武金料　上海鐵路局上海鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司

1　研究背景闡述

1.1　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)分析

2017年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，目標(biāo)是穩(wěn)定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，抑制上漲較快的房地產(chǎn)價(jià)格；同時(shí)受到美國(guó)金融加息政策的影響，全球資本開(kāi)始回流美國(guó)本土，因美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期強(qiáng)烈，大量的外資撤離中國(guó)地區(qū)導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真空效應(yīng)，許多房地產(chǎn)公司因?yàn)橘Y本運(yùn)作不力導(dǎo)致企業(yè)壓力陡增。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從十年前的“黃金時(shí)期”逐步過(guò)渡到了“白銀時(shí)期”，房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，面臨著全新的挑戰(zhàn)，在新的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司必須審時(shí)度勢(shì)，大力改革，從而緊跟時(shí)代的步伐。

1.2　上鐵房地產(chǎn)公司背景介紹

2006年7月，路局將全局房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施整合重組，成立以上鐵房地產(chǎn)公司為母體，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)了（1+4+8+2）母子關(guān)系的全局房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合體，即上鐵房地產(chǎn)公司1個(gè)母公司，4個(gè)子公司，8個(gè)項(xiàng)目公司，2個(gè)直屬公司，注冊(cè)資本金2.4億元，總資產(chǎn)為43.48億元、凈資產(chǎn)為3.6億元。公司是一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前50強(qiáng)企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋租賃。

近年來(lái)，公司始終秉承“建設(shè)美好家園，造福千家萬(wàn)戶”的企業(yè)文化精神，在產(chǎn)品安全質(zhì)量管理體系方面，狠抓規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程建設(shè)安全質(zhì)量、環(huán)境生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，鑄就建筑精品工程和用戶滿意工程，如上海“石川春曉”項(xiàng)目獲得上海市“白玉蘭”優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)獎(jiǎng)。在塑造品牌形象方面，踐行“建筑、人、自然”三者和諧一體，推行開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)項(xiàng)目的品牌，提煉安居工程“春江花月夜”形象品牌，提供優(yōu)質(zhì)“一站式”服務(wù)。

2　上鐵房地產(chǎn)公司優(yōu)劣勢(shì)分析

上鐵房地產(chǎn)公司依托上海鐵路局，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍布三省一市，即“江—浙—滬—皖”，公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以保障房為主，商品房開(kāi)發(fā)為輔，自2009年以來(lái)公司保障房交付22008套，商品房1686套，目前在建項(xiàng)目13419套，商品房項(xiàng)目（別墅）111套（見(jiàn)圖 1）。

圖1　上鐵房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

2.1　上鐵房地產(chǎn)公司發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》等一系列政策的支持下，上鐵房地產(chǎn)公司背靠鐵路系統(tǒng)巨大的影響力和資源，擁有明顯的政策優(yōu)勢(shì)、豐富的土地資源和過(guò)硬的公司資質(zhì)，有力推進(jìn)公司發(fā)展。

2.1.1政策優(yōu)勢(shì)明顯

為加大力度盤活鐵路用地資源，同時(shí)鼓勵(lì)土地綜合開(kāi)發(fā)利用，支持鐵路車站及線路用地綜合開(kāi)發(fā)，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》等文件，明確支持鐵路車站及線路用地綜合開(kāi)發(fā)，由中國(guó)鐵路總公司依法盤活利用。

2.1.2土地資源豐富

上海鐵路局與所轄區(qū)域內(nèi)76個(gè)地方政府簽訂框架協(xié)議，規(guī)定預(yù)留新線開(kāi)發(fā)5.6萬(wàn)畝，約有土地356萬(wàn)平方米可開(kāi)發(fā)既有土地資源。其中不乏如江蘇南京安德門、建寧路貨場(chǎng)、浙江艮山門等地理位置極為優(yōu)越的資源,充足的土地資源儲(chǔ)備，給上鐵房地產(chǎn)公司后續(xù)開(kāi)發(fā)留足了資本和空間。

2.1.3鐵路系統(tǒng)在區(qū)域影響力大

因高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)影響，鐵路系統(tǒng)對(duì)浙江、江蘇、安徽等省市區(qū)域影響力大，涉鐵項(xiàng)目的推動(dòng)易獲取當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，這就為土地如何取得、變性和項(xiàng)目立項(xiàng)、核準(zhǔn)等提供了有力支撐。

2.1.4公司資質(zhì)過(guò)硬

上鐵房地產(chǎn)公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，且可以在全國(guó)范圍內(nèi)承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)，這將為公司下一步開(kāi)拓屬地外市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。

2.2　上鐵房地產(chǎn)公司發(fā)展劣勢(shì)分析

上鐵房地產(chǎn)公司也面臨著諸多難題：資金問(wèn)題、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍窄、屬地范圍外無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等?！扒蓩D難為無(wú)米之炊”，這些難題如果無(wú)法妥善解決，必將制約上鐵房地產(chǎn)公司日后的發(fā)展。

2.2.1公司資金儲(chǔ)備不足

上鐵房地產(chǎn)公司成立以來(lái)，其發(fā)展最大的瓶頸就是資金問(wèn)題，資金儲(chǔ)備不足，難以啟動(dòng)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)融資渠道單一，僅通過(guò)路內(nèi)提前配售及路局結(jié)算中心調(diào)劑等方式來(lái)解決資金瓶頸，嚴(yán)重制約公司的健康持續(xù)發(fā)展。

2.2.2公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍過(guò)窄

目前公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍僅限于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)和小區(qū)配套商業(yè)，而且獲得收入方式較為單一，基本上為銷售住宅部分，出租商業(yè)部分，但受到自持商業(yè)規(guī)模較小，綜合實(shí)力不足等影響，自持資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)獲得收益的周期非常長(zhǎng)。

2.2.3公司屬地范圍外無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

受到土地獲取方式和資金等方面的影響，上鐵房地產(chǎn)公司在其屬地范圍外無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目過(guò)于集中，易受到地區(qū)政策調(diào)整的影響，不利于整體風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，且不利于公司更長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展。

2.2.4公司品牌建設(shè)不成熟

過(guò)去由于企業(yè)只注重完成路局職代會(huì)向職工兌現(xiàn)“辦實(shí)事”，項(xiàng)目開(kāi)工、交付目標(biāo)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是保障房，僅對(duì)路內(nèi)職工配售，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，品牌的產(chǎn)品定位單一，對(duì)項(xiàng)目研究不夠，雖然在某些項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行全面提升，但忽略房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。

3　上鐵房地產(chǎn)公司創(chuàng)新發(fā)展的研究

3.1　BIM技術(shù)運(yùn)用的優(yōu)點(diǎn)闡述

BIM管理系統(tǒng)將項(xiàng)目參與單位在同一平臺(tái)上，共享同一建筑信息模型，利于項(xiàng)目可視化、精細(xì)化建造。各參建單位在BIM建模的過(guò)程中進(jìn)行溝通交流，把現(xiàn)場(chǎng)施工中可能出現(xiàn)的問(wèn)題提前解決，施工中隨時(shí)對(duì)模型進(jìn)行優(yōu)化，以最優(yōu)的進(jìn)度模型來(lái)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。

3.1.1提高團(tuán)隊(duì)協(xié)同性

隨著時(shí)代發(fā)展，項(xiàng)目復(fù)雜化，對(duì)合作團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)同性要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)的各自為營(yíng)的做法已經(jīng)不能滿足項(xiàng)目需求。BIM技術(shù)的出現(xiàn)，為各單位之間建立起了一個(gè)無(wú)縫對(duì)接的協(xié)同平臺(tái)，有利于促進(jìn)所有單位開(kāi)展自身的工作。

3.1.2進(jìn)度展示一目了然

以往的管理模式存在著消息滯后，各參建單位之間的現(xiàn)場(chǎng)信息溝通需要通過(guò)技術(shù)人員開(kāi)會(huì)或者現(xiàn)場(chǎng)溝通解決，通過(guò)BIM技術(shù)的引入，項(xiàng)目模型信息導(dǎo)出的各種數(shù)據(jù)報(bào)表，各單位可以隨時(shí)隨地了解到項(xiàng)目推進(jìn)的情況，信息的通暢是對(duì)項(xiàng)目順利推進(jìn)最大的保障。

3.1.3節(jié)約企業(yè)成本

傳統(tǒng)管理模式在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，存在著大量的設(shè)計(jì)不合理、施工錯(cuò)誤等問(wèn)題，需要返工或者修改，通過(guò)BIM管理系統(tǒng)的管控，各參建單位可進(jìn)行施工前的精準(zhǔn)對(duì)接，對(duì)于項(xiàng)目中的潛在錯(cuò)誤提前預(yù)判，減少了大量的損耗，降低了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。

3.2　合作開(kāi)發(fā)模式研究

在《鐵路土地合資合作開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（鐵總開(kāi)發(fā)〔2016〕285號(hào)）文件引領(lǐng)下，通過(guò)融資成立項(xiàng)目公司等途徑，以利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的合作開(kāi)發(fā)模式，有條件引入綜合實(shí)力強(qiáng)的國(guó)有企業(yè)及其他大中型企業(yè)，與其資源共享，充分融合互補(bǔ)，有效防范開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)效益最大化。

3.2.1強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到雙贏

合作開(kāi)發(fā)模式，可以將大企業(yè)串聯(lián)整合在一起，形成聯(lián)合共同體，在社會(huì)上形成1+1＞2的品牌效應(yīng)，例如萬(wàn)科集團(tuán)和中糧集團(tuán)在廣州科學(xué)城的地塊項(xiàng)目上，采用中糧拿地，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)，最后雙方分利潤(rùn)的方式進(jìn)行合作。

3.2.2共同合作，解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題

上鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在未來(lái)要參與社會(huì)商品房建設(shè)和土地競(jìng)拍，在拿地階段、工程建設(shè)階段，都需要大量的啟動(dòng)資金，將制約企業(yè)發(fā)展，公司著力研究合作開(kāi)發(fā)共贏模式，從源頭上解決公司資金短缺，轉(zhuǎn)變以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)均由公司自有資金承擔(dān)模式。

3.2.3發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，公司無(wú)法在管理層面做到真正的全過(guò)程管控，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程存在著許多管理上的不足之處。如果僅僅只靠房產(chǎn)公司參與管理，鞭長(zhǎng)莫及，反之在開(kāi)發(fā)過(guò)程中與各合作單位進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，房地產(chǎn)公司只需要將自身所擅長(zhǎng)的部分發(fā)揮出來(lái)，缺位部分由由合作單位進(jìn)行補(bǔ)位，以謀求共同的利益最大化，將項(xiàng)目的管理提高到新的高度。

3.3　住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究

住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是企業(yè)產(chǎn)品定位的表現(xiàn)，而產(chǎn)品的定位又體現(xiàn)了企業(yè)的品牌價(jià)值。作為上鐵房地產(chǎn)公司在未來(lái)的戰(zhàn)略中力求打造符合上鐵地產(chǎn)品牌，品牌是公司的無(wú)形資產(chǎn)，一旦公司品牌建立并贏得了社會(huì)的認(rèn)可，將會(huì)極大的有助于企業(yè)的發(fā)展。

3.3.1標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)—戶型

從公司建立至今，公司已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，產(chǎn)品的戶型則是被業(yè)主最為關(guān)注的要素。公司在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將會(huì)對(duì)以往的成功戶型案例進(jìn)行收集整理，對(duì)不良戶型進(jìn)行淘汰，建立標(biāo)準(zhǔn)戶型庫(kù)。

3.3.2標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)—外立面

主樓的外立面，在近兩年的項(xiàng)目中通過(guò)邊施工邊研究的策略，將設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)施工結(jié)合起來(lái)，對(duì)外立面進(jìn)行了系統(tǒng)的研究?，F(xiàn)在已經(jīng)成功的研發(fā)出了第一代Art-deco外立面造型風(fēng)格。在此基礎(chǔ)上，將該立面風(fēng)格成功的運(yùn)用在了常州、昆山、南京等地的項(xiàng)目上。在未來(lái)的發(fā)展中，我司將會(huì)繼續(xù)對(duì)外立面造型風(fēng)格進(jìn)行優(yōu)化，逐步推出第二代、第三代外立面造型。

3.3.3標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)—景觀系統(tǒng)

上鐵房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程中，結(jié)合工程實(shí)際情況，對(duì)小區(qū)主入口，景觀綠化等相關(guān)位置進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，并制作成了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖集，在項(xiàng)目進(jìn)行推廣。

4　上鐵房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)及價(jià)值綜述

4.1　企業(yè)經(jīng)營(yíng)拓展和轉(zhuǎn)型

上鐵房地產(chǎn)公司目前經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客戶群體以路內(nèi)職工為主，多年來(lái)為路內(nèi)職工打造了多個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，在這個(gè)過(guò)程中，積累了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在路內(nèi)具有較高知名度。公司目前的主戰(zhàn)場(chǎng)是上海鐵路局下轄的三省一市，隨著企業(yè)不斷發(fā)展成熟壯大，公司將會(huì)逐步走向全國(guó)各大城市，打造獨(dú)立自主的品牌。

4.2　企業(yè)發(fā)展領(lǐng)域調(diào)整

公司成立至今，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以安置房為主（如圖2所示），公司計(jì)劃在未來(lái)的戰(zhàn)略中，采取兩步走的戰(zhàn)略，即：第一步，增加商品房的占比，從原來(lái)主要以安置房為主商品房為輔的開(kāi)發(fā)模式，逐步升級(jí)為以商品房為主，安置房為主的開(kāi)發(fā)模式。第二步，從路局走出去，參與政府供應(yīng)土地競(jìng)拍，開(kāi)發(fā)面上社會(huì)的商品房項(xiàng)目，完成從路內(nèi)走向路外的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

圖2　商品房與保障房建設(shè)面積

4.3　企業(yè)品牌升級(jí)

住宅是上鐵房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)認(rèn)可度較高的產(chǎn)品不僅可以樹(shù)立社會(huì)標(biāo)桿，同時(shí)也可以提升客戶對(duì)于上鐵品牌的產(chǎn)品認(rèn)可度，例如萬(wàn)科在物業(yè)上的處理，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)科的樓盤配套物業(yè)已經(jīng)贏得了市場(chǎng)的高度贊譽(yù)；上鐵房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始逐步在戶型研發(fā)，建筑立面標(biāo)準(zhǔn)化等方面著手，打造符合上鐵地產(chǎn)品牌的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

4.4　打造企業(yè)成為國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)公司，諸如萬(wàn)科、保利、龍湖、綠地，經(jīng)歷了多年的發(fā)展，已經(jīng)積累了豐富的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也取得了較好的社會(huì)認(rèn)可度。上鐵房地產(chǎn)公司作為路內(nèi)企業(yè)，需要向國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)看齊，對(duì)自身高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，力爭(zhēng)在較短時(shí)間內(nèi)從路內(nèi)走向路外，并在若干年內(nèi)躋身國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行列。與此同時(shí)，上鐵房地產(chǎn)公司通過(guò)不斷的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模將會(huì)逐步擴(kuò)大，希望可以在條件成熟的時(shí)候在國(guó)內(nèi)上市。

5　結(jié)束語(yǔ)

本文基于當(dāng)今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新形勢(shì)和上鐵房地產(chǎn)公司自身的特點(diǎn)，在企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)方面進(jìn)行了研究，通過(guò)對(duì)BIM管理系統(tǒng)應(yīng)用、合作開(kāi)發(fā)模式的研究及住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化以的研究，為企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了全新的思路；通過(guò)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)范圍和發(fā)展領(lǐng)域的升級(jí)，對(duì)公司品牌的打造，以及把企業(yè)打造成為國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為目標(biāo)，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)繪制了長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃藍(lán)圖。

企業(yè)的發(fā)展需要緊跟社會(huì)經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)，作為國(guó)有企業(yè)的上鐵房地產(chǎn)公司，推進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)，不僅是為了企業(yè)自身更好的發(fā)展，也是為同行業(yè)做出表率。企業(yè)通過(guò)創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)，保持了企業(yè)的先進(jìn)性和較強(qiáng)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力，可以在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的房地產(chǎn)領(lǐng)域先拔頭籌，為企業(yè)未來(lái)進(jìn)一步做大做強(qiáng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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