張永剛

摘 要：隨著我國(guó)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)社會(huì)各界十分關(guān)注和重視建筑行業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪工作作為建筑行業(yè)的重要組成部分，必須要不斷的解決預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積的差異問題，才能夠保障我國(guó)建筑行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。文章主要講述了房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的關(guān)系，出現(xiàn)房屋預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)差異的主要原因分析以及相應(yīng)的完善措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；預(yù)測(cè)；差異

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用，房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積直接影響到人們的利益，必須要通過科學(xué)、合理的方式，才能夠有效的減少預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)之間的差異，保障廣大人們的切身利益。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)關(guān)系

房屋測(cè)繪工作主要就是通過測(cè)繪儀器和測(cè)繪技術(shù)等方法對(duì)房屋以及房地產(chǎn)的自然狀況和位置等方面進(jìn)行全方位的專業(yè)測(cè)繪工作。其主要測(cè)繪內(nèi)容包括了房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制以及成果的檢查和驗(yàn)收等內(nèi)容。房屋測(cè)繪中的預(yù)測(cè)面積主要就是指房屋還沒有完全驗(yàn)收前，房屋的測(cè)量單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙所進(jìn)行的觀察，結(jié)合我國(guó)相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行測(cè)量，最終對(duì)房屋面積做預(yù)測(cè)的計(jì)算工作。房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的主要依據(jù)就是房屋預(yù)測(cè)面積，并且將其作為房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)。房屋測(cè)繪中的實(shí)測(cè)面積主要就是指工程建設(shè)完成之后，相關(guān)部門對(duì)其審核通過之后，房地產(chǎn)開發(fā)商委托測(cè)繪單位對(duì)房屋面積做實(shí)際的測(cè)量，最終得到的數(shù)據(jù)，然后根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙等分析、計(jì)算房屋的實(shí)際面積。一般情況下，房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間往往會(huì)存在著一定的差異性，導(dǎo)致差異性出現(xiàn)的主要原因包括了數(shù)據(jù)采集圖紙的更替以及技術(shù)性問題等。

2 房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積二者存在差異的原因分析

2.1 圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異

圖紙變更是導(dǎo)致房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積出現(xiàn)差異的主要因素之一，房地產(chǎn)在進(jìn)行面積規(guī)劃的時(shí)候，其主要依據(jù)就是施工圖紙，確認(rèn)公共面積等數(shù)據(jù)采集的時(shí)候缺乏直觀的認(rèn)識(shí)，從而導(dǎo)致實(shí)際操作的時(shí)候出現(xiàn)了一定的問題。由于房屋設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，后期的數(shù)據(jù)往往都是經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)量來(lái)完成的，最終導(dǎo)致房屋建設(shè)的時(shí)候?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商需要變更圖紙，最終帶來(lái)預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間的差異。

2.2 技術(shù)原因所產(chǎn)生的差異

目前，我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪單位的水平存在著較大的差距，相關(guān)法律法規(guī)也存在著一定的漏洞，進(jìn)而導(dǎo)致房屋測(cè)量工作的質(zhì)量并沒有得到真正的重視，沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)量，由于相關(guān)測(cè)量?jī)x器比較落后，也會(huì)出現(xiàn)預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間存在著差異性。另外，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)還沒有得到進(jìn)一步的完善，技術(shù)水平無(wú)法跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，一部分特殊建筑在進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候缺乏技術(shù)支持，最終就會(huì)導(dǎo)致預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間存在著較大的差異性。

2.3 施工過程所產(chǎn)生的差異

在進(jìn)行施工的時(shí)候，并沒有嚴(yán)格的按照施工圖紙進(jìn)行施工，甚至還會(huì)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的違規(guī)操作，從而就會(huì)導(dǎo)致預(yù)測(cè)面積和實(shí)際測(cè)量面積之間存在著較大的差異，甚至還無(wú)法保障房屋的質(zhì)量和安全。

2.4 竣工后公用空間變更

為了能夠滿足人們生活的基本需求，建筑內(nèi)往往會(huì)存在著公共空間，比如消防室、車庫(kù)以及地下室等公共場(chǎng)所，一旦公共場(chǎng)所在設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)變更，就會(huì)縮小或增大分?jǐn)偯娣e，也會(huì)導(dǎo)致預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間出現(xiàn)差異。

3 減少房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的措施

3.1 統(tǒng)一房屋面積計(jì)算原則

為了能夠從根本上消除房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間的差異，必須要統(tǒng)一房屋面積的計(jì)算規(guī)則，尤其必須要對(duì)房屋權(quán)屬的認(rèn)定等重要因素，將房屋測(cè)繪面積精確到各個(gè)分戶。為了能夠保障所有住戶的合法權(quán)益，必須要真正的做到公平、公正，房屋測(cè)繪面積測(cè)算的精度和分?jǐn)偤侠硇燥@得更為重要，相關(guān)部門必須要予以重視，出臺(tái)相關(guān)政策支持，才能夠有效的減少預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)之間的差異。

3.2 做好陽(yáng)臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸的準(zhǔn)確計(jì)算

陽(yáng)臺(tái)主要就是指有維護(hù)結(jié)構(gòu)以及與房屋相連可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施，必須要將其分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)，在進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)處理的時(shí)候，往往都會(huì)結(jié)合底板的水平投影面積進(jìn)行面積測(cè)量，這種測(cè)量方法并不科學(xué)，應(yīng)該以圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積為準(zhǔn)，從而才能夠保障計(jì)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。但是，對(duì)于封閉陽(yáng)臺(tái)來(lái)講，必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中并沒有做出明確的規(guī)定。在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候，陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半是否應(yīng)該和現(xiàn)狀進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，如果陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃并沒有封閉，應(yīng)該按照其一半面積來(lái)計(jì)算，如果規(guī)劃封閉現(xiàn)狀未封閉則應(yīng)該按未封閉處理計(jì)算的一般面積為準(zhǔn)。

3.3 做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測(cè)繪

虛擬分割主要就是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其以大型商場(chǎng)和辦公用房作為明確的分割，并且以小型單元進(jìn)行銷售。每個(gè)單元并沒有實(shí)際的圍護(hù)，主要就是以界定的形式對(duì)其進(jìn)行分割和圍合成特定的空間，每個(gè)單元能夠進(jìn)行獨(dú)立使用，并且具有獨(dú)一性的編號(hào)。虛擬分割小型單元符合物權(quán)法內(nèi)規(guī)定物權(quán)的基本要求，權(quán)利人能夠依法對(duì)其進(jìn)行直接支配和安排它的權(quán)力，符合我國(guó)相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，能夠根據(jù)基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元主要就是指對(duì)現(xiàn)有固定界限以及唯一的編號(hào)房屋等特定空間。在進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪的時(shí)候，必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)測(cè)量單位進(jìn)行界定測(cè)量和面積測(cè)算，并且最終以虛線作為表示。

3.4 建立一支高素質(zhì)的測(cè)量隊(duì)伍

測(cè)繪工作本身就是一項(xiàng)對(duì)技術(shù)和專業(yè)性要求比較高的工作，不僅需要對(duì)建筑設(shè)計(jì)的知識(shí)和建筑圖紙相關(guān)設(shè)計(jì)有著較深的了解，還必須要掌握房屋產(chǎn)權(quán)管理以及審批等知識(shí)。測(cè)量工作人員作為房屋面積測(cè)量的主體，其本身的綜合素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平會(huì)直接影響到測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，必須要不斷的提高測(cè)量工作人員的測(cè)量水平，打造一支高素質(zhì)的測(cè)量隊(duì)伍，才能夠有效的減少預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間的差異，主要可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)。其一，必須要不斷的加強(qiáng)測(cè)量工作人員的培訓(xùn)工作，不僅提高其專業(yè)水平，還必須要提高其業(yè)務(wù)熟練程度，從根本上提高測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和工作效率。其二，必須要提高測(cè)繪人員的職業(yè)道德水平，提高測(cè)繪人員的責(zé)任意識(shí)，能夠認(rèn)清測(cè)量工作的重要性，從而才能夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?duì)待測(cè)繪工作，避免出現(xiàn)違規(guī)操作，不會(huì)因?yàn)樗嚼阶缘男薷臏y(cè)量結(jié)果。其三，必須要制定科學(xué)、合理的管理制度，房地產(chǎn)行業(yè)必須要建立內(nèi)部的管理制度，不斷的完善激勵(lì)機(jī)制，并且將其與測(cè)繪人員的利益進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，才能夠明確責(zé)任，調(diào)動(dòng)測(cè)繪人員的積極性和工作熱情，從根本上提高測(cè)量工作的準(zhǔn)確性。

建筑行業(yè)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，必須要不斷的提高房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積的測(cè)繪工作，減少預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差異，才能夠從根本上保障廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，最終才能夠提高我國(guó)建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌形象，不僅能夠促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，還有助于我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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