□趙澤剛 許 岑

（安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 安徽 蚌埠 233030）

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下農(nóng)地金融如何助力養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

□趙澤剛 許 岑

（安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 安徽 蚌埠 233030）

隨著中國老齡化的不斷加劇，將品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良服務(wù)有機結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)引來各路資本競相角逐。在農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，農(nóng)地逐漸流入市場，作為將金融和土地經(jīng)營開發(fā)相結(jié)合的創(chuàng)新型金融模式，農(nóng)地金融活力將呈現(xiàn)爆發(fā)式增強，可以同時從資產(chǎn)端和負債端共同喚醒經(jīng)濟體系中“沉睡的資金”，釋放農(nóng)村土地活力。本項目介紹了養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的發(fā)展問題，對農(nóng)地金融如何助力養(yǎng)老地產(chǎn)問題作出系統(tǒng)化研究，并提出了相關(guān)建議。

養(yǎng)老地產(chǎn)；農(nóng)地金融；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

1 養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的發(fā)展問題

中國老齡化趨勢日漸嚴重，根據(jù)調(diào)查顯示，截止2016年9月，中國60歲及以上老年人口超過2億，占總?cè)丝诘?5.5%，其中65歲以上老年人口有13 755萬人，占比達10.1%，中國已經(jīng)進入“老齡社會”。養(yǎng)老地產(chǎn)前景非凡，很多房地產(chǎn)企業(yè)和保險機構(gòu)都已經(jīng)或計劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。但就目前來看，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑處于較低水平，不論是養(yǎng)老設(shè)施的配給，養(yǎng)老人群的收入水平，還是養(yǎng)老服務(wù)的配置問題都不容忽視。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之所以會面臨諸多矛盾，主要受到以下三個方面的影響：

首先，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響。當(dāng)下，各大房地產(chǎn)商或其他機構(gòu)尚未找到能將養(yǎng)老和地產(chǎn)無縫銜接并實際可行的運營模式，現(xiàn)有的模式大體可分為兩種：入住養(yǎng)老院；入住配套有養(yǎng)老需要的住宅。有養(yǎng)老需要的中國人，年齡一般在70歲以上，深受“養(yǎng)兒防老”觀念的影響。他們更愿意由兒女照料，或是幫兒女照料第三代。入住養(yǎng)老院在某種意義上成了“兒女不孝”或是失獨老人的可悲結(jié)果。對于兒女健康、經(jīng)濟狀況良好的家庭來說，這是老人和其兒女都不能接受的情況。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展缺乏實際有效的政策支持。我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式較為單一，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持更多地停留在理論研究階段，尚未形成可操作的指導(dǎo)意見。這對前景看好、急需發(fā)展的行業(yè)來說無疑是一張無形的巨網(wǎng)，束縛住了它前進的腳步。相關(guān)官員曾指出，養(yǎng)老地產(chǎn)從土地來源、建設(shè)與運營階段都急需形成規(guī)范化制度條例，以此指導(dǎo)我國養(yǎng)老地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。

第三，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展受行業(yè)定位影響。目前，進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的主體多為大型房地產(chǎn)商、保險機構(gòu)或其他金融機構(gòu)，眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目以利潤最大化作為經(jīng)營目標，開發(fā)項目多定位為“高端養(yǎng)老”，進入門檻相對較高。以泰康為例：泰康社區(qū)采用的模式是保險嫁接模式，需要年交保費20萬以上，或者一次性交200萬才有資格入住。這種高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的福利性初衷相悖。

2 農(nóng)地金融在養(yǎng)老地產(chǎn)中的作用

農(nóng)地金融以所承包土地的經(jīng)營權(quán)為抵押品借貸資金。由于土地所具有的固定性、稀缺性、可經(jīng)營性等特點，土地債權(quán)較為安全可靠，利率較低，融資成本較低，企業(yè)及其他機構(gòu)的融資意愿相對較高。且農(nóng)地金融的貸款期限較長，投資者有充足的時間經(jīng)營土地，收回投資并產(chǎn)生利潤。將土地債券化后，金融機構(gòu)就可將土地財產(chǎn)變成可分割和流動的財物，大大擴展其流通范圍，廣泛吸收社會資金。此外，土地價格因地區(qū)不同而不同，這一特性可以區(qū)分資源需求，優(yōu)化資金配置，從而保證資金的有效利用。

從土地使用權(quán)提供者的角度看，農(nóng)地金融可以幫助從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的主體提供中長期貸款，幫助他們解決資金缺口，擴大生產(chǎn)，引入技術(shù)，整合資源，改善經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)，提高勞動生產(chǎn)率，提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而增加自身收入，提升自身消費力水平，增大他們獲得養(yǎng)老地產(chǎn)及其相關(guān)服務(wù)的概率；從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者的角度看，他們可以通過創(chuàng)新土地使用方式發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，或以較低的成本間接獲得優(yōu)質(zhì)的中長期資金，以此促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，農(nóng)地金融可以從供給側(cè)和需求側(cè)雙向促進養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)的國際發(fā)展經(jīng)驗研究

綜合分析國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程及運營模式，其共同特點可總結(jié)為如下幾點：

第一，政策支持，制度完善。美、英、日等國早在20世紀70年代便進入老年化社會。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近半個世紀的發(fā)展，至今已經(jīng)形成了較為成熟的制度體系。美國建立了完善的養(yǎng)老金制度，政府強制性養(yǎng)老計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃保證了美國養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，配以政府的優(yōu)惠政策，市場運作良好，投資氣氛頗佳；新加坡政府出臺了大量支持政策，如逆向抵押貸款，廉租房補貼等。在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)初期，政府提供了大量津貼，并允許養(yǎng)老地產(chǎn)項目通過募捐籌集資金。

第二，關(guān)注人性，科學(xué)開發(fā)。國外的養(yǎng)老項目注重人性化服務(wù)，在老年住宅的設(shè)計建造過程中充分考慮了老年人的生理、心理特點和特殊需求，做到了既便利老年人日常居住使用，又保證老年人心理方面的舒適愜意。此外，重視老年人精神層面的追求，根據(jù)老年人自身實際需求進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，提供多樣化服務(wù)，分層服務(wù)，實現(xiàn)資源的合理配置，科學(xué)運用。

第三，政府監(jiān)管，輿論監(jiān)督。任何產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都離不開監(jiān)督管理方面工作。國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一方面受到政府的直接的嚴格監(jiān)管，法律約束，另一方面受到來自人民群眾的輿論監(jiān)督。如果老人對受到的服務(wù)不滿意，可以通過法律流程尋求幫助。

除了這些共同特點外，各國還有一些成熟經(jīng)驗值得我國學(xué)習(xí)。

美國提出了以房養(yǎng)老模式：老年人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房作為抵押物抵押給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)定期支付老年人一定數(shù)額款項或提供老年公寓服務(wù)。老人去世后，房產(chǎn)歸金融機構(gòu)所有。這種模式為老人提供了安全可行的養(yǎng)老方法，為國家分擔(dān)了相關(guān)責(zé)任，也為美國金融機構(gòu)開辟了新型業(yè)務(wù)模式。

日本的盈利性與非盈利性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雙線并行。非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)多由政府或慈善集團出資建設(shè)，旨在為消費力不足的老年人提供基本水平的養(yǎng)老服務(wù)，滿足其基本需求。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)由企業(yè)出資建設(shè)，定位于高端地產(chǎn)，采用“入會費+月服務(wù)費”模式，采用連鎖經(jīng)營降低成本，不僅提供長期服務(wù)，也提供短期入住服務(wù)，運營模式靈活。

英國的養(yǎng)老地產(chǎn)重視配套醫(yī)護服務(wù)。據(jù)測，英國約有六分之一的80歲以上老人受到阿爾茲海默癥的困擾，且85歲以上人口將在未來20年內(nèi)翻倍。在英國，有專門的保健醫(yī)師和心理醫(yī)師為老人提供服務(wù)，包括定期常規(guī)檢查和免處方費的問診、看病，對老人的生活方式提出合理化建議，幫助老人更好地享受晚年生活，預(yù)防日常疾病。

4 農(nóng)地金融助力養(yǎng)老地產(chǎn)的措施

4.1 促進資金合理配置

農(nóng)地金融可以提供資金配置的紐帶作用來推動養(yǎng)老地產(chǎn)。農(nóng)地金融為資金提供了一個廣闊的新平臺，農(nóng)地金融市場中多種多樣的融資活動可以避免行業(yè)、部門、地區(qū)或國家的限制，并且可以將資金的性質(zhì)和期限進行轉(zhuǎn)化。金融市場通過收益率的差異及市場競爭可以將資金引向最需要它的地方，以此提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)資金和其他資源的合理配置。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初級階段，前景看好。農(nóng)地金融有利于放活土地要素，同時從資產(chǎn)端和負債端共同喚醒經(jīng)濟體系中“沉睡的資金”，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供大量資金，促進其快速發(fā)展。

4.2 加強金融監(jiān)管力度

為保證養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，監(jiān)督管理是必不可少的重要因素。若以農(nóng)地金融助力養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，金融監(jiān)管力度不可有絲毫放松。首先，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極研究并出臺相關(guān)監(jiān)管細則，一方面監(jiān)管提供養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)，另一方面規(guī)范引導(dǎo)市場合理運作；其次，中央政府和地方政府的監(jiān)管政策及制度要保持一致性、連貫性。只有中央和地方的政策制度連貫一致，才能營造穩(wěn)定健康的發(fā)展氛圍，構(gòu)建正反饋機制，促進養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)科學(xué)持續(xù)發(fā)展，進而推進我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進程，推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)良好轉(zhuǎn)型；第三，培養(yǎng)公眾監(jiān)督意識，構(gòu)建一定程度的社會輿論監(jiān)督。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅僅是關(guān)乎老年群體的行業(yè)，不僅僅是政府或慈善機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，更多的是家庭的責(zé)任，整個社會的責(zé)任。公眾監(jiān)督和一定的社會輿論監(jiān)督有利于老年群體的精神健康，有利于鞏固家庭親情紐帶，有利于繼承和發(fā)揚我國尊老敬老愛老的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，也有利于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的正確發(fā)展。

4.3 管控行業(yè)內(nèi)部風(fēng)險

管控行業(yè)風(fēng)險應(yīng)當(dāng)從瓶頸性問題入手，提出有效的對策建議。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在以下幾方面問題：首先，老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)需求的急劇增長與養(yǎng)老地產(chǎn)供給增速緩慢的矛盾。根據(jù)預(yù)測，我國在2040年將會進入超老齡化，65歲以上人口將占社會總?cè)丝诘?2%，以此可以預(yù)見養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將會急劇增長。當(dāng)下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍然處于探索階段，涉及該行業(yè)的多為企業(yè)及金融機構(gòu)，定位于高端養(yǎng)老服務(wù)，提供的養(yǎng)老住宅數(shù)量遠不能滿足實際需求。而且，這一矛盾存在地區(qū)性差異。在東南沿海地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟基礎(chǔ)較為雄厚，得到的各方面支持較多，發(fā)展程度較高，偏遠地區(qū)則由于各方面資源的匱乏，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，無法滿足當(dāng)?shù)乩先诵枨?；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的高定價與大多數(shù)老年人消費力不足間的矛盾。上文已經(jīng)討論過，由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前的定位較高，與福利性的養(yǎng)老服務(wù)相去較遠，導(dǎo)致有養(yǎng)老需要的老人享受不到相應(yīng)服務(wù)；第三，對專業(yè)人員的需要與現(xiàn)階段專業(yè)人員人數(shù)不足的矛盾。老年人在身體和心理方面有特殊需求，護理工作需要專業(yè)人員，加之我國老齡化進程有增速趨勢，對專業(yè)醫(yī)護人員的需求也將不斷增加。但由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段較低，人們對護理人員的重視程度不足，尚未建立起專業(yè)化的護工培養(yǎng)機制，使得對專業(yè)護理人員的需求和極度缺乏的現(xiàn)實間存在突出矛盾。

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1004-7026（2017）05-0012-02

F832.5;D669.6

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.05.005

本文屬安徽財經(jīng)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項目《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下農(nóng)地金融如何助力養(yǎng)老地產(chǎn)的研究寫項目名稱》（項目編號：201610378459）階段性研究成果。

趙澤剛（1993.11-），男，漢族，安徽銅陵人，安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，2013級本科生，研究方向：金融數(shù)學(xué)。