文/厲貢梓（上海）

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)須注意的兩個(gè)問(wèn)題

文/厲貢梓（上海）

加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。當(dāng)前，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展剛剛開(kāi)始，俗話說(shuō)凡事開(kāi)頭難，其中有兩個(gè)問(wèn)題首先要“破題”。

其一是房地產(chǎn)商不愿長(zhǎng)期持有租賃商品房問(wèn)題，這是由房地產(chǎn)商主要依靠融資的開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定的，即房地產(chǎn)商的資金來(lái)源絕大部分是銀行貸款、預(yù)售房款，甚至是半高利貸，房地產(chǎn)商必須盡快把房子買(mǎi)掉，以回籠資金償還貸款，而長(zhǎng)期持有租賃商品房，由于租賃收益不高，房地產(chǎn)商難以認(rèn)同這種贏利模式。我國(guó)租賃的商品房很少，與這一開(kāi)發(fā)模式直接相關(guān)。要改變這個(gè)現(xiàn)狀，必須從融資結(jié)構(gòu)上提高房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門(mén)檻，采取優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)有資本實(shí)力的房地產(chǎn)商參與租賃住房用地受讓。

其二是承租人不愿長(zhǎng)期居住租賃房的問(wèn)題。鏈家研究院的報(bào)告顯示，我國(guó)的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)約30%的占比標(biāo)準(zhǔn)。這是因?yàn)槲覈?guó)的戶(hù)籍制度催生了國(guó)民“重售輕租”的觀念。在一、二線城市，房屋產(chǎn)權(quán)背后附加了核心資源價(jià)值，典型的例子是學(xué)區(qū)房，這使得買(mǎi)房成為城市居住的唯一選擇。同時(shí)，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，租戶(hù)也經(jīng)常處于選擇購(gòu)房的等待過(guò)程中，一旦有了購(gòu)房資格、存夠首付就會(huì)買(mǎi)房，離開(kāi)租賃市場(chǎng)。要改變這個(gè)現(xiàn)狀，必須在政策設(shè)計(jì)上努力體現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，讓租售并舉真正產(chǎn)生實(shí)效。

所以，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及從法律法規(guī)、土地制度、財(cái)稅金融、教育醫(yī)療、社會(huì)保障，到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源優(yōu)化配置乃至文化傳統(tǒng)、思想觀念等方方面面，需要從長(zhǎng)計(jì)議，讓制度逐一建立、政策逐一落實(shí)。