劉 建 平

(太原市不動產(chǎn)登記中心，山西 太原 030006)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

談如何做好我國房地產(chǎn)市場管理工作

劉 建 平

(太原市不動產(chǎn)登記中心，山西 太原 030006)

從金融貸款政策、稅收政策簡單介紹了我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，分析了宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響，從法律層面提出了完善我國宏觀調(diào)控政策的建議，最后指出對房地產(chǎn)市場管理工作最為深遠(yuǎn)的影響就是政府的管控。

房地產(chǎn)市場，政府，宏觀調(diào)控

0 引言

從20世紀(jì)90年代開始，我國的房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，推動了國家GDP的增長，增加了政府的稅收，同時也極大的提高了人們的生活質(zhì)量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了許多的問題，比如開發(fā)商惡意炒房抬高房價，增加了人們的生活成本。為了讓我國的房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)的發(fā)展，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。分析其原因，主要是因為政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，大部分是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)思想來進(jìn)行宏觀調(diào)控的，對國家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國家的宏觀調(diào)控一定會引起房價的波動，而房價的波動又會極大的影響市場的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析

我國進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強(qiáng)制性干預(yù)的直接調(diào)控到發(fā)揮市場作用的間接調(diào)控的過程。在2005年—2014年之間，我國政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對房地產(chǎn)市場的行為進(jìn)行一定程度的規(guī)范。總體上來看，這幾年間國家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制→鼓勵→抑制三個階段。

在2005年—2008年間，我國的房價不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房價的上漲，頒布了一系列的政策。

1.1金融貸款政策

國家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時，在利用房貸購買住房之后，如果還要購買第二套，首付占比應(yīng)該高于40%，貸款利率至少要為標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍。如果房屋面積大于90 m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90 m2，那么要繳納20%的首付款。

1.2稅收政策

2006年5月，國家規(guī)定，如果個人將購買時間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個人購買房屋，則需要繳納個人所得稅。

在2008年—2009年間，美國的次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了我國的房地產(chǎn)市場，為了擴(kuò)大內(nèi)需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國人民銀行將個人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準(zhǔn)理論全面下調(diào)。同時將個人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。國家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個人銷售住房或者購買住房不再需要繳納印花稅。首次購買90 m2以下的住房時，契稅稅率調(diào)整為1%。

在2009年—2015年間，我國的房地產(chǎn)市場再次爆炸。房價飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來越大，同時對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也在不斷加強(qiáng)。

從整體上來看，雖然我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控非常頻繁，但是房價并沒有出現(xiàn)下降。在政策抑制時期，我國的房價也并沒有出現(xiàn)長期下跌的趨勢，只是放緩了增長速度。一段時間以后，房價又會開始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2 宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響

我國政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，更多的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來進(jìn)行思考，而忽略了對法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時，法律問題頻發(fā)。我國的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對市場的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應(yīng)的法律基礎(chǔ)。以“限購令”為例，我國的法律體系中并沒有可以支持“限購令”的法律規(guī)章，而且“限購令”本身也與我國的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國憲法規(guī)定，每個公民都享有平等權(quán)，而限購令對不同戶籍的公民進(jìn)行區(qū)別對待，限制了公民平等購房的權(quán)利。除了法律問題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實的時候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國家宏觀調(diào)控政策變動過快，非常的不穩(wěn)定。在房價上漲時進(jìn)行抑制，在擴(kuò)大內(nèi)需時又進(jìn)行鼓勵，這種劇烈的變動加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時間短，在頒布之后就立即進(jìn)行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長的過程，宏觀調(diào)控對正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導(dǎo)致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國家的宏觀調(diào)控政策也對社會造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國家對房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房價出現(xiàn)拐點，房價的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿，在全國很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權(quán)的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房價的大幅度下跌導(dǎo)致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬。“退房潮”加劇了業(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對政府的不滿情緒，嚴(yán)重影響了社會的和諧與穩(wěn)定?！凹匐x婚”也是政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中爆發(fā)的一個大規(guī)模群體性事件。我國在頒布限房令、限貸令的時候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導(dǎo)致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導(dǎo)致家庭關(guān)系的破裂，影響了社會的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴(yán)重影響了國家政策的落實，侵害了弱勢一方的利益，是一種侵害國家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會激化夫妻雙方之間的矛盾，對家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3 對完善我國宏觀調(diào)控政策的建議

我國宏觀調(diào)控政策的主要問題就是對法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，也要密切的注意到這點。

3.1加大對法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴(yán)重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國家立法部門應(yīng)該加強(qiáng)對現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國家的宏觀調(diào)控建立法律基礎(chǔ)。

3.2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強(qiáng)弱。當(dāng)前我國的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該及時的修改商品房買賣合同以使其與國家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發(fā)生。

3.3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國社會主義發(fā)展?fàn)顩r而做出的，對我國的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門在進(jìn)行司法審判工作的時候，必須要站在社會總體發(fā)展的角度上，與國家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動社會的健康發(fā)展。

[1] 劉 寅,朱莊瑞.新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場變化分析與調(diào)整思路[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2016(7):73-75.

[2] 高 佳.淺談如何做好房地產(chǎn)企業(yè)檔案的規(guī)范化管理[J].科研,2016(12):249.

HowtodowellinthemanagementofrealestatemarketinChina

LiuJianping

(TaiyuanRealEstateRegistrationCenter,Taiyuan030006,China)

Loans from the financial and tax policies introduced the macro-control policy of real estate market in China, analyzes the problems and social impact of macro-control policies, from a legal perspective put forward to perfect China’s macro-control policy suggestions, finally we can know about the work of the management of the real estate market is the most far-reaching government control.

real estate market, government, macro-control

1009-6825(2017)30-0199-02

2017-08-15

劉建平(1962- )，男，工程師

F293.33

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