程子彥

賣樓最后關(guān)頭反悔 SOHO中國(guó)租金穩(wěn)步增長(zhǎng)

半年前，在SOHO中國(guó)有限公司（下稱“SOHO中國(guó)”）2016年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹宣布銷售上海三個(gè)非核心物業(yè)：凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。

半年后，在剛剛召開的SOHO中國(guó)2016年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹變卦了——放緩銷售以上物業(yè)。潘石屹表示，在資產(chǎn)荒的情況下，擁有中國(guó)境內(nèi)的房子比擁有人民幣要好。

潘石屹為什么不賣樓了？不銷售房子，單靠租金是否能支撐起SOHO中國(guó)的未來？

SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額回升

3月23日，SOHO中國(guó)發(fā)布2016年經(jīng)過審計(jì)后的年度業(yè)績(jī)報(bào)告（下稱“財(cái)報(bào)”）。

財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約人民幣15.77億元，同比上升58%。毛利潤(rùn)約人民幣12.42億元，同比上升毛利率達(dá)79%；凈利潤(rùn)約人民幣9.10億元，同比上升69%。

值得注意的是，自潘石屹2012年宣布“逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)”，開啟SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路以來，2016年是其首年?duì)I業(yè)額回升。

財(cái)報(bào)顯示，從2012年到2015年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元和9.95億元。

潘石屹透露，上海虹口SOHO的整售事項(xiàng)本來已經(jīng)和一家著名公司基本談妥，但自己又臨時(shí)改變主意，不再出售，導(dǎo)致對(duì)方很惱火。潘石屹隨后親自寫信，承認(rèn)是自己的錯(cuò)誤，并非常坦誠(chéng)地把原因告訴對(duì)方，“在資產(chǎn)荒的情況下，我擁有中國(guó)境內(nèi)的房子比擁有中國(guó)境內(nèi)的人民幣要好。”

SOHO中國(guó)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，虹口SOHO在2016年出租率達(dá)到95%，僅次于處于上海核心地段外灘SOHO 96%的出租率。

用潘石屹自己的話來說：“計(jì)劃是計(jì)劃，市場(chǎng)是市場(chǎng)?！?/p>

值得關(guān)注的是，2016年7月SOHO中國(guó)以32.97億元整售位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。對(duì)于SOHO中國(guó)2016年?duì)I業(yè)額只有15.77億元，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)銷售款去往何處，以及是否在上海戰(zhàn)略收縮的問題，截至《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者截稿，SOHO中國(guó)并未給出回應(yīng)。

租金占營(yíng)業(yè)額九成五

若不再整售項(xiàng)目，單靠租金收益，SOHO中國(guó)還有多大空間？2017年?duì)I業(yè)額能否繼續(xù)回升？

財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)2016年租金收入約15.11億元，同比上升44%。在租投資物業(yè)平均出租率達(dá)到96%。照此數(shù)據(jù)計(jì)算，租金收入約占到SOHO中國(guó)去年?duì)I業(yè)額的95.8%。有分析認(rèn)為，或許正是由于這個(gè)原因，才讓潘石屹最終變了卦。

根據(jù)SOHO中國(guó)提供的數(shù)據(jù)，SOHO中國(guó)的租金處于穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2016年年末的租金收入比上半年上漲了16%。自2012年SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型以來，目前的租金收入已經(jīng)是4年前的10倍之多。

SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂表示：“未來我們非常有信心租金收入持續(xù)增長(zhǎng)?！彼绱俗孕诺囊粋€(gè)重要原因是，SOHO中國(guó)可租賃面積在不斷增加。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，2016年年底，SOHO天山廣場(chǎng)完工后，可租賃面積達(dá)92769平方米。此外，SOHO中國(guó)還有兩個(gè)項(xiàng)目，上海古北SOHO和北京麗澤SOHO，這兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2018年底完工，外界估計(jì)屆時(shí)將帶來25萬(wàn)平方米的可租賃面積。唐正茂認(rèn)為，單位租金的增長(zhǎng)會(huì)是未來SOHO中國(guó)租金增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ??！巴ǔ＃碌拇髽莿倓偼旯?，第一輪出租時(shí)租金都會(huì)有一個(gè)折扣，租期一般一到三年。第一輪租期之后，平均漲幅是15%～25%。目前SOHO的項(xiàng)目相對(duì)比較新，在第一輪租期之內(nèi)。換句話說，一兩年之后，我們就可以享受到15%～25%的租金漲幅了?！?/p>

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，麗澤SOHO和古北SOHO兩個(gè)在建項(xiàng)目完工后，SOHO中國(guó)持有物業(yè)的建筑面積將達(dá)到170萬(wàn)平方米。但是，按照潘石屹持有人民幣不如持有房子的思維，未來潘石屹會(huì)不會(huì)買入新的資產(chǎn)？

對(duì)此，潘石屹如此回復(fù)：“要不要進(jìn)新的項(xiàng)目，主要看市場(chǎng)，還是要回歸到做事的根本——低進(jìn)高出。市場(chǎng)低的時(shí)候我們就進(jìn)貨，市場(chǎng)高峰的時(shí)候我們就出貨。違背了這個(gè)原則就不是生意，只能虧本?！?/p>

SOHO3Q暫不擴(kuò)張

2012年，潘石屹宣布轉(zhuǎn)型之時(shí)曾定下一個(gè)目標(biāo)： 2017年的租金收入要達(dá)到40億元。如今看來，這個(gè)“小目標(biāo)”想達(dá)到確實(shí)困難重重。

不過，被潘石屹堅(jiān)定不移地視為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型方向的SOHO3Q，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率約為85%。

去年，共享辦公的鼻祖、SOHO3Q的對(duì)標(biāo)產(chǎn)品WeWork進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，雖然目前他們只在上海靜安擁有500個(gè)工位，還不到SOHO3Q的1/20，但對(duì)于SOHO中國(guó)的共享辦公，依然形成了不小的挑戰(zhàn)。據(jù)唐正茂介紹，目前市面上對(duì)WeWork的估值是170億美元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“大眾創(chuàng)業(yè)”背景下，共享辦公預(yù)計(jì)在2017年將繼續(xù)活躍。

唐正茂強(qiáng)調(diào)：“目前在我們（SOHO中國(guó)）的估值當(dāng)中，它（SOHO3Q）沒有任何的估值，SOHO3Q的價(jià)值有很大的潛力沒有被挖掘?！?/p>

作為轉(zhuǎn)型的重要方向，未來SOHO3Q是否會(huì)擴(kuò)展？在潘石屹眼中，相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，共享辦公這個(gè)行業(yè)剛剛興起，SOHO3Q目前的16000個(gè)座位只是一個(gè)試驗(yàn)品，是在適應(yīng)市場(chǎng)、跟著市場(chǎng)走?！癢ework、優(yōu)客工場(chǎng)的項(xiàng)目有他們的特點(diǎn)，也有他們的長(zhǎng)處，我們還要不斷地向他們學(xué)習(xí)。至于什么時(shí)候擴(kuò)展，我覺得要把管理水平提高，把產(chǎn)品水平提高，成熟之后再進(jìn)行擴(kuò)展?！?/p>

不過，股民對(duì)于潘石屹不賣樓的反應(yīng)持支持態(tài)度，潘石屹對(duì)此非常感慨：“我記得SOHO中國(guó)4年前在香港宣布我們不銷售房子，變成持有。當(dāng)時(shí)跟現(xiàn)在的情況是完全相反的，一宣布持有，跟媒體記者見完面，出去之后股票跌了10%；這次一宣布，（股票）立馬上漲了7%?！?