(內(nèi)蒙古財經(jīng)大學 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010020)

營業(yè)利潤的水平分析
——以深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司為例

劉超人

(內(nèi)蒙古財經(jīng)大學內(nèi)蒙古呼和浩特010020)

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，而作為國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務機構(gòu)，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司不斷擴大規(guī)模、積極拓展業(yè)務，取得了令人矚目的成就。其營業(yè)利潤逐年增加的原由，及未來盈利預期如何，我從水平分析得知，營業(yè)收入逐年增加主要是由于營改增的宏觀環(huán)境、保險合同準備金凈值逐年下降和期間費用增加造成的?？傊錉I業(yè)成本利潤率相對穩(wěn)定，盈利能力將持續(xù)強勁。

營業(yè)利潤；營業(yè)成本；營業(yè)稅費

一、研究的背景

近年來，影響和圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)亦是層出不窮。在2016年，中央政治局會議確立“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并指出“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”來抑制房地產(chǎn)泡沫。誠然，重點城市的房價保持火熱勢頭，但是房地產(chǎn)市場處于整體性過剩，甚至一些城市的大量樓市庫存現(xiàn)象是不爭的事實。

二、世聯(lián)行營業(yè)利潤的水平分析

1、營業(yè)收入的水平分析

在2013—2016年，世聯(lián)行均以逐年遞增的增幅持續(xù)增長。深究其原因：(1)在2013年，世聯(lián)行實現(xiàn)營業(yè)收入256,302.79萬元，同比增長36.47%，這主要是因為本報告期代理業(yè)務收入同比增長42.83%，顧問業(yè)務也穩(wěn)步增長，從而確保了公司盈利的增長。(2)2014年世聯(lián)行實現(xiàn)營業(yè)收入330,817.06萬元，同比增長29.07%，主要是因為2014年公司主營業(yè)務實現(xiàn)的代理銷售金額在全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模同比下降的形勢下仍然保持上升，同比增長了1.35%，同時家圓云貸業(yè)務實現(xiàn)超預期的規(guī)模增長，這兩方面原因確保了公司當年的收入和利潤同比上升均超過20%。(3)2015年，公司實現(xiàn)的代理銷售金額同比增長了33.90%，以及公司家圓云貸業(yè)務發(fā)展順利，金融服務業(yè)務收入同比增長56.48%。這些促成了世聯(lián)行于2015年實現(xiàn)營業(yè)收入471,055.32萬元，同比增長42.39%。(4)2016年，世聯(lián)行公司本報告期實現(xiàn)營業(yè)收入626,992.13萬元，同比增長33.10。其中，代理銷售金額同比增長了28.46%，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務發(fā)展迅速，收入同比增長99.60%。通過以上分析，營業(yè)收入有繼續(xù)增加的趨勢

2、營業(yè)成本的水平分析

在2013—2016年，營業(yè)成本以略大于營業(yè)收入的增幅，逐年以一定增幅增加。因此有在未來時間里，世聯(lián)行的營業(yè)成本有持續(xù)增加的趨勢。具體分析如下：

(1)2013年營業(yè)成本同比增長34.74%，略低于營業(yè)收入的增長速度，主要原因如下:占營業(yè)成本主要比重的工資獎金同比增長37.92%。一方面是因為公司代理銷售規(guī)模同比增長了50.40%，工資支出增加；另一方面由于本報告期的銷售收入和經(jīng)營業(yè)績增長，與銷售收入相關的業(yè)務提成以及與經(jīng)營績效相關的獎金增加；(2)2014年營業(yè)成本同比增長32.84%，高于營業(yè)收入的增長速度，主要原因如下:12014年公司代理銷售業(yè)務成本較上年增加了27,195.03萬元(其中工資獎金增加了18,426.44萬元)，占營業(yè)成本增長總額的50.25%；(3)2015年營業(yè)成本同比增長45.15%，主要原因如下:互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務于2014年下半年開始運營，該業(yè)務發(fā)展迅速，本報告期發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務成本較上年同期增加54,585.09萬元，占營業(yè)成本增長總額的55.22%，主要是支付給第三方的費用；本報告期，公司已實現(xiàn)代理銷售額同比增長33.90%，為實現(xiàn)公司的銷售目標，公司相應增加了投入，特別是人力成本。(4)2016年營業(yè)成本增加134,707.91萬元，同比增長42.39%，主要原因如下：代理銷售收入同比增長28.68%，與績效相關的獎金相應增加；同時為實現(xiàn)公司的銷售目標，公司相應增加了投入，特別是人力成本。

3、營業(yè)利潤的水平分析

在2013—2016年，營業(yè)利潤以略小于營業(yè)收入的增長幅度持續(xù)增長，究其原因，是由于營業(yè)成本及提取保險合同準備金凈額、營業(yè)稅金及附加、投資收益、財務費用、資產(chǎn)減值損失、管理費用所致。

其中，營業(yè)利潤是以略大于營業(yè)收入的增長幅度增長，此外，由于提取保險合同準備金凈額、營業(yè)稅金及附加、投資收益、財務費用、資產(chǎn)減值損失、管理費用的絕對值較小，而營業(yè)成本所占營業(yè)收入的比重最大，是營業(yè)利潤最重要的消極影響因素，這導致營業(yè)利潤勢必達不到營業(yè)收入的增長幅度。

我們不難發(fā)現(xiàn)，縱使時下樓市的政策存在不確定性、房地產(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)展水平不均衡、公司新業(yè)務的發(fā)展受政策、市場、行業(yè)發(fā)展階段的限制，及房企發(fā)展速度和結(jié)果存在不確定性等宏觀環(huán)境下，新業(yè)務結(jié)合世聯(lián)行現(xiàn)有業(yè)務的優(yōu)勢，朝向公司核心資源相關的方向發(fā)展，可以發(fā)展得更加迅速和穩(wěn)健。

三、問題的建議

1、建議一

①總體來看，一些熱點城市應該逐步從預售制度邁向現(xiàn)售制。此類城市的房地產(chǎn)企在資金承受能力上會更強，開發(fā)商要承擔資金的成本，和項目囤積的風險。②傳統(tǒng)的資金來源途徑被廢除，開發(fā)則需要通過各中再融資和信貸等融資方式籌集資金。因此，在預期的這一大宏觀環(huán)境下，世聯(lián)行顧問股份有限公司應提前制定應對以上風險的戰(zhàn)略規(guī)劃。

2、建議二

對于一些熱點城市來說，執(zhí)行限購政策及信貸政策、控制土地供應量、預防房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險等加強市場監(jiān)管的一系列政策已頒布，如深圳等熱點城市政策收緊預期也逐漸升溫。宏觀政策環(huán)境漸漸發(fā)生變化，不少熱點城市樓市觀望情緒高漲。

3、建議三

雖然寬松的政策環(huán)境有望持續(xù)，央行屢次降息、降低首付比例等經(jīng)濟政策利于需求的增加，但是簡單的規(guī)模擴張已不合時宜，我國的樓市正式進入下半場階段。因此，世聯(lián)行應在金融服務板塊、互聯(lián)網(wǎng)+板塊、公寓管理業(yè)務的經(jīng)營上下功夫，即始終保持與市場、客戶同步，伴隨著市場、客戶的需求變化努力轉(zhuǎn)型和革新。具體如下：(1)金融服務。根據(jù)市場變化，快速完成產(chǎn)品的升級迭代，通過定制化產(chǎn)品滿足客戶更多的個性化需求；專業(yè)化的管理及運營管理能力，實現(xiàn)了快速放款的審批時效；加強與開發(fā)商的合作，不斷研究ToB業(yè)務模式，促成開發(fā)商與客戶的共贏。(2)互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務。通過建立綜合的平臺，充分利用營銷渠道，收取團購服務費用，取得購房團購優(yōu)惠等方式，向開發(fā)商、購房者所提供服務。基于世聯(lián)行公司代理基礎和客戶資源優(yōu)勢，電商平臺可利用移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，廣泛鏈接顧問、經(jīng)紀人、顧客公司、媒體資源、行業(yè)資源等，實現(xiàn)整合營銷，發(fā)揮世聯(lián)行的整合營銷服務能力。

[1]白秀英,孫再凌,傅貴勤.中級財務會計.中國財政出版社，2016.7，263.

[2]鮑金良,王桂英.財務分析學.中國鐵道出版社，2015.1,145.

[3]高潔瓊.對世聯(lián)股份2013-2016年財務各指標分析[J].經(jīng)濟觀察，2016.

[4]時軍.上市公司財務報表分析探究[J].財會通訊，2016.

[5]周玉嬌.上市公司財務報表分析綜合案例——世聯(lián)股份有限公司財務報表分析[J].財務管理，2016.

劉超人(1995-)，男，漢，山西運城，初級會計，本科，內(nèi)蒙古財經(jīng)大學，會計學。