陳毅蓉

華潤置地高品質(zhì)工程標準對二線城市地產(chǎn)開發(fā)的借鑒意義

陳毅蓉

（昆明滇池置業(yè)有限責任公司 云南昆明 650031）

筆者所處的二線城市自從2009年以后，本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有如雨后春筍般異軍突起，在這樣一個欣欣向榮的市場環(huán)境下，本土地產(chǎn)企業(yè)中，不乏不僅能低頭拉車，也能抬頭看路的這么一些當?shù)仄髽I(yè)，在向標桿企業(yè)看齊的同時，也不忘在管理層面和技術層面向其學習先進的管理理念和管理方法。在遭遇了2014年房地產(chǎn)大洗牌后，還依然存活在市場中的本地開發(fā)企業(yè)中，諸多借鑒了全國綜合排名前10的地產(chǎn)公司的成功開發(fā)經(jīng)驗和成熟的管理流程。因此，筆者認為值得借鑒的公司之一的華潤置地的高品質(zhì)管理等理念，是能為本土企業(yè)所用，并可秉承發(fā)展直至度過地產(chǎn)界的寒冬的。

高品質(zhì)；本土地產(chǎn)公司；價值；設計；工程；標準

本人于2012年至2016年間曾多次參加了由某管理顧問公司舉辦的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)與管理課程，期間也在本土地產(chǎn)開發(fā)公司從事項目開發(fā)和管理工作，對本土企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)存在的劣勢深有體會。

該篇文章中需要學習和借鑒的公司為華潤置地有限公司，是世界500強企業(yè)華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務旗艦，是中國內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)發(fā)展商之一，主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、物業(yè)服務等。截至2015年底，公司在職員工3萬多人，總資產(chǎn)為3965億港元，土地儲備面積達4126萬平米，進駐全國54個城市，開發(fā)項目超120個。

華潤置地秉承“品質(zhì)給城市更多改變”的品牌理念，堅持高品質(zhì)戰(zhàn)略，注重專業(yè)能力培育，積極探索創(chuàng)新，持續(xù)關注和提升產(chǎn)品與服務品質(zhì)，始終保持行業(yè)內(nèi)客戶滿意度的領先水準，推動城市發(fā)展，引領商業(yè)進步。

通過課程的學習和在實際工作中的實踐，筆者認為可向華潤置地借鑒的主要管理經(jīng)驗和手段有以下幾點。

一、高品質(zhì)是中國房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展的核心競爭力。

品質(zhì)是質(zhì)量、信譽、責任和文化的集合；高品質(zhì)意味著高質(zhì)量（產(chǎn)品信譽）、高附加值（溢價能力）及高認可度（市場口碑），高品質(zhì)的外在表現(xiàn)就是產(chǎn)品的品牌。

1.始終如一的價值驅(qū)動，使客戶不僅百分百滿意，而且還要超越客戶期望，使客戶高興。這一點，華潤置地學習的很透徹，由此演變成了華潤兩大核心競爭力之一，以客戶為導向。在此之前，筆者其實對本土地產(chǎn)公司制定的以銷售為導向的策略并不看好，但在經(jīng)過深入的學習及理解后，發(fā)現(xiàn)之前對房地產(chǎn)公司成本和銷售的想法很狹隘，只認為成本控制好了，就能賺錢了。但實際好的房地產(chǎn)公司的發(fā)展，成本控制固然是獲取利潤的源動力，然而成為公司利潤增長點的最原始的動力應該是銷售，即客戶。任何銷售，只有在滿足了客戶的需求后，才能達成銷售目標，所以，如何使客戶滿意，如何使我們的設計、工程、成本能配合好銷售，達成使客戶滿意的目標而成本又在我們的目標控制范圍內(nèi)，將是本土地產(chǎn)公司今后需要仔細研究的課題和深入思考的問題。

2.科學靈活、內(nèi)外兼修的戰(zhàn)略牽引，始終堅持“能力第一，機會第二”，順應市場潮流，特別是在與社會政治經(jīng)濟環(huán)境密切相關的地產(chǎn)行業(yè)。即使是華潤置地這樣的大的房地產(chǎn)商，也強調(diào)打鐵還靠本生硬的道理，把公司建設好了，才能面對市場的風云變幻，機會總是偏愛有準備的頭腦。公司需要有應對市場變化的能力，才能在市場中生存。所以，本地地產(chǎn)企業(yè)要不被市場淘汰，就只有努力提高自己的能力，只有通過能力提升的這樣的集體才是有戰(zhàn)斗力的集體。

3.極致化、全覆蓋的客戶細分模型，通過生命周期和支付能力兩個維度的細分，實現(xiàn)從“搖籃到墳墓的通吃”。以客戶為導向的戰(zhàn)略確定后，如何實施該戰(zhàn)略就需要用到客戶細分模型。只有通過對該模型的分析，才能制定出我們的產(chǎn)品定位策略，才能制定出有差異化的市場產(chǎn)品，從而達到銷售目標，實現(xiàn)利潤。

4.高品質(zhì)、低成本和規(guī)模化的開發(fā)模式。雖然上述三點和成本的關系都不是很大，但筆者認為是為本土地產(chǎn)商的成本控制提升了一個高度，讓我們學會站在全局的觀念上看待成本的問題。筆者也相信，這四個核心價值點也是相互關聯(lián)，互為依托。所以，華潤置地的核心點中會有最后這一條，以高品質(zhì)、低成本、規(guī)?；陌l(fā)展方向，必然會成為行業(yè)中的翹楚。

二、華潤的高品質(zhì)“三位一體”核心體系的借鑒

華潤置地的先進的管理模式，這就不得不提到華潤的高品質(zhì)“三位一體”核心體系，即如下三點：

1. 精細設計準則。華潤也認為設計管理的通病是重方案圖，輕施工圖，忽略二次設計及施工配合。所以華潤對設計采取了三階段的控制模式，即方案、施工圖和工程施工階段三段控制。

方案設計階段中，應著重地塊前期分析，要重點做好用地條件分析、設計定位分析、建筑產(chǎn)品策劃和規(guī)劃設計要點分析；還有立面方案設計，要重點把握好品質(zhì)與成本平衡點、近人尺度的著重設計、細節(jié)設計推敲及外立面設計調(diào)整過程分析；其次是對戶型的設計，是經(jīng)濟型還是舒適型或是豪宅型都需在方案設計階段進行充分的論證和考慮；最后，是一些設計的細節(jié)問題，即部品設計，其精致性在很大程度上影響了我們建筑的外立面效果，包括欄桿、裝飾鐵花和外立面燈飾等。

施工圖設計階段也是要控制以下幾方面的內(nèi)容：

（1）. 建筑施工圖控制施工圖設計任務書和住宅公共空間的規(guī)范性。

（2）.各專業(yè)協(xié)調(diào)（景觀、裝飾）。各專業(yè)方案設計對建筑施工圖提條件，各專業(yè)的交接面劃分應清晰、明確，一般由建筑專業(yè)牽頭完成各專業(yè)的交接面劃分，明確三個專業(yè)的設計內(nèi)容，避免以后各專業(yè)圖紙的反復和施工的混亂；綜合管網(wǎng)設計中，建筑專業(yè)的設計管理人員應安排設計單位完成綜合管網(wǎng)圖，綜合管網(wǎng)圖能夠在圖紙階段反映問題，可以有效的避免二裝進場后因橋架高度等問題而無法按圖施工的情況。

（3）.專項深化設計，如外墻磚排版圖、外立面節(jié)點控制手冊、部品深化設計。

（4）.材料選型及做樣。設計管理人員對外墻磚、石材等材料進行材料選型，通過對材料的顏色、表面處理方式、規(guī)格的不斷比對，最終選出符合要求的材料，并通過與成本部的溝通，填寫材料選型定板單，使項目品質(zhì)與成本控制有效結(jié)合；做樣是因為在設計圖紙中無法有效的把控材料的色彩及工藝標準，所以要求在圖紙階段進行工程做樣，此工作能把控建筑品質(zhì)及后期的施工推進。

工程施工階段的品質(zhì)控制工作有工程樣板、樣板層的實施控制、建筑精細設計、設計變更單的匯總與分析和品質(zhì)整改分析

2. 毫厘工程標準。該標準包括了五個方面的內(nèi)容，也就是華潤毫厘工程的五大主張：

（1）. 計劃—根據(jù)客戶需求制定質(zhì)量工作計劃。

（2）. 標準——制定高于國家質(zhì)量標準的企業(yè)標準，也是基于客戶導向的核心出發(fā)點。

（3）. 監(jiān)控——引入第三方評價，全面監(jiān)控工程質(zhì)量。

（4）. 監(jiān)督---彼岸行動，聽取業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。再次引導進入客戶導向的核心價值觀。

（5）. 獎勵---設立華潤內(nèi)部質(zhì)量管理獎。

3. 情感悉心服務。也就是以專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務為基礎，推行服務中領先行業(yè)的100個細節(jié)，培養(yǎng)樂意服務的滿意員工，滿足客戶高層次的情感需求，從而達到情感悉心服務的最高層次，讓客戶體驗到無處不在的服務這樣一個情感金字塔，來完成華潤高品質(zhì)三位一體的機制。

盡管這個體系看似和成本管理沒有直接關系，但這些體系會在很大的程度上影響工程造價。所以，對設計階段的研究、對施工過程中的管控，直到物業(yè)服務，這些無一不體現(xiàn)了全成本控制的高瞻遠矚的管理理念。通過對這個體系的學習，使本土地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上注意到和設計、工程方面的合理配合。這樣的成本管控，才能真正的做到未雨綢繆，防患于未然。

結(jié)論：

筆者相信他們也走過很多彎路。今天我們能站在巨人的肩膀上，將其總結(jié)多年的經(jīng)驗學以致用到今后的工作中，讓本土地產(chǎn)公司對成本管控有了全新的認識，并以全局的眼光來看待成本和銷售的問題。希望在以后的工作中，能帶著這種理念開展工作，能為本土開發(fā)公司創(chuàng)造更大的價值。

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1007-6344（2017）03-0300-01