冀洋洋王尚偉

（黃河科技學院 河南鄭州 450000）

營改增的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

冀洋洋1王尚偉2

（黃河科技學院 河南鄭州 450000）

營業(yè)稅改征增值稅，改變了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收方式，實現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的有效控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應該做出怎樣的應對措施，才能進一步提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，本文主要針對營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響以及采取的對策進行研究。

營改增；房地產(chǎn)；影響；對策

1.“營改增”稅收政策概述

營業(yè)稅改征增值稅，簡稱為營改增，是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，對增值的部分征稅。通俗來講，就是改變對產(chǎn)品征收增值稅、對服務(wù)征收營業(yè)稅的方式，全部納入增值稅征收范圍。營改增能夠避免偷漏稅，形成層層抵扣環(huán)節(jié)，打通上下游，形成閉環(huán)解決兩稅并行問題，消除重復征稅，減輕企業(yè)稅負，轉(zhuǎn)型升級推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，激活市場。

2.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項目存在的問題及對策

房地產(chǎn)老項目存在以下兩種情況：(1)2016年5月 1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項目的合同開工日期在 2016年 4月30日前； (2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在 2016年 4月 30日前開工的。老項目涉及到建筑行業(yè)大多數(shù)企業(yè)，如果發(fā)生銷項稅，但可抵扣的進項稅已無法取得。

對于這樣的問題，根據(jù)（2016）36號文附件 2，其中有過渡政策，如果是一般納稅人，可以選擇簡易計稅方法，按征收率3%計算，不能抵扣進項，選擇后36個月內(nèi)不得變更。這樣稅負不但不會增加，反而會比交營業(yè)稅下降。

3.營改增后銷項稅發(fā)生時如何合理匹配進項稅，避免不可退稅風險和占用資金

例：一項目部，開工到結(jié)束3年，收入1億，銷項稅額1000萬，成本8000萬，其中成本可取得進項稅額600萬，應納稅額400萬，稅負4%。三年下來，交稅600萬，比預計多200萬。

在這種情況下，200萬留底稅額不可退，300萬提前納稅占用資金，房地產(chǎn)企業(yè)就需要根據(jù)報進度款銷項額，把進項發(fā)票取得時間提前（先開票后付款，需注意發(fā)票抵扣180天期限），做好資金計劃，防止資金占用，統(tǒng)籌安排。

4.營改增后對企業(yè)組織管理的挑戰(zhàn)

營改增后企業(yè)組織管理存在的問題：

1）合同主體與施工主體不一致，增值稅進、銷項不匹配，可能被判定為與實際經(jīng)營不符的虛開發(fā)票行為，導致不能抵扣等涉稅風險，甚至刑事責任。

2）價稅分離核算，10億的項目有3萬多張專票，在項目/分公司/公司，多層次/不同區(qū)域/不同崗位傳遞，且要做到“三流合一”，如何傳遞認證，管理難度大。

應對措施：

1）梳理各項目機構(gòu)/分子公司關(guān)系，實行集中管理，減少資質(zhì)共享（內(nèi)部分子公司間、外部），建立完整的增值稅抵扣鏈條（專業(yè)分工、扁平化、合理設(shè)計關(guān)聯(lián)交易）。

2）調(diào)整制度、流程、表單和作業(yè)手冊與新模式匹配，建議設(shè)立稅務(wù)專職人員。

5.營改增后對合同管理的影響

問題：1）涉及施工/專業(yè)分包/勞務(wù)分包/材料物資供應及租賃等合同等多種合同。

2）進項發(fā)票取得和抵扣可能造成稅負增加、虛假專票法律責任、資金占用問題。

應對：1)修訂合同范本，完善合同條款，嚴格合同審批，營改增后至少應明確以下幾點：

①明確合同金額：是否含稅

②明確甲供：甲供導致的增值稅發(fā)票如何處理

③明確發(fā)票條款：明確發(fā)票提供類型(稅率)及假票法律責任

2）明確發(fā)票提供、付款時間以及拖欠責任，避免進項失衡造成資金占用，以及拖欠造成稅負增加賠償。

6.營改增后各項成本費用進項稅抵扣的應對措施

1）營改增后分包進項抵扣的應對措施

①專業(yè)分包 營改增后專業(yè)分包給一般納稅人適用稅率為11%，可以抵扣總包無損失;如專業(yè)分包給選簡易計稅 3%的,總包在簽訂專業(yè)分包合同時應注重是否可開增值稅專票及開票稅率，做好定價策略，避免專業(yè)分包合同計價風險。

②勞務(wù)分包 勞務(wù)分包適用一般計稅方法11%或可選簡易計稅3%，在簽訂勞務(wù)分包合同時應注重是否可開增值稅專票及稅率,做好定價策略，避免勞務(wù)分包合同計價風險。

③對于分包延期付款 延遲付款會使得進項發(fā)票取得時間延后，造成先交稅的風險。分包結(jié)算要提前做，以便盡早取得進項稅發(fā)票。

2）商品砼采購進項稅額抵扣如何應對

問題：商品砼企業(yè)實行簡易征收增值稅，稅率為3%，見（2014）57號文，其采購的水泥等不能抵扣進項稅。

應對：各項目商品砼的采購可由施工企業(yè)自購水泥 17%委托加工的方式，將稅率較高的水泥用于自身的進項抵扣。

3）砂土石磚瓦石灰等地材及輔助材料進項稅額的抵扣

問題：工程建設(shè)的砂土石磚瓦石灰等地材，基本上由小規(guī)模納稅人/個體商戶/農(nóng)民提供，無增值稅發(fā)票或根本無票，無法抵扣。

應對：對這些材料的采購，施工企業(yè)應盡量向可提供增值稅專票單位購買。確實無法取得對方發(fā)票時，可要求對方到稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。

4）甲供材（設(shè)備）、水電氣能源費用支出無進項稅額抵扣應對措施

問題：甲供材料（設(shè)備）及水電氣能源由甲方提供，建筑企業(yè)很難取得進項增值稅專用發(fā)票抵扣，會造成多交稅。

應對：①由甲供變?yōu)榧卓兀醇追街付ü毯徒ú钠放?，由建筑企業(yè)直接采購。

②合同簽訂時約定補償稅差或與明確甲方開具增值稅發(fā)票。

5）營改增后甲供工程的管理

問題：甲供工程（是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程）。一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計稅 3%方法。

應對：因甲供工程不能進行進項抵扣，無法抵扣的銷售額要分開計價，在管理上要對施工中取得的發(fā)票分開核算與管理，區(qū)分不能抵扣與可抵扣發(fā)票的管理。

6）營改增后集中材料采購供應商選擇的應對措施

①對供應商進行信息管理，通過對納稅人身份、發(fā)票類型、適用稅率等比選后選擇綜合采購成本最低的供應商。

②如果提供增值專用發(fā)票采購，需要明確提供一票制增值稅專用發(fā)票，以減少企業(yè)稅負。

7.結(jié)語

將稅負轉(zhuǎn)嫁到消費環(huán)節(jié)，并最終由消費者承擔稅負是“營改增”的初衷，其目的在于消除營業(yè)稅中的重復征稅問題，進而實現(xiàn)企業(yè)稅負的降低和發(fā)展能力的提升。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須進行自身發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，與更多有資質(zhì)、有規(guī)模的供應商進行合作，實現(xiàn)內(nèi)部管理的完善和提高，以及稅務(wù)、財務(wù)制度建設(shè)的規(guī)范化，并預先做好稅務(wù)的籌劃工作。只有這樣，才能夠經(jīng)受住“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)造成的沖擊，在市場競爭中脫穎而出。

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