【摘要】隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，城市綜合開發(fā)經(jīng)歷了從1.0到2.0的進化，本文提出城市綜合開發(fā)3.0模式的設想并簡要探討，在關注城市基礎設施投融資建設和房地產(chǎn)開發(fā)的同時，更加關注城市規(guī)劃和項目策劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)城融合、資產(chǎn)運營和資本運作，對整體產(chǎn)業(yè)鏈進行資源整合和價值創(chuàng)造。

【關鍵詞】城市綜合開發(fā)；3.0模式；產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1、城市綜合開發(fā)業(yè)務1.0到3.0的升級

近些年，我國城鎮(zhèn)化快速推進，城市綜合開發(fā)業(yè)務具有廣闊的市場前景，《國家新型城鎮(zhèn)化（2014-2020）》提出2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達60%以上，與發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率通常在80%以上仍存在較大的發(fā)展空間?！俺鞘芯C合開發(fā)”即企業(yè)與地方政府深度合作，實現(xiàn)加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體目標。城市綜合開發(fā)經(jīng)歷了從1.0到2.0的進化，傳統(tǒng)的1.0模式下是以完成區(qū)域開發(fā)基礎設施投資建設為主要工作，通過所開發(fā)區(qū)域土地的出讓收入實現(xiàn)項目投資成本和投資收益的回收。此類項目由于進入門檻較低，市場競爭激烈，獲利能力越來越低。在1.0的基礎上發(fā)展了以一二級土地市場與房地產(chǎn)市場聯(lián)動為切入點的2.0模式，但隨著市場競爭的加劇，該模式的法律和政策風險也日益突出。有別于傳統(tǒng)的城市綜合開發(fā)建設，本文提出城市綜合開發(fā)3.0模式的設想并簡要探討，即在關注城市基礎設施投融資建設和房地產(chǎn)開發(fā)的同時，更加關注城市規(guī)劃和項目策劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)城融合、更加關注資產(chǎn)運營和資本運作，對整體產(chǎn)業(yè)鏈進行資源整合和價值創(chuàng)造。在此模式下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口集聚的最關鍵一環(huán)，直擊政府痛點，也是企業(yè)提升核心競爭力的有力抓手。

2、對產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力提升的思考

現(xiàn)階段國內城市綜合開發(fā)大多數(shù)面臨產(chǎn)業(yè)導入、人口聚集的難題，尚未形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效落地措施，有待進一步探索發(fā)展。本文試探討在城市綜合開發(fā)過程中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體路徑設想。

（1）在前期通過合理確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，來指導區(qū)域產(chǎn)業(yè)導入及招商工作的開展。根據(jù)上位規(guī)劃要求、區(qū)域自然環(huán)境及地區(qū)資源的稟賦，謀劃區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導入類型、產(chǎn)業(yè)導入方案，形成區(qū)域概念性規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，指導區(qū)域產(chǎn)業(yè)導入及招商工作的開展。

（2）在產(chǎn)業(yè)導入過程中通過多樣化產(chǎn)業(yè)招商策略，來落實適合區(qū)域發(fā)展的落地機會。建立項目資源渠道，通過與國內外知名產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作，定期組織參與產(chǎn)業(yè)資本與各地政府的發(fā)展交流論壇，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本與地方政府需求的常態(tài)性溝通，尋找適合區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)落地機會。搭建并發(fā)展強大的“經(jīng)銷商”渠道網(wǎng)絡，通過加入項目資源豐富的商協(xié)會、建立與行業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的戰(zhàn)略合作關系、委托專業(yè)招商代理協(xié)助精準對接項目、組建外腦智囊團等手段，搭建行業(yè)渠道、信息渠道及人脈渠道，挖掘整合項目資源，推動土地出讓，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導入。

（3）根據(jù)企業(yè)需求，利用傳統(tǒng)優(yōu)勢，提供體貼的產(chǎn)業(yè)運營服務。提供代建服務，降低企業(yè)建設成本；提供咨詢服務：企業(yè)生產(chǎn)、科研、市場營銷、財務管理、標準化等全過程服務；內資企業(yè)工商注冊、稅務登記\"一條龍\"服務；協(xié)助高新技術企業(yè)、產(chǎn)品和各類項目的申報；研究企業(yè)發(fā)展模式，指導和培訓進駐企業(yè)進行現(xiàn)代化管理，做好企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計和科技中介機構的管理等。

3、提升金融創(chuàng)新能力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城市綜合開發(fā)3.0模式下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融創(chuàng)新的作用，從開發(fā)者的角度，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，設計不同的金融方案，通過提供特色金融服務，吸引產(chǎn)業(yè)在開發(fā)區(qū)域落地。具體路徑包括：有資金需求的企業(yè)，可與政府共同成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，對導入企業(yè)提供融資服務平臺，以資本的力量吸引產(chǎn)業(yè)在開發(fā)區(qū)域落地；對于投資回報高、又有資金需求的企業(yè)，通過開展風險投資，開發(fā)者可以財務投資人的角色對初創(chuàng)產(chǎn)業(yè)進行股權投資，可合理布局股權和資產(chǎn)結構；對于有個性化金融服務需求的企業(yè)，可通過金融投資公司對企業(yè)開展商業(yè)保理、融資租賃、售后回租、經(jīng)營性租賃等業(yè)務；對于有剩余資金的企業(yè)，可吸納導入企業(yè)、聯(lián)合社會資本，開展市場化產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務等。

同時為實現(xiàn)產(chǎn)城融合的長期目標，城市綜合開發(fā)主體可通過金融工具解決投資項目資本金，以較少的自有資金撬動多個投資項目的共同開展，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求。如使用社?；鸬乳L期股權投資基金，更好發(fā)揮資本的杠桿作用；通過與金融機構進行債轉股模式減少自籌資本金；多渠道獲取低成本資金，開展結構融資、表外融資等融資方式。如提升信用市場評級水平發(fā)行永續(xù)債，使用信托、保險、債券融資、私募股權、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。

提高資金使用效率，根據(jù)企業(yè)一定時期內的資產(chǎn)負債表特點去靈活運用各種不同的金融工具，開展企業(yè)的資金融通，優(yōu)化公司資本結構和負債結構。

針對城市綜合開發(fā)項目資金需求量大，時間長的特點，可通過應收賬款保理（買斷）或股權收益權轉讓等形式，提前將收益變現(xiàn)，盤活資金，提高資金使用率，用置換出來的資金擴大投資。城市綜合開發(fā)中涉及的房地產(chǎn)項目具有資金需求較大，資金占用周期較短的特點，可通過基金的模式使項目出表，降低公司的資產(chǎn)負債率，同時形成自持資產(chǎn)后，可考慮將資產(chǎn)打包成REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）進行資產(chǎn)證券化，回籠資金。項目配套涉及的基礎設施行業(yè)投資金額大、回收周期長、收益較低的項目，亦可通過資產(chǎn)證券化的方式將收益提前收回，提高資金利用率。使用買斷式保理和股權收益權轉讓來提前確認收益等。

結語：

無論是以何種路徑實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)化的既定目標，其重點都在于產(chǎn)業(yè)的導入與培育。打破傳統(tǒng)思維定勢，在城市綜合開發(fā)3.0模式下探索產(chǎn)業(yè)發(fā)展并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，契合政府的發(fā)展目標，有助于拓展城市綜合開發(fā)運營商的發(fā)展空間，有助于防止新城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)空心化，又可解決城市功能配套不足的難題。本文探討了城市綜合開發(fā)3.0模式下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展下對城市綜合開發(fā)的作用，提出以產(chǎn)城融合的發(fā)展路徑，希望在新型城鎮(zhèn)化的建設之路上，實現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新，全面參與前端的城市設計、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)和后端的產(chǎn)業(yè)導入、城市運營環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)真正意義上的城市綜合開發(fā)。

參考文獻：

[1]劉劍鋒.PPP對城市綜合開發(fā)企業(yè)投融資模式的影響[J].杭州金融研修學院學報，2015-02-15 .

[2]蔡壽飛.城市綜合開發(fā)模式初探[F].經(jīng)營管理者，2015-07-15.

[3]朱光.城鎮(zhèn)化的根本是為人服務[3].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.1-2