基本案情

南京玄武區(qū)網(wǎng)巾市11號(hào)住宅小區(qū)系南京某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，于2007年11月竣工驗(yàn)收合格后交付使用。王某系1006室房屋所有權(quán)人，余某、張某系王某樓上1106室房屋所有權(quán)人。王某于2008年對(duì)1006室房屋進(jìn)行裝修，裝修后即正常入住，未發(fā)現(xiàn)房屋頂面有滲漏現(xiàn)象。2009年5月，余某、張某裝修入住1106室后，王某家房屋墻面出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，致房屋不能繼續(xù)使用，王某不得不鏟掉墻面、更換墻紙，重新裝修。為解決墻面滲漏問題，王某多次與房產(chǎn)開發(fā)公司交涉，房地產(chǎn)開發(fā)公司檢查后出具公函，認(rèn)為滲漏并非房屋本身質(zhì)量問題導(dǎo)致，而與余某、張某裝修有關(guān)。因余某、張某不愿配合王某徹底檢查相關(guān)管線，故房屋滲漏問題一直未能解決，并導(dǎo)致王某第二次裝修的墻紙又被損壞。為此，王某訴至法院，請(qǐng)求法院判令余某、張某停止侵害、修復(fù)漏水部位，并賠償王某因滲水造成的各項(xiàng)損失2萬余元。

法院審理

法院在審理過程中，委托江蘇華科建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)有限公司對(duì)1006室屋頂乳膠漆起泡、墻面墻紙發(fā)霉的成因進(jìn)行鑒定。2014年9月18日，華科工程質(zhì)量檢測(cè)公司出具的（2014）司鑒字第006G號(hào)鑒定報(bào)告顯示，1106室的給水管道出現(xiàn)了滲漏；1106室的洗衣機(jī)排水管在穿過該室廚房北側(cè)墻體時(shí)，破壞了該處原有作為墻體防水的泛水結(jié)構(gòu)，使得屋面墊層內(nèi)的積水有進(jìn)入1006室屋頂?shù)耐緩?。為了確定具體損失，經(jīng)王某申請(qǐng)，法院委托南京銀東資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司對(duì)1006室因滲水造成屋頂乳膠漆起泡、墻面墻紙發(fā)霉等的損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為：1006室的屋頂乳膠漆受損面積為8.54m2，墻面墻紙受損面積為15.59m2，受損資產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為4163.75元。法院最終據(jù)此判令余某和張某停止侵害、修復(fù)1106室出現(xiàn)滲漏的給水管管道、修復(fù)因安裝洗衣機(jī)排水管而受損的墻體泛水結(jié)構(gòu)，并賠償王某因滲水造成的裝修房屋的損失及檢測(cè)費(fèi)等，合計(jì)16101元。

律師提醒

此類因滲水導(dǎo)致的相鄰糾紛中，查清滲水的原因是最終確定責(zé)任承擔(dān)方的基礎(chǔ)。本案中檢測(cè)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果只是認(rèn)定了被告在安裝洗衣機(jī)排水管時(shí)，破壞了墻體的泛水結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致積水有進(jìn)入1006室屋頂?shù)耐緩?，并不能說明直接造成原告室內(nèi)的滲漏。但是從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度而言，產(chǎn)生滲漏的給水管管道雖未進(jìn)入1106室戶內(nèi)，然而該部分水管已從樓梯間管道井內(nèi)水表處輸出，是供1106室專用的給水管，為被告余某、張某的專有部分，故余某、張某對(duì)產(chǎn)生滲漏的給水管負(fù)有維修責(zé)任，法院也正是基于此才認(rèn)定原告的財(cái)產(chǎn)受損與被告余某、張某的侵權(quán)行為之間存在因果關(guān)系。

律師提醒，如果遭遇滲漏，業(yè)主應(yīng)先找物業(yè)，請(qǐng)專業(yè)人員前來查看，明確是否為水管滲漏。本案例所述的水管滲漏一般有以下兩種情形：一是公共給排水管滲漏，公共水管滲漏有保修期，建設(shè)部規(guī)定的保修期是五年，如果處于保修期內(nèi)，那么應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修；二是樓上業(yè)主自家給排水管滲漏，這個(gè)屬于樓上業(yè)主裝修施工質(zhì)量造成，應(yīng)由樓上負(fù)責(zé)維修，物業(yè)和開發(fā)商沒有維修的義務(wù)。

（供稿 王海驥）