房屋的使用面積與建筑面積

在進行房屋購買的過程中，人們很容易將建筑面積與實際使用面積混淆，導(dǎo)致購買者在得到房屋之后覺得房屋并沒有購買的時候說的那么大，導(dǎo)致房產(chǎn)面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無法實際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購買者會覺得自己被開發(fā)商誆騙，購買了與實際面積不符的房產(chǎn)，從而造成面積上的糾紛。

2.2預(yù)測面積與實際面積

預(yù)測面積是在購房人在進行購房合同的簽訂時開發(fā)商提供給購房者的面積數(shù)據(jù)。在實際交房時開發(fā)商會提供給購房者一個實際面積，而房款是根據(jù)實際面積進行計算的，而由于預(yù)測數(shù)據(jù)與實際面積有所差異，所以有部分購房者認為開發(fā)商是在欺騙消費者，誤認為是開發(fā)商有意將面積虛報，導(dǎo)致房產(chǎn)面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]

（1） 預(yù)測面積是根據(jù)圖紙及相關(guān)規(guī)定進行計算的，采取計算的方式進行建筑面積的統(tǒng)計，所以不是建筑之后的實際面積。

（2） 實際面積是在預(yù)測面積的基礎(chǔ)上對建筑物進行實地測量之后得出的房屋實際面積，圖紙在實際面積的測量工作中只起到輔助作用。

（3） 房屋在進行建造的過程中會由于種種原因使得實際面積與建筑最初的時候所估計的面積不同，導(dǎo)致二者出現(xiàn)較大差異。

（4） 設(shè)計圖的標(biāo)注不明確。在進行預(yù)測面積的計算的時候能夠依據(jù)的只有設(shè)計圖，如果設(shè)計圖在施工過程中進行過修改或建筑施工時對設(shè)計圖的標(biāo)注的理解和最初出現(xiàn)差異就會造成建筑之后的實際面積與預(yù)測面積的差異。

（5） 由于開發(fā)公司內(nèi)部溝通不足，在進行設(shè)計圖更改時沒有考慮到預(yù)測面積的問題，導(dǎo)致設(shè)計圖與最初不符，使二者出現(xiàn)差異。

（6） 建筑施工團隊在進行施工時對設(shè)計圖的標(biāo)注數(shù)據(jù)的施工中有所誤差，導(dǎo)致施工之后的實際面積與預(yù)測面積有誤差。

（7） 由于實際面積的測量計算部門和預(yù)計面積的測量計算部門之間的計算方試有差異，導(dǎo)致雙方計算的面積也有差異。

2.3實測面積與產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是由規(guī)劃部門審批的面積，實測面積是由實際測量得出的面積，在進行購買的時候?qū)嶋H面積與產(chǎn)權(quán)面積出現(xiàn)差異的部分是出現(xiàn)爭議的主要部分。例如在進行房產(chǎn)購買的過程中，購買了100m2的房產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)面積只有80m2這就導(dǎo)致了多余出來的部分不屬于房屋購買人的產(chǎn)權(quán)范圍，從而造成了開發(fā)商與購買者之間的糾紛和誤會。

3.解決糾紛的辦法

根據(jù)以上的問題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時對建筑的面積嚴格按照圖紙來進行施工，以防止預(yù)測面積與實際面積的不符。在進行買賣活動的過程中對實際面積與建筑面積之間的差異進行詳細的說明，以免購買者因為不明白二者差異而產(chǎn)生糾紛。在進行房屋產(chǎn)權(quán)等級的時候減小誤差，對購買者的房屋產(chǎn)權(quán)與房屋實際面積的所有權(quán)負責(zé)任。

結(jié)論：在目前的房產(chǎn)市場中還存在著多種由于建筑面積而產(chǎn)生的糾紛問題，解決這些問題和杜絕這些問題還需要開發(fā)商和購買者的共同努力。

參考文獻：

[1]何淮嵐. 房地產(chǎn)測繪中房屋預(yù)測面積與實際面積對比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.

[2]胡英俊，胡軍. 房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.

[3]肖淑紅. 關(guān)于房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的分析[J]. 測繪與空間地理信息，2012，（02）：199-201.

[4]朱茂元. 公正站的商品房測繪結(jié)論有效嗎[A]. 中華全國律師協(xié)會.中國律師2000年大會論文精選（上卷）[C].中華全國律師協(xié)會：，2000：7.

作者簡介：韋江波（1963-）男，壯族，柳州市柳江區(qū)拉堡鎮(zhèn)，專業(yè)：房地產(chǎn)測繪 職稱系列：工程 資格名稱：助理工程師。