張必烈

[摘要]本文分析了房地產(chǎn)項目造價控制存在的問題以及應(yīng)對策略，細(xì)致分析了在項目投資決策期、設(shè)計期、招標(biāo)投標(biāo)期、施工期及竣工驗收與后評價期的全過程造價控制重點，介紹了國際化視野的建設(shè)項目造價控制發(fā)展方向。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；全過程管理；造價控制 文章編號：2095-4085（2017）02-0148-02

房地產(chǎn)建設(shè)項目造價控制要有全過程的管理思想，貫穿于項目建設(shè)的始終，以開發(fā)過程和活動分解來實現(xiàn)科學(xué)造價管理。目前的建設(shè)項目造價管控尚存在一些問題，需要造價管理從業(yè)人員科學(xué)分析、有效應(yīng)對，實現(xiàn)項目應(yīng)有的價值。造價管控的過程是動態(tài)的管理程序，除了基于原則和策略策劃好各個階段控制重點外，還需要過程管理，及時糾偏，以成果為導(dǎo)向。

1房地產(chǎn)項目造價控制存在問題與應(yīng)對策略

房地產(chǎn)項目特色鮮明且難點較多，決定了其造價控制具有較大的難度，目前普遍存在概算高于估算、預(yù)算高于概算、決算高于預(yù)算的難題，需要深層次發(fā)掘從而更好的解決。首先，房地產(chǎn)項目建設(shè)用途、規(guī)模與功能較為特定，往往需要單件特定制造，無法批量出產(chǎn)品，項目的造價管理也就有了差異性；其次，受項目長周期、多影響的特點決定，造價控制工作也是動態(tài)化的，特別是物價水平改變、自然條件變化、政策因素影響均非常明顯。此外，造價管理工作還受到項目參建主體較多、主管部門較多、參與人群繁雜等因素影響。

針對以上的復(fù)雜性、動態(tài)性和主體繁雜性等特點，以貫穿項目所有階段的全過程造價管理策略，可以較為有效地做好造價控制工作，從組織、經(jīng)濟(jì)、合同、技術(shù)及信息化等多重措施展開。全過程造價控制不僅從經(jīng)濟(jì)出發(fā)，更結(jié)合了技術(shù)層面的理論，發(fā)揮組織的造價管理積極性和參與度，形成較為全面有效地管控手段。

2項目全過程造價控制重點

2.1投資決策期造價控制

投資決策期被認(rèn)為是造價控制最關(guān)鍵時期，通過項目規(guī)劃、建議書與可行性研究而形成的投資估算確定了項目的發(fā)展方向。由于項目模型未定、進(jìn)度要求緊張、數(shù)據(jù)信息不全面不真實，投資估算的誤差通常達(dá)到+30%至-20%。此階段的造價控制著眼于做足投資分析工作，結(jié)合市場實際情況細(xì)化數(shù)據(jù)和資料，對整個項目發(fā)展科學(xué)引導(dǎo)。

2.2設(shè)計期造價控制

設(shè)計期結(jié)合了技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，考慮經(jīng)濟(jì)性合理性的設(shè)計管控，在建設(shè)工程造價控制方面效果顯著，將運營管理納入全過程管控考慮范疇，更能從整體上降低項目成本。方案的優(yōu)化可以做到對投資的預(yù)控，滿足建筑品質(zhì)和功能的前提下，在投資估算的框架下比較分析，盡可能控制投資。設(shè)計期造價控制要求設(shè)計工作動態(tài)跟進(jìn)，及時跟蹤反饋細(xì)節(jié)問題，刺激設(shè)計人員積極優(yōu)化圖紙，從技術(shù)層面做到經(jīng)濟(jì)合理。

2.3招標(biāo)投標(biāo)期造價控制

招標(biāo)投標(biāo)期重點關(guān)注設(shè)備采購、監(jiān)理招標(biāo)和施工招標(biāo)，設(shè)備材料多應(yīng)用競爭性招標(biāo)與談判策略，監(jiān)理與施工招標(biāo)要關(guān)注實際委任人員個人技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析能力、完成項目業(yè)績和綜合素質(zhì)，確定能夠激發(fā)主動性的管理策略。積極競標(biāo)的同時，要注意良性競爭環(huán)境的營造，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)考核基礎(chǔ)之上，推進(jìn)合理低價競爭。

2.4施工期造價控制

施工期是各項決策和準(zhǔn)備的物質(zhì)化過程，其質(zhì)量、進(jìn)度與造價直接反饋到了項目造價控制上，這三者又相互影響相互制約，需要加以平衡。較為有效的控制結(jié)果是高品質(zhì)、快進(jìn)度且低造價，需要綜合考慮施工環(huán)境、品質(zhì)定位、投資預(yù)期以及工期要求，以動態(tài)控制思路指導(dǎo)各項過程。施工聯(lián)系單、簽證、索賠等發(fā)生頻繁，對其控制重點在于各方責(zé)權(quán)利、工作面界定要清晰、充分考慮環(huán)境等不可抗力條件，做好合同管理。

2.5竣工驗收與后評價期造價控制

合同是工程造價控制最重要的文件，竣工驗收與后評價期的造價控制多圍繞其展開。此階段重點審核各項合同要求、驗收合格情況；結(jié)算辦法、計價辦法、浮動條款要求；按照竣工圖、變更文件和簽證文件，逐項分析。

3建設(shè)項目造價控制的國際化發(fā)展

國際化的造價控制核心在于對人的重視，發(fā)揮造價管理從業(yè)人員的作用，調(diào)動其積極性以對建筑成本、價格、法律與財務(wù)專業(yè)領(lǐng)域的綜合分析。強化契約精神，在合同中就各項造價管控細(xì)節(jié)工作予以明確，避免雙方的理解偏差帶來的矛盾。造價控制工作不單是成本計算，其需要綜合前期費用、運營成本、潛在資源等全過程效益，實施決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、驗收及后評價綜合控制，推動市場的理性化、科學(xué)化與規(guī)范化發(fā)展。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項目全過程造價控制工作涉及面廣泛，需要介入的管控工作、參與人員、數(shù)據(jù)資料繁雜，要精細(xì)化管控，做到預(yù)控、動態(tài)控制以及后評價，各項工作相互協(xié)調(diào)統(tǒng)籌：建設(shè)項目具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、長周期、多影響等性質(zhì)，造價管理工作必須考慮其特點，因地制宜；全過程造價管控必須綜合投資決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工與竣工驗收及后期評價各個階段的造價管控，各項指標(biāo)必須細(xì)致化、科學(xué)化；造價控制工作要強調(diào)人的作用，充分發(fā)揮專業(yè)人才的積極效能，規(guī)范行業(yè)市場，成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)動力。