李柯雨

摘 要：房屋是人們生活的一個重要場所，關于房屋共有建筑面積的計算是一個重要的問題，也引起了社會的廣泛關注，房屋面積測算的主要任務包含成套房屋建筑面積測算、共有建筑面積的測算、分攤。目前各地方房屋面積測算執(zhí)行的主要標準為《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》。該文主要就房屋共有建筑面積分攤方法進行分析。

關鍵詞：房屋共有建筑面積 分攤方法 分析

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）12（b）-0230-02

近年來我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的推動作用不可忽視?，F(xiàn)代房屋的設計理念已經(jīng)由傳統(tǒng)的居住適用型過度到美觀型、舒適型、多功能型、節(jié)能環(huán)保型等等。住房結(jié)構(gòu)也從單一實用的直線型過度到復合多功能型住房，各種配套設施逐漸齊全，這些公共面積為房屋共有面積的分攤辦法帶來了新的計算方式。共有建筑的內(nèi)容非常多樣，包括電梯井、樓梯間、分隔墻、外墻、地下室、車棚、車庫、垃圾道、公共門廳、變電室等等，如何準確得出計算結(jié)果是建筑業(yè)探討的重點課題。

1 住宅共有建筑面積的分攤方式分析

我國現(xiàn)有的房屋面積計算的主要依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》（ 建住房[2002]74 號） ，及地方性的細則及規(guī)定。

對于住宅房屋，從現(xiàn)有的多層住宅分析，一般的住宅共有面積包括走道、樓梯、電梯、水電和燃氣管道、內(nèi)層使用設備間等，其中除了樓梯、電梯、管道等屬于上下層共用之外，其他的屬于層內(nèi)業(yè)主共用面積。而整棟的共有建筑面積包括公用門以及各種總設備房等，屬于整棟業(yè)主共用面積。這種分攤是屬于二次分攤。那我們將層內(nèi)共有面積和整棟業(yè)主共用建筑面積都歸為全棟共有建筑面積，那么這種分攤方法是一次分攤。

這兩種分攤計算方法相比較，第一種分攤面積方法更加接近居民對公共面積的實際使用情況，但是這種方法計算比較復雜，且各層業(yè)主的分攤面積各不相同，使得房屋在市場交易以及后期管理上會變得復雜。第二種分攤面積的計算方法較為簡便，而且整棟業(yè)主的分攤比例相同，有利于房屋交易和后期的管理。另外，這種分攤方式更加匹配《房產(chǎn)測量規(guī)范》。事實證明，這種分攤方式在后期的交易和管理中也是最為方便的。

（1）層內(nèi)共用面積，最主要的也就是走道和樓梯、電梯這些連通通道，各層業(yè)主幾乎都會用到這些，所以，將這些共用建筑面積看成一個整體也是合理的。

（2）在現(xiàn)代分層成套的住宅業(yè)主主要是委托物業(yè)公司對住宅進行統(tǒng)一的管理，如果按照層內(nèi)共用面積來進行管理，對于公共面積使用的統(tǒng)一性就會有破壞。因此，將房屋共有建筑面積統(tǒng)一使用和管理有利于現(xiàn)在分層成套的住宅有序的使用和維護。

此外，還有一種分攤方法，是對一棟住宅單元看作是整棟樓的功能區(qū)域，以單元為單位劃分該單元業(yè)主的分攤比例；若是單元樓是連接的或者是共用的，就認為該功能區(qū)域是全棟共有或者功能區(qū)間共有，那么分攤面積就按照功能區(qū)域按比例劃分。

根據(jù)關于商住樓共有建筑面積的分攤，需要根據(jù)具體的使用功能將建筑面積分攤為住宅與商業(yè)辦公部分，對兩部分分攤面積進行計算。關于住宅部分，需要將分攤的建筑面積加上住宅本身建筑面積，再根據(jù)各套建筑面積計算得出；關于商業(yè)辦公部分，需要將分攤的建筑面積與本身建筑面積相加，根據(jù)各層面積比例分攤到各層，將其作為共有建筑面積的有機組成部分，最后得到總建筑面積。如果僅僅只具備一個功能區(qū)的服務，需要根據(jù)功能區(qū)，綜合考慮到管道井、水平通道、垂直通道、垃圾道等問題，計算出最終的分攤面積。據(jù)以上的劃分方法，對于房屋共有建筑面積分攤，可以以棟為單位，再將棟內(nèi)的全體業(yè)主運用棟內(nèi)建筑面積比例進行房屋共有建筑面積的比例分攤。一棟房子有多個單元的時候，可以按照單元建筑面積比例進行房屋共有建筑面積分攤。

對于單一用途的非居住房屋，可以從設計的格局和使用的狀況來進行共有面積的分攤。

房屋中以套為單位的，在進行分攤的時候，房屋分攤需要參與全棟和層內(nèi)的共有面積分攤方法。如果該房屋所在樓層與其他的樓層還有公共區(qū)域，或者局部連接，都需要進行建筑面積分攤。這里涉及到2～4次分攤。一般情況下，層內(nèi)共有建筑面積還是由層內(nèi)業(yè)主進行分攤，但是特殊情況下，套型長時間不變的如寫字樓、公寓式酒店等等，可以使用將層內(nèi)共有建筑面積計入上下層共有建筑面積的分攤方法。

2 房屋共有建筑面積的二次分攤問題

當房屋以層為權(quán)屬單位的時候，主要以全棟的共有建筑面積進行分攤，如果樓層與樓層之間有部分公共功能區(qū)，那么還需要進行二次分攤。當房屋一功能區(qū)域進行鞏固偶建筑面積分攤的時候，一般需要參與全棟的共有建筑面積分攤，若是功能區(qū)域之間存在共有部位，也需要參與二次分攤。對于綜合用途房屋共有建筑，如商業(yè)、娛樂一體的建筑，由于其共用建筑面積的功能各不相同，使用的對象也不相同，所以一般采用的是“誰使用誰分攤”的遠側(cè)，對功能和服務進行共有建筑面積的多級分攤。由于綜合用途房屋的用途復雜化，對其房屋共有建筑面積分攤也是非固定模式，可以以套區(qū)、層區(qū)、功能區(qū)域進行劃分。

綜合用途房屋共有建筑一般都存在多級劃分。一般是先將整棟的房屋共有建筑面積進行分攤，包括整棟共有、層共有、功能區(qū)間共有、功能層共有和部分層共有分攤到各層，再將層攤得到各戶。也可根據(jù)情況將層共有建筑面積并于功能層共有建筑面積，再將共有建筑面積分攤到戶。

3 結(jié)語

以上是現(xiàn)行的房屋共有建筑面積分攤的主要方法，從區(qū)分房屋的使用入手，解決房屋建筑面積分攤的問題。希望這一套分攤方法可以合理的應用在各類房屋分攤上，保護所有者的私有財產(chǎn)，助力房屋的交易和管理。

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