張瑋

[摘要]本文從規(guī)劃視角對休閑度假型旅游地產(chǎn)進(jìn)行分析，歸納其概念，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)在旅游地產(chǎn)中的作用，深入剖析規(guī)劃模式，全面闡述規(guī)劃設(shè)計(jì)要務(wù)。

[關(guān)鍵詞]旅游地產(chǎn)；休閑度假型旅游地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì) 文章編號：2095-4085（2017）02-0050-02

1休閑度假型旅游地產(chǎn)概念

休閑度假型旅游地產(chǎn)是指，為旅游度假者提供各種休閑度假的建筑和相關(guān)聯(lián)的場所，直接用于休閑旅游、度假居住，又被稱作“第二居所”。這類地產(chǎn)主要依托現(xiàn)有旅游資源或已有旅游景區(qū)，通過利用這些較好的資源，以休閑度假為目的，再加上一些休閑度假設(shè)施的建設(shè)，為購房者作度假或投資用。將休閑度假型旅游地產(chǎn)劃分為休閑度假、旅游、地產(chǎn)，它們之間關(guān)系密切，以地產(chǎn)開發(fā)為核心，地產(chǎn)的發(fā)展分別為休閑度假和旅游提供經(jīng)營客群，而休閑度假和旅游又作為地產(chǎn)的配套工程。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)在旅游地產(chǎn)中的作用

有特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為房地產(chǎn)業(yè)差異性競爭中的重要籌碼，注重規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為開發(fā)商的基本思路，它在旅游地產(chǎn)中的作用，體現(xiàn)在三個方面：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)在整個地產(chǎn)開發(fā)活動中貫穿始終，是全局的指揮者，在規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)領(lǐng)下，其他工作才能順利進(jìn)行；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)可作為旅游地產(chǎn)營銷宣傳中的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)地域文化展現(xiàn)的途徑，成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目核心技術(shù)競爭力；三是優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)可為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)立一個品牌，可根據(jù)其建筑風(fēng)格造型、特色景觀、環(huán)境氛圍等判別出所在區(qū)域，提高知名度，聚集人氣。

3規(guī)劃模式分析

3.1綜合型模式——旅游先行

這類地產(chǎn)主要指依托景點(diǎn)，在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊建造集旅游娛樂、休閑度假、餐飲商購、風(fēng)景房產(chǎn)于一體的大型綜合型房地產(chǎn)社區(qū)。打破了傳統(tǒng)單一性景區(qū)概念，組合了休閑、度假、居住等不同功能，它們相輔相成、組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合模式。綜合型模式開發(fā)會形成一個產(chǎn)業(yè)集群，吸引周邊要素積聚，輻射帶動周邊人氣和土地升值。典型的綜合型社區(qū)模式為華僑城，讓旅游先行主題引發(fā)地產(chǎn)開發(fā)，用旅游結(jié)合地產(chǎn)模式在異地進(jìn)行擴(kuò)張。

3.2景區(qū)住宅模式——地產(chǎn)先行

此類地產(chǎn)開發(fā)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，為本地置業(yè)者提供居所或出租為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景區(qū)，將生地變成旅游熟地和旺地，靠旅游業(yè)的帶動作用引來人流物流，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這類模式的代表就是芙蓉城，以地產(chǎn)先行，融合民居建筑風(fēng)格，以地域文化為項(xiàng)目內(nèi)涵，極富傳統(tǒng)特色。

3.3主題街區(qū)模式——保護(hù)遺存+開發(fā)利用

這種主題街區(qū)往往是傳統(tǒng)軸線式的商業(yè)模式，利用歷史積淀較為悠久的城市街區(qū)，通過對文化遺存區(qū)的整修、修復(fù)，保護(hù)現(xiàn)存歷史遺跡、歷史建筑，形成具有濃郁文化韻味和具有一定主題模式的歷史文化商業(yè)街區(qū)。按照商業(yè)街、特色主題街、特色文化街的形式，結(jié)合綜合功能地展現(xiàn)出來，采用點(diǎn)軸結(jié)合模式，形成一系列的購物、餐飲、住宿等休閑度假型旅游地產(chǎn)。該模式成功案例為上海新天地。

4規(guī)劃設(shè)計(jì)探討

4.1場所特征營造

從經(jīng)驗(yàn)看，但凡成功的項(xiàng)目，均具有地域性、獨(dú)特特征的場所。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)對場所進(jìn)行營造，體現(xiàn)其獨(dú)特個性、歷史積累、多元文化交融，影響區(qū)域的文化和環(huán)境，創(chuàng)造屬于自身的場所和生命力。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中合理利用多元文化，把握具有較高人文價值和歷史價值的要素，形成特色環(huán)境，成為休閑度假型旅游地產(chǎn)的生命和魅力所在。上海新天地就是合理利用了歷史要素，而深圳華僑城利用多元文化融合，形成各大主題兼容并舉，富有特色。

4.2功能用地規(guī)劃

休閑度假型旅游地產(chǎn)的功能應(yīng)是多元化、復(fù)合性的，是集旅游、休閑、度假、居住等諸多功能于一體的、大型旅游休閑社區(qū)，所開發(fā)的度假游憩區(qū)、商業(yè)配套設(shè)施、住宅生活區(qū)等多功能區(qū)域，可考慮作為一個超大街區(qū)來規(guī)劃。公共活動用地可吸引人們活動，集聚人氣，但如果缺乏居住用地，晚間將變成空城，會造成土地利用時間和空間的浪費(fèi)。因此，規(guī)劃區(qū)系統(tǒng)內(nèi)部功能與功能，用地與用地之間應(yīng)相互促進(jìn)，相互協(xié)調(diào)，保證功能要素和外部環(huán)境的各功能要素是相互關(guān)聯(lián)的。

4.3道路交通規(guī)劃

規(guī)劃區(qū)外部交通和內(nèi)部交通應(yīng)結(jié)合地形進(jìn)行布置。外部交通應(yīng)具有可達(dá)性、便捷性，注重休閑、度假、居住等功能地塊的可達(dá)性，增強(qiáng)這些毗鄰城市、較遠(yuǎn)地帶的開發(fā)區(qū)域與城市中心區(qū)的聯(lián)系，從而吸引人流。內(nèi)部交通建議采用人車分離的交通模式，不僅保證了步行者安全和舒適性，還增強(qiáng)了商業(yè)和旅游的活力。在旅游休閑區(qū)內(nèi)，可采用形成環(huán)島式的步行系統(tǒng)，保證內(nèi)部空間的完整性，提供縱深開發(fā)。

4.4彈性空間預(yù)留

休閑度假型旅游地產(chǎn)作為一項(xiàng)區(qū)域性開發(fā)活動，預(yù)留發(fā)展用地是非常重要的，不僅保證區(qū)域內(nèi)部功能之間的發(fā)展平衡性，還確保了區(qū)域動態(tài)、可持續(xù)發(fā)展。預(yù)留發(fā)展用地應(yīng)考慮到現(xiàn)階段非重要性和將來發(fā)展趨勢，體現(xiàn)其彈性發(fā)展的作用。比如在進(jìn)行用地設(shè)計(jì)時，應(yīng)充分考慮規(guī)劃實(shí)施的靈活性，在開發(fā)模式上可設(shè)計(jì)不同大小的街區(qū)，分期開發(fā)，同一組團(tuán)的三個或四個小街區(qū)也可作為一個大街區(qū)來開發(fā)，保證將來開發(fā)建設(shè)的彈性。