王 書 灝

(南京市城建集團，江蘇 南京 210009)

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談非全過程代建存在的問題及管理措施

王 書 灝

(南京市城建集團，江蘇 南京 210009)

結合某地下商業(yè)街項目，以代建單位視角，從利益訴求分歧、管理模式及人員配置、資金保障等方面，分析了非全過程承接代建業(yè)務遇到的問題，并提出了相對應的管理措施。

非全過程代建，上市公司，管理模式，圍護結構

非全過程代建[1]，可以理解為代建單位在項目全建設周期中的某個階段承擔某些具體代建業(yè)務，或為完成重要節(jié)點任務承擔階段性代建工作。

1 項目背景

某民營上市公司承擔某市地下商業(yè)街項目的開發(fā)與建設。項目位于市中心繁華商業(yè)區(qū)，總建筑面積約9 m2，建設內容主要包括地下停車場、地下2層、商場機房以及地面附屬設施等。項目于2015年11月1日全線封閉施工，禁止機動車通行，兩側保留狹窄通道供人非通行。由于項目區(qū)位，封閉作業(yè)造成周邊交通壓力巨大，為盡可能減少影響，市政府要求項目2016年5月15日恢復地面交通，以緩解區(qū)域交通壓力。圍繞重要節(jié)點，項目采用蓋挖逆作，地下連續(xù)墻作為豎向圍護結構，逆作法施工區(qū)域利用結構梁板作為水平支撐，出土口等空洞處增設臨時混凝土支撐。但由于諸多原因，工程一再拖延，未能按期恢復地面交通。從2015年11月～2016年9月，道路封閉施工11個月，但現(xiàn)場僅完成頂板的50%，距離恢復地面交通尚有剩余16塊頂板沒有完成，施工期間對市民出行、沿街商鋪營業(yè)等造成極大影響。市政府要求，業(yè)主方在頂板未完成情況下，采用臨時回填方式恢復道路南半幅交通，允許車輛由西向東單向通行。同時，委托專業(yè)代建的國有企業(yè)在現(xiàn)有條件下組織開展后續(xù)工作，要求按照既定時間節(jié)點完成路面交通恢復任務。

2 存在問題分析

針對該項目工程進度滯后、現(xiàn)場管理混亂、文明施工無序、周邊環(huán)境影響嚴重、居民投訴繁多等諸多問題，經(jīng)政府部門見證，建設單位與代建單位簽訂代建協(xié)議，對相關內容以協(xié)議方式約定，并從加強現(xiàn)場管理，加快施工進度，完善建設手續(xù)，強化文明施工，緩和居建矛盾，降低鄰避效應，消除環(huán)境風險，保障社會穩(wěn)定等方面快速組織實施，但過程中主要存在以下方面影響。

2.1 利益訴求分歧

業(yè)主方作為民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，追求經(jīng)濟利益[2]是其首要訴求，對工程現(xiàn)場的道路擁堵、路面臟亂及積淹水、揚塵、污水亂排問題漠然視之，以盡可能減少間接投資，節(jié)約投資成本。產(chǎn)生的負面影響全部推給政府部門協(xié)調解決，政府部門十分被動。

代建單位受市政府委托，按照公益性項目推進現(xiàn)場實施，將會把社會效益，即考慮公眾訴求、緩解居建矛盾，確保節(jié)點工期釋放交通壓力放在首位，同時注重現(xiàn)場工程質量、安全以及文明施工問題，在保證以上內容的前提下節(jié)省投資。

2.2 管理模式及人員配置

業(yè)主方原采用工序分包管理模式[3]，管理做法“一言堂”，即使有想法和要求，也不能與參建單位有效溝通，習慣使用罰款等經(jīng)濟手段強制推行建設單位意志，使現(xiàn)場各方對立情緒嚴重，常常產(chǎn)生利益糾葛。由于業(yè)主方擅長商業(yè)開發(fā)，無項目管理團隊，現(xiàn)場管理人員多為臨聘，工程質量難以保證，組織難度大。

2.3 資金保障

建設單位前期工程資金籌措不到位，一方面按照合同約定的進度款支付上滯后、拖欠明顯，現(xiàn)場施工人員抵制情緒強烈；一方面與周邊商戶商定的經(jīng)濟補償未曾兌現(xiàn)，市民投訴、商戶阻撓施工現(xiàn)象頻發(fā)，一度造成維穩(wěn)壓力巨大。

3 管理措施

3.1 明確目標

將“完成地下商業(yè)街結構頂板，全面恢復路面交通和景觀，徹底消除建設對城市環(huán)境、交通、周邊商業(yè)以及居民生活等影響，避免發(fā)生社會不穩(wěn)定事件”作為首要任務。

3.2 強化組織

代建單位迅速成立項目管理部，組建管理團隊(包括項目經(jīng)理、現(xiàn)場管理、造價控制、后勤保障等)，分工明確，緊密協(xié)作。進場伊始展開全面、細致的摸底排查，有針對性的編制項目管理建設大綱、總體進度計劃、項目考核及獎懲辦法、安全文明管理規(guī)定等一系列文件，確保管理過程中計劃清晰、責任明確、程序合規(guī)、結果可控。

3.3 細排節(jié)點

進場后，管理人員積極與原參建單位對接，調查現(xiàn)狀，收集資料，迅速掌握現(xiàn)場。組織實施方案優(yōu)化，提出建設思路，采用有效管控措施。結合項目實際情況，利用專業(yè)優(yōu)勢和項目經(jīng)驗，制定重要節(jié)點，即北半幅、南半幅、馬臺街節(jié)點。根據(jù)節(jié)點制定土方開挖、主體結構和瀝青攤鋪等小的“控制性”節(jié)點，以小保大，有序推進。落實專項管理辦法的執(zhí)行，嚴格考核，確保每個節(jié)點均按照計劃實現(xiàn)，為重大節(jié)點提供有力保障。

3.4 抓重點、難點，強化落實

項目地處繁華商業(yè)圈，現(xiàn)場施工對周邊環(huán)境影響很大。代建單位按照“抓住整體目標把控的重點、把握具體關鍵線路實施的難點”思路展開各項工作，針對現(xiàn)場支護結構未完畢，道路東西、南北四向通行，及時組織優(yōu)化、細化施工組織設計，同步配合交管部門提出的“交叉路口正常通行”要求，對每個階段制定詳細日進度計劃。實施過程中，召開工程大例會22次，下發(fā)質量、進度、安全文明類通知單42份，召開專題會20余次，形成專題會會議紀要7份。經(jīng)過多方努力，協(xié)同作戰(zhàn)，確保了馬臺街節(jié)點如期完成。

3.5 周密部署、高效協(xié)調

業(yè)主方原采用工序發(fā)包模式，與土方、道路、主體施工單位分別簽訂施工合同，加上水、氣、供電、通信等管線交叉，現(xiàn)場管理落實難，溝通協(xié)作復雜度極高，導致工期滯后嚴重。針對以上問題，代建單位每日通過早間召集所有單位現(xiàn)場巡視，下午召開碰頭會，夜間檢查并現(xiàn)場解決交叉作業(yè)問題，制定問題解決方案，檢查進度執(zhí)行情況，有效解決了“互相扯皮、互不配合”的現(xiàn)象，現(xiàn)場進度推進有力。此外，道路恢復階段，各類管線較多，且施工涉及周邊商鋪、小區(qū)、企事業(yè)單位等多家，量大面廣。代建單位積極配合業(yè)主方，主動聯(lián)系各家，及時解決過程中出現(xiàn)的問題。

4 結語

非全過程代建問題與措施的研究，有利于代建單位充分認識項目潛在的困難與風險，針對這些不利因素制定相應的對策方案與管控措施，提高代建單位整體項目管理水平，對于國際項目管理業(yè)務的延伸起到了積極的作用。

[1] 夏 斐,徐 偉,關 飛.政府投資項目代建制研究[J].江蘇建材,2014(5):48-50.

[2] 杜 楊,豐景春.PPP模式下的保障房建設公私合作機制演化博弈分析[J].工程管理學報,2015(1):59-64.

[3] 胡長明,歐陽斌,陳定洪.工序分包管理模式研究[J].施工技術,2010,39(10):82-85.

Discussion on non-whole-process project agent problems and management measures

Wang Shuhao

(NanjingCityConstructionGroup,Nanjing210009,China)

Combining with the in-built commercial street project, starting from the angle of construction agency, the paper analyzes problems encountering in non-whole-process project agency from aspects of interest appeal, management mode, staff configuration and funds guarantee, and puts forward corresponding management measures.

non-whole-process project agency, listed company, management model, enclosure structure

1009-6825(2017)17-0229-02

2017-03-24

王書灝(1984- )，男，工程師

F281

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