張 智 茹

(山西田森集團(tuán)地產(chǎn)子集團(tuán)，山西 太原 030006)

成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的定位及工作概述

張 智 茹

(山西田森集團(tuán)地產(chǎn)子集團(tuán)，山西 太原 030006)

介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理的基本模式，基于成本管理部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的定位，對于成本管理部門的工作方法進(jìn)行了闡述，指出成本管理是一個全過程管理，只有企業(yè)各部門之間相互協(xié)作，才能產(chǎn)生巨大價值。

成本管理，房地產(chǎn)，企業(yè)，目標(biāo)成本

1 背景分析

中國房地產(chǎn)發(fā)展隨著市場化改革推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。但是很多中小企業(yè)在成本管理方面認(rèn)識不足或者僅存在成本管理初級階段，隨著市場競爭的日漸激烈，不少企業(yè)對開發(fā)全過程的成本管理與控制也逐漸重視。

當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理基本模式大致為：1)由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人主持成本工作；2)由成本管理部門對各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)；3)各業(yè)務(wù)部門實(shí)施成本管理，共同進(jìn)行成本管理工作。其成本管理過程貫穿于地產(chǎn)開發(fā)全周期。但現(xiàn)在大多數(shù)房企業(yè)普遍做法為：招聘成本管理人員，設(shè)立成本管理部；或在某些職能部門下設(shè)部門，成本管理單純只為進(jìn)行日常報(bào)量、合同管理、工程款審核以及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集整理。如果按照這樣的成本管理思路，企業(yè)進(jìn)行全員成本管理、全過程成本管理難上加難，更不用提企業(yè)未來發(fā)展了。如何才能真正的發(fā)揮成本管理部門的積極作用，這就需要企業(yè)對成本管理有個基礎(chǔ)的認(rèn)知：如何對成本管理定位，如何有效的進(jìn)行成本管理工作。

2 成本管理部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的定位

首先企業(yè)最高管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握成本管理定位，精準(zhǔn)定位成本管理職能作用，成本管理在企業(yè)發(fā)展中扮演什么角色，如何去做。一要克服過去片面的成本管理認(rèn)知，自己覺得成本管理就是單純的管理企業(yè)的成本。同時也要避免產(chǎn)生只要是與成本有關(guān)的工作內(nèi)容，涉及到成本就屬于成本管理部的職責(zé)范圍，與其他部門無關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)有沒有成本管理部，成立不成立成本管理部，成本管理部隸屬關(guān)系如何，都不代表該企業(yè)成本管理是否有偏差，是否做好成本管理的工作。一個成本管理部門的好壞，其實(shí)它僅僅只是個參與者，既不能參與項(xiàng)目決策，也不進(jìn)行具體工作執(zhí)行。如果企業(yè)管理層總是把企業(yè)成本的好壞或者成本控制績效強(qiáng)加在成本管理部門身上，而相關(guān)各職能部門免于全過程成本管控，全員都沒有參與進(jìn)成本管理工作，那么這樣的成本控制并不能給企業(yè)帶來真正成本管理，與成本管理思路背道而馳。

3 成本管理部門的工作方法

要想做好成本管理工作，做好成本控制，抓住一個要點(diǎn)即可：各職能部門負(fù)責(zé)人。企業(yè)的成本管理工作的好壞首要因素便是部門負(fù)責(zé)人是否能夠勝任工作。真正的成本管理要做到過程管理、全員參與，才能為企業(yè)成本控制產(chǎn)生價值。

企業(yè)成本管理要想做好過程管理、全員參與，必須對相關(guān)成本管理人員進(jìn)行選拔及培養(yǎng)。只有當(dāng)全體成本管理人員的水平達(dá)標(biāo)，成本管理才能持續(xù)有效，才能強(qiáng)化企業(yè)成本控制，企業(yè)才能始終處于行業(yè)的領(lǐng)先水平，立于不敗之地。

成本管理部門怎樣才能既不越位、也不缺位呢，需做到以下幾點(diǎn)：

第一，制定好規(guī)章制度及工作職責(zé)后，要求各部門對整個項(xiàng)目進(jìn)行合約規(guī)劃。其實(shí)合約規(guī)劃的最終目的是：以預(yù)估合同的方式對目標(biāo)成本的分級，將目標(biāo)成本控制科目上的金額分解為具體的合同。合約規(guī)劃也是制定項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃的基礎(chǔ)，根據(jù)合約規(guī)劃編制年度或月度招投標(biāo)計(jì)劃，并根據(jù)合約規(guī)劃分解的目標(biāo)成本，控制合同價。將目標(biāo)成本分解至各個合同計(jì)劃當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本控制的可操作性。

第二，疏理成本管理過程化管理。按照成本管理各項(xiàng)制度，統(tǒng)一成本管理規(guī)范化。統(tǒng)一企業(yè)各部門人員職責(zé)，保持成本管理工作思路清晰。

第三，多部門協(xié)同合作。通過專業(yè)信息系統(tǒng)管理平臺，對成本管理過程中的合同管理、合同執(zhí)行、合同審批以及付款管理等工作。

合同簽訂審批要求相關(guān)職能部門及時錄入合同信息，法務(wù)及成本進(jìn)行處理并提供審核意見。同時，通過動態(tài)成本管理進(jìn)行成本科目有效控制，同時建立預(yù)警機(jī)制。對預(yù)警范圍內(nèi)的合同需要相關(guān)職能部門重新提交、申請、辦理。

合同執(zhí)行如果出現(xiàn)合同變更，直接導(dǎo)致成本科目變更。及時要求相關(guān)職能部門進(jìn)行超支申請或重新發(fā)起流程。所以成本管理人員通過系統(tǒng)平臺完成合同管理、執(zhí)行以及付款管理，可以隨時對成本數(shù)據(jù)及時進(jìn)行監(jiān)控，便于把握項(xiàng)目成本信息，達(dá)到了企業(yè)項(xiàng)目成本管理與控制的目的。

第四，數(shù)據(jù)的收集要及時、準(zhǔn)確。對數(shù)據(jù)的錄入要按月、季度、年度進(jìn)行，隨時進(jìn)行項(xiàng)目動態(tài)成本跟蹤、分析工作，實(shí)時進(jìn)行動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間差異比較。同時啟動預(yù)警機(jī)制，讓企業(yè)管理層便于了解項(xiàng)目成本動態(tài)，及時調(diào)整管理方案，便于及時準(zhǔn)確進(jìn)行成本管理，有效控制項(xiàng)目成本狀況。

第五，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目各部門管理人員要隨時總結(jié)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對比項(xiàng)目開發(fā)過程各階段成本數(shù)據(jù)，必要時進(jìn)行階段性后評估報(bào)告。同時，成本管理部門要及時收集相關(guān)的數(shù)據(jù)，列入項(xiàng)目指標(biāo)庫中，為下階段項(xiàng)目運(yùn)作或者開發(fā)提供支持。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一個全過程管理：企業(yè)負(fù)責(zé)人制定計(jì)劃，項(xiàng)目部或管理人員實(shí)施計(jì)劃執(zhí)行，成本管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)控。通過管理層、執(zhí)行層之間相互配合、協(xié)作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷壯大。通過一點(diǎn)一滴的積累，企業(yè)的成本控制才算真正的控制。

目前房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，政策調(diào)控，市場環(huán)境等都影響企業(yè)發(fā)展。要做好“開源節(jié)流”才能真正的在市場大潮中立于不敗之地。企業(yè)的成本管理“任重而道遠(yuǎn)”，只要企業(yè)各部門之間相互協(xié)作，全員參與、全過程管理就一定能夠產(chǎn)生巨大價值。

Onpositioningofcostmanagementinreal-estateenterprisesandsurvey

ZhangZhiru

(Real-EstateBranchGroup,TiansenGroupinShanxi,Taiyuan030006,China)

The paper introduces the basic model for the cost management for current real-estate, illustrates the methods for the cost management department based on the positioning of the cost management department in the real-estate enterprises, and points out the cost management is the whole-process management and it can generate enormous value by the mutual cooperation among departments in enterprises.

cost management, real-estate, enterprise, target cost

1009-6825(2017)23-0249-02

2017-06-04

張智茹(1986- ),女,助理工程師

F293.3

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