本刊記者 張?zhí)m蘭

臨水而居的美麗負(fù)擔(dān)水景房現(xiàn)狀調(diào)查

本刊記者 張?zhí)m蘭

面朝大海，春暖花開，臨水而居的魔力無處不在。如今各種水景房也吸引著人們紛紛購買入住。但是，理想和現(xiàn)實(shí)之間總有差距，看起來很美的水景，在業(yè)主入住后，因水景養(yǎng)護(hù)引發(fā)的諸多問題，讓使用者對水景住宅產(chǎn)生質(zhì)疑。探究其原因，有的是小區(qū)物業(yè)管理不當(dāng)，導(dǎo)致水景設(shè)施損壞，無法正常運(yùn)行，而更多的是小區(qū)物業(yè)無法負(fù)擔(dān)起高昂的水費(fèi)和電費(fèi)。這美麗的負(fù)擔(dān)該如何擔(dān)起，小區(qū)水景究竟如何“美而不費(fèi)”？

水景住宅房價(jià)高一成仍遭追捧

“無水不成園”。由古至今，人們聚集了對水畔生活的無限追求與向往，購房者對水景住宅的偏愛，讓更多的開發(fā)商瞅準(zhǔn)了機(jī)會，水景住宅日漸風(fēng)行。適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，可以豐富小區(qū)環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候，增強(qiáng)居住的舒適性，而湖泊、瀑布、小溪、噴泉、流水等元素的引入，也著實(shí)演繹出了居所的不凡品質(zhì)。

當(dāng)然投入是有回報(bào)的，據(jù)開發(fā)商透露，擁有大面積“湖泊”水景的項(xiàng)目售價(jià)均比同地段“旱樓盤”高出5%～10%，即使在同一樓盤，臨近水景的戶型也比其他遠(yuǎn)離水景的戶型每平方米均價(jià)高出100元～200元，而且產(chǎn)品供不應(yīng)求，前景非常好。

在西安，以水景著稱的沁水新城、水岸東方、中新浐灞半島等樓盤，除了小區(qū)自造的水景外，都可以借助浐灞河的美景，所以這些項(xiàng)目一面市，就取得了良好的銷售業(yè)績。還有很多樓盤，像豪盛時(shí)代華城、錦都花園、世家星城、曲江春曉苑等，盡管小區(qū)內(nèi)的水景是人造景觀，但是因?yàn)樵O(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新，成為購房者追捧的對象，一直是所在區(qū)域的銷售風(fēng)向標(biāo)。

東郊某水景住宅的開發(fā)商告訴記者，水景住宅向來不愁賣，進(jìn)小區(qū)，在水景旁繞一圈，幾乎沒有購房者能抵擋住水景的“誘惑”，銷售員不用費(fèi)力推薦，購房者常常就會交上定金。

小區(qū)水景成擺設(shè)，無強(qiáng)制規(guī)定維護(hù)

高價(jià)買了水景小區(qū)，住起來是否真有一番享受？幾日來，記者走訪了多個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)根本不是那么回事，小區(qū)里原本優(yōu)雅、美麗的人工水景，如今已變了模樣：

郭先生家住南寧市青山路秀山花園小區(qū)，入住已有10多年時(shí)間。近幾年來，他一直都在抱怨，小區(qū)里幾個(gè)以前流水潺潺的人工瀑布和噴泉，為何現(xiàn)在全都成了擺設(shè)？“我跟小區(qū)物業(yè)反映過很多次了，根本不管用?！惫壬f，這樣一來，小區(qū)環(huán)境和檔次大打折扣。

同樣，在明秀路的振寧翠峰小區(qū)，開發(fā)商當(dāng)初依據(jù)地形，在小區(qū)中央位置建設(shè)了一座容量達(dá)1600立方米、分為上中下三部分的人工湖。小區(qū)業(yè)主黃先生說，入住時(shí)，壯觀的水景襯托著茂盛的樹木花草，讓小區(qū)看起來非?！案叽笊稀??？墒菄娙昧艘荒曜笥揖屯Ａ耍茁鄯e了很多淤泥，水變渾濁了，有時(shí)甚至散發(fā)出異味。加之，污水橫流的水道兩側(cè)沒有安全護(hù)欄，給跳廣場舞的老人和在池邊玩耍的孩子帶來危險(xiǎn)，后來物業(yè)就用鐵板覆蓋了水道，將它變成了停車場。

在鳳翔路香格里拉花園小區(qū)，業(yè)主們七八年前入住時(shí)，開發(fā)商依據(jù)地形建設(shè)了有兩層小瀑布水景，令小區(qū)環(huán)境看起來十分優(yōu)美。如今，上面和中間的水池里還有水，但已呈墨綠色，水底布滿淤泥，下面的水池則已干涸，石頭裸露在外，很多小朋友會進(jìn)入池底玩耍，有時(shí)搬起石頭亂丟，產(chǎn)生安全隱患，這讓業(yè)主們又氣又恨。

對此，有房管局物業(yè)處負(fù)責(zé)人解釋，一般物業(yè)費(fèi)都包含了物業(yè)對水景觀設(shè)備的維護(hù)，水景觀損壞修復(fù)還可申請使用房屋維修基金，但至于放水不放水，則要看雙方合同約定。最早水系景觀維持是開發(fā)商負(fù)責(zé)的，沒有開發(fā)商支持，僅靠物業(yè)費(fèi)難以為繼?，F(xiàn)在沒有強(qiáng)制性的規(guī)定，也沒有明確條文要求必須將水景觀是否放水納入物業(yè)合同中。

運(yùn)行費(fèi)用太高，多方不愿管

好好的水景怎么落得如斯田地？經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)水景問題應(yīng)由開發(fā)商、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃的審批部門、環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)。2010年，中國民主建國會合肥市委員會對住宅小區(qū)水景問題進(jìn)行過專題調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，小區(qū)水景成了麻煩事，“三方都不管”。

合肥市規(guī)劃局只負(fù)責(zé)城市內(nèi)宏觀的景觀規(guī)劃，還沒有規(guī)劃住宅小區(qū)內(nèi)人工水景的職能，也沒有出臺對住宅小區(qū)內(nèi)人工水景如何規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)都由開發(fā)商自行決定，住宅小區(qū)開發(fā)結(jié)束之后由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理。

但一位從事8年物業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在能維持水景觀的，要么是小區(qū)房子沒有售賣完，開發(fā)商補(bǔ)貼物業(yè)維持水景觀吸引購房者，要么是較大的開發(fā)商會對樣板小區(qū)物業(yè)補(bǔ)貼，保證水景觀正常使用，進(jìn)而推動其他新樓盤銷售。

合肥市環(huán)境保護(hù)局又有沒有管理職責(zé)呢？對此，該局工作人員表示，環(huán)境保護(hù)局是有對全市水體等工作實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理的職責(zé)，但是主要管理河流、湖泊等大的水系污染問題，目前還不負(fù)責(zé)管理住宅小區(qū)內(nèi)的人工水景的污染。

最為關(guān)鍵的，開發(fā)商一開始為了樓盤賣點(diǎn)，愿意搞水景，也確實(shí)美化了小區(qū)環(huán)境，甚至投資一部分來維護(hù)。但是一旦房子賣完，銷售結(jié)束，也沒有開發(fā)項(xiàng)目了，開發(fā)商一般不會再投錢，轉(zhuǎn)而由物業(yè)來管理。這樣一來，矛盾就糾結(jié)在錢上了。而開發(fā)商用的是什么水也關(guān)系著后期水景維護(hù)成本。目前，城市極少有小區(qū)水景用的是中水或者是雨水，而是以自來水為主，這樣就讓后期的換水成本非常高。

不要被“美麗”蒙住眼睛

傍水而居，很詩意，所以水景作為樓盤的賣點(diǎn)，往往能打動不少的人心。開賣之初，走進(jìn)那些水景樓盤，靈動的水確實(shí)讓人眼前一亮。流水讓這個(gè)鋼筋混泥土的世界有了幾分柔美的氣息，也讓住在城市里的人體會了一把自然風(fēng)情。

但是小區(qū)里面的自然風(fēng)情，必定是人造的自然。想讓水流動起來，并且永保清澈，花費(fèi)必然巨大。現(xiàn)代人既不想離開城市，又想要享受小橋流水人家的閑林野趣，如此代價(jià)也算合情合理。

可售樓書里面不會說明這一點(diǎn)，售樓小姐更不會如此坦白。這些內(nèi)情，在經(jīng)過時(shí)間的沉淀后，業(yè)主們才漸漸明白過來。只是等到這一天，水景已經(jīng)成了“煞風(fēng)景”，當(dāng)初的美好已經(jīng)成了負(fù)擔(dān)。清澈的景觀水被污泥充斥，水面油膩，蚊蟲飛旋，不少人心生后悔，當(dāng)初怎么會選擇住在水中央？

在多次調(diào)查中，很多物業(yè)都說維護(hù)小區(qū)水系太費(fèi)錢，需要業(yè)主的支持。但事實(shí)上，誰都清楚問題的癥結(jié)在于，開發(fā)商在興建的時(shí)候，完全不去理會水景運(yùn)轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的昂貴費(fèi)用。在前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商為了售房需要，往往會對物業(yè)管理給予補(bǔ)貼。一旦樓盤銷售結(jié)束，補(bǔ)貼自然逐步減少甚至取消。而對于目前許多舉步維艱的物業(yè)公司來說，不可能拿出這筆不菲的費(fèi)用。讓業(yè)主們自掏腰包，操作起來難度又很大。這直接導(dǎo)致了建成后的閑置，更造成對業(yè)主利益的損害。只是，購房合同中沒有明細(xì)規(guī)定人造水景觀日后的花費(fèi)由誰支付，沒有法律意義上的負(fù)責(zé)方，自此，水景觀才成為業(yè)主們難以承擔(dān)的“美麗負(fù)擔(dān)”。

這無疑給置業(yè)者們一個(gè)善意的提醒，不少水景觀設(shè)計(jì)不實(shí)用，缺乏使用的可持續(xù)性，僅僅是開發(fā)商“花拳繡腿”招攬顧客的手段。在你參觀完小區(qū)美輪美奐的實(shí)景，聽完天花亂墜的樓盤介紹后，輕輕地問一聲，我想我的房子保持現(xiàn)在看到的樣子，我還要付多少錢？如此一來，相信就不會再被開發(fā)商的口頭許愿、夸大宣傳以及“美麗童話”所忽悠。

設(shè)計(jì)缺陷明顯，應(yīng)做長遠(yuǎn)規(guī)劃

小區(qū)水景好景不長，除了維護(hù)費(fèi)用無著落，規(guī)劃設(shè)計(jì)上的重大缺陷恐怕更難辭其咎。事實(shí)上，水體要有自我凈化能力，必須首先構(gòu)成一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。然而，絕大多數(shù)小區(qū)水景的水泥瓷磚襯底，盡管看上去潔凈美觀，卻恰恰破壞了水體的生態(tài)系統(tǒng)。于是，失去了自凈化能力的小區(qū)水景當(dāng)然只能依靠耗水費(fèi)電的方式來人工維系，而這顯然是一種高耗能不經(jīng)濟(jì)的方式，由此而引發(fā)業(yè)主和物業(yè)之間的費(fèi)用爭議，也就不足為怪了。從這個(gè)角度來看，不符合生態(tài)規(guī)律的高耗能小區(qū)水景本就是一種難以持續(xù)的假景觀，只有在小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)之初便把生態(tài)、節(jié)能和可持續(xù)性考慮在內(nèi)，小區(qū)水景才能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

專家表示，開發(fā)商在修建人造景觀時(shí)，應(yīng)該充分考慮后期的維護(hù)成本，盡量利用地勢、自然資源，不但要做水景觀，還要做能夠保持住生態(tài)系統(tǒng)的水景觀。一是要強(qiáng)調(diào)活水的作用，畢竟“流水不腐，戶樞不蠹”。二是要強(qiáng)調(diào)自凈的功能?，F(xiàn)在很多水景觀采用的都是混凝土等硬質(zhì)材料，水面無法和土壤進(jìn)行接觸，使得自凈功能大大下降。因此，開發(fā)商有必要采用一些草坪、灌木為主的自然型護(hù)坡，用石塊護(hù)腳，并放養(yǎng)一些水生植物，通過生物鏈的作用，消化和吸收內(nèi)外污染源，增強(qiáng)水體的自凈能力。

另外，鑒于眾多閑置水景觀對城市建設(shè)造成的不良影響，政府不應(yīng)對此熟視無睹，而應(yīng)積極地予以解決。一方面，對于現(xiàn)有已建成的水景觀設(shè)施要通過明確責(zé)任主體、改進(jìn)設(shè)計(jì)、落實(shí)后續(xù)維護(hù)等措施促使設(shè)施運(yùn)行起來。另一方面，要著眼于長遠(yuǎn)，對建成但還未出現(xiàn)問題的小區(qū)水景，要從管理入手，如控制面源污染，防止居民生活污水進(jìn)入等。

要遏制小區(qū)水景的荒廢閑置，顯然還要在“水”上下功夫?，F(xiàn)在的樓盤水景大多使用自來水，這樣成本既高，同時(shí)也不節(jié)能。而如果通過水回收利用，保持水景觀的活水狀態(tài)，就會事半功倍。較為現(xiàn)實(shí)的兩種做法，一是將居住小區(qū)內(nèi)居民生活廢水集中處理后，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后回用于住宅區(qū)水景中；二是雨水利用，即通過屋頂、地方蓄水池將雨水收集起來用于景觀用水，均可以達(dá)到小區(qū)水景“美而不費(fèi)”的目的。

建議嘗試“海綿小區(qū)”

鄭州大學(xué)建筑學(xué)院規(guī)劃學(xué)博士王霞教授分析說，在缺水的北方城市里，住宅規(guī)劃圖、宣傳頁上出現(xiàn)一片水景也更為吸引人，但一些水景觀設(shè)計(jì)沒有因地制宜，高昂維護(hù)費(fèi)用導(dǎo)致交房后被廢棄。而現(xiàn)在國家提出“海綿城市”，住宅小區(qū)作為城市的重要單元，在水景觀設(shè)計(jì)上也不妨側(cè)重“海綿小區(qū)”，比如營造人工濕地，增強(qiáng)水自凈能力，旱季時(shí)是草地，雨季時(shí)能留住雨水，這樣的生態(tài)水景觀更利于長期維護(hù)。

另有相關(guān)學(xué)者也提出，鱗次櫛比的住宅小區(qū)作為城市中的一個(gè)重要單元，水景觀的設(shè)計(jì)建造無疑應(yīng)與“海綿城市”的要求契合起來。規(guī)劃、住建等部門也應(yīng)對城市住宅小區(qū)的水景觀設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)行管理應(yīng)做出一些針對性的引導(dǎo)和規(guī)范，使之成為雨季能夠蓄存水、旱季可以釋放水的城市濕地生態(tài)系統(tǒng)。

在這一點(diǎn)上，南京較早地做出了探索。早在2007年，南京就頒布了一條規(guī)定——規(guī)劃用地面積2萬平方米以上的新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)雨水收集利用系統(tǒng)。這么做的好處，顯然是可以將雨水收集后繼續(xù)循環(huán)使用，從而達(dá)到節(jié)能環(huán)保以及為業(yè)主節(jié)省水電費(fèi)的目的。這在海綿城市的小區(qū)系統(tǒng)建設(shè)中是相當(dāng)關(guān)鍵的一環(huán)。

“希望更多的小區(qū)能結(jié)合建筑本身做一些綠色改造，配建調(diào)蓄池、景觀水體等雨水調(diào)蓄設(shè)施，并增加綠色屋頂、雨水花園等生物滯留，增強(qiáng)場地對水源的涵養(yǎng)能力，使蓄積雨水經(jīng)簡單處理后可用于小區(qū)道路澆灑、綠化澆灌和建筑中水等。這樣不僅使小區(qū)水景觀荒廢的問題可以迎刃而解，對于小區(qū)的節(jié)能降耗、科學(xué)運(yùn)轉(zhuǎn)也是大有裨益的?！蓖踅淌谡f。