曹明樂+王金寶+張琪

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房產(chǎn)問題既是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)又是民生問題，受到國家和全社會的廣泛關(guān)注，而在實(shí)際使用住房的過程中，經(jīng)常會發(fā)生實(shí)際使用面積不足開發(fā)商所承諾面積，這關(guān)乎到購房的戶主乃至廣大人民的利益，必須加以關(guān)注和重視，本文從房屋面積測算的準(zhǔn)確方法入手，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)測繪所存在的問題，進(jìn)行深入探討，以求準(zhǔn)確測量實(shí)際使用面積，保障人民的切身利益，為房地產(chǎn)行業(yè)測繪領(lǐng)域提供參考。

關(guān)鍵詞：面積測量；房產(chǎn)問題；面積減少

在我國大部分地區(qū)購買商品房均按照住房面積大小進(jìn)行定價計費(fèi)，而實(shí)際上大多數(shù)購房的戶主對于居住面積的測繪并不了解，自然也就聽任房屋銷售商的說辭，但是，在國內(nèi)，確實(shí)存在銷售商故意夸大房屋面積或鉆法規(guī)條款的漏洞，打擦邊球來欺騙消費(fèi)者，損害消費(fèi)者的利益，針對這種情況，必須要清楚銷售商與購買者之間可能存在欺瞞現(xiàn)象的根本原因，明確住房實(shí)際居住面積在測繪過程中將會出現(xiàn)的問題，并逐一解決，采取一系列措施以及更新法規(guī)條款來填補(bǔ)現(xiàn)存的漏洞，盡量杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生，保證人民的利益。

1、房產(chǎn)與合同規(guī)定面積少的原因

1.1 相關(guān)法規(guī)條款的缺失或不完善。首先，正因?yàn)橄嚓P(guān)法規(guī)并未完善，制度不健全，才導(dǎo)致當(dāng)開發(fā)商和購買住房的消費(fèi)者在住房面積方面產(chǎn)生糾紛的時候，并無有效法規(guī)可依，這樣的漏洞沒有及時得到修復(fù)，開發(fā)商從中未得到懲罰，故此愈演愈烈，而大多數(shù)消費(fèi)者因?yàn)椴涣私庀嚓P(guān)法律也很難采取法律方法維權(quán)。

1.2 測繪企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商同流合污。中國的市場管理一向不嚴(yán)謹(jǐn)，漏洞頻出，因而存在房地產(chǎn)開發(fā)商與測繪相關(guān)企業(yè)暗中勾結(jié)，同流合污，房地產(chǎn)開發(fā)商通過利益引誘測繪相關(guān)企業(yè)謊報面積，測繪相關(guān)企業(yè)因?yàn)槔骝?qū)使而就范，違背良心和職業(yè)道德，將少說成多，造成了如今實(shí)際使用面積不足開發(fā)商承諾面積的現(xiàn)象發(fā)生，必須加大監(jiān)察力度才能減少甚至杜絕測繪企業(yè)與房地產(chǎn)的黑心交易，坑害廣大人民群眾。

1.3 測繪部門游離于監(jiān)管部門之外。多數(shù)房產(chǎn)局監(jiān)管人員認(rèn)為房產(chǎn)居住面積出在開發(fā)商身上，而對于測繪部門的監(jiān)管松懈。

1.4 測繪工具和人員技術(shù)不過關(guān)造成較大誤差。測繪單位的測繪人員個人技術(shù)以及使用的測繪工具不當(dāng)也會造成較大的誤差，專業(yè)不精，造成測繪結(jié)果不準(zhǔn)確，也會給測繪最終的結(jié)果造成不同程度的干擾，另外，測繪單位的管理松懈，制度規(guī)范漏洞較多，技術(shù)不過關(guān)也會使測繪人員不嚴(yán)于律己，圖方便圖程序簡單圖輕松而沒有認(rèn)真按照測繪規(guī)范去施行，難免造成與實(shí)際結(jié)果大相徑庭，就很容易產(chǎn)生測繪質(zhì)量問題。

2、從測繪企業(yè)的角度上管理面積不足的問題

2.1 建立全國房產(chǎn)測繪聯(lián)網(wǎng)管理機(jī)制，采用公開的方式，讓測繪工作受到全國網(wǎng)友的監(jiān)督。

2.2消費(fèi)者購買房屋之后，一旦產(chǎn)生了問題便難以找到源頭，原因之一是測繪的時間和房屋使用的時間相距甚遠(yuǎn)，原因之二是由于開發(fā)商擔(dān)心問題屬實(shí)會對其他房屋的銷售造成不利的影響，故推脫責(zé)任，消費(fèi)者便難以找到有效途徑去證實(shí)實(shí)際使用面積縮水，而另請測繪公司也將會產(chǎn)生一筆大額消費(fèi)，這使得大多數(shù)消費(fèi)者難以承受，導(dǎo)致房屋使用面積的問題不了了之。因此，相關(guān)部門需制定相應(yīng)制度，做到房屋面積測算問題有跡可循，不能找不到源頭，開發(fā)商必須提供相關(guān)部門承認(rèn)的測繪公司的測繪數(shù)據(jù)檔案，以保證消費(fèi)者在出現(xiàn)問題時能有有效證據(jù)。

2.3 建立嚴(yán)格的處罰機(jī)制。提高測繪公司違規(guī)的處罰力度，就會讓測繪公司不敢與開發(fā)商勾結(jié)。而處罰的金額過高，一旦事情敗露，后果將十分慘重，也會在開發(fā)商想要從中獲利時更為謹(jǐn)慎，測繪公司也會因?yàn)樘幜P力度過大而不敢鋌而走險。

2.4 由于行業(yè)主管部門對房產(chǎn)測繪收費(fèi)缺乏最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與違反收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的處罰規(guī)定，導(dǎo)致房產(chǎn)面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產(chǎn)測繪企業(yè)為了生存而鋌而走險。不顧成本去胡亂接工程，這樣的工程導(dǎo)致的后果就是在施工時，為了極力節(jié)約成本，不惜偷工減料，減小面積，就會造成實(shí)際使用面積縮水，為保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，規(guī)定房產(chǎn)測繪收費(fèi)的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家收費(fèi)的80%，否則由房產(chǎn)局對房產(chǎn)測繪公司處以數(shù)額等于該房產(chǎn)測繪項(xiàng)目總價的罰款。

3、如何從測繪技術(shù)層面提高房產(chǎn)面積測量的準(zhǔn)確度

3.1 由于房產(chǎn)測繪的計算比較復(fù)雜，老百姓沒辦法計算，哪怕能算也會因沒有測繪資格而被房產(chǎn)公司否定。又由于國家目前針對房產(chǎn)面積測繪計算的有關(guān)規(guī)定存在著不足。所以希望開發(fā)商提供測繪時的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)長款等，消費(fèi)者可根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡單測算，一旦出現(xiàn)問題，可找有關(guān)部門反映。

3.2 利用計算機(jī)成圖和測算技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)字化、智能化，提高房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。計算機(jī)技術(shù)對數(shù)字化房產(chǎn)測繪起到了極大的促進(jìn)作用，它具有測繪智能化的優(yōu)點(diǎn)：成圖和測算質(zhì)量高、速度快、勞動強(qiáng)度低、貯載信息多等，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)字化、智能化。同時，計算機(jī)智能化處理結(jié)合先進(jìn)的測繪技術(shù)，達(dá)成自動化或半自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質(zhì)量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)，提高房產(chǎn)測繪的執(zhí)行力。由于國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商以及測繪企業(yè)的規(guī)定并不完善，導(dǎo)致各地區(qū)關(guān)于測繪的方法略有不同，以至于缺乏普遍性和可操作性，不同的測繪公司可能得出的測繪數(shù)據(jù)不相同，這就可能導(dǎo)致對測繪面積出現(xiàn)分歧，也會給市場帶來一定得動蕩不安，所以，制度仍然是確保房產(chǎn)面積測繪準(zhǔn)確的首要方式，這也為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商和測繪公司的行為起到根本的作用，便于消除分歧，使消費(fèi)者能買到實(shí)際與約定住房面積相同的房產(chǎn)。

結(jié)束語：房產(chǎn)的測繪工作關(guān)系到千家萬戶，也關(guān)乎到社會穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此測繪工作更需要我們關(guān)注并重視，也是開發(fā)商和測繪企業(yè)的基本職業(yè)道德和社會責(zé)任，來保重測繪工作的準(zhǔn)確性，馬虎不得。基于目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)形式，筆者認(rèn)為，需先完善相應(yīng)法律法規(guī)的相關(guān)條例，同時加大對房地產(chǎn)開發(fā)商和測繪企業(yè)的監(jiān)管，提高測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格按照測繪程序逐步實(shí)行，保證測繪質(zhì)量，從根本上解決問題，從而提高整體房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，更好的為消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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