徐 科

(成都求實建設工程技術經(jīng)濟有限公司, 四川成都 610021)

淺談上風港·時代廣場建設全過程成本控制

徐 科

(成都求實建設工程技術經(jīng)濟有限公司, 四川成都 610021)

建設投資是一項綜合性、專業(yè)性、政策性活動， 具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資流向復雜等特點。文章就上風港·時代廣場通過對工程建設項目實施全過程成本控制,在降低成本、提高投資效益、規(guī)避風險等方面發(fā)揮非常重要的作用進行說明。

工程建設; 全過程； 成本控制

1 工程建設全過程成本控制管理理念及思路

工程建設全過程成本控制管理，其實質(zhì)是將工程成本管理端口前移至工程項目建設的投資決策及設計階段，其特征是：在項目的整個實施階段，對項目的整體工程成本實施動態(tài)的、事先的、主動的控制。如積極參與設備、材料選擇以及限額設計等重要問題和重大決策管理工作、從設計決策階段就進一步加大對造價的控制，參與到對合同方式選擇、合同內(nèi)容等方面的評估，以便協(xié)助業(yè)主更好地進行前期的成本預測和后期的成本管理；在施工期間還應及時計算及評估工程變更的造價，了解合同細則，從而避免或盡量減少不合理的合同索賠。

2 上風港·時代廣場建設全過程成本控制

上風港·時代廣場位于成都市武候區(qū),為商業(yè)綜合體，物業(yè)行態(tài)含商業(yè)、影院娛樂、酒店及辦公。建筑總面積18.36×104m2,地下兩層,地上九層,總投資5.863 7億元。建設項目全過程造價控制分為事前、事中、事后三個階段控制，在具體實施中，全過程造價控制分為項目決策與設計階段、承發(fā)包與施工階段、竣工與后評價三個階段。本文就如何實施上風港·時代廣場全面造價管理進行闡述。

2.1 項目決策與設計階段

2.1.1 投資估算

投資估算是一個項目投資決策的造價文件,我們選用具有經(jīng)驗豐富、既懂技術又懂造價的工程技術人員參與投資估算工作。主要做好以下幾點:

(1)注意估算指標資料的積累,估算指標是編制投資估算的主要依據(jù),除已有的估算指標,根據(jù)上風港·時代廣場物業(yè)形態(tài)多,特別是安裝設備要求多,必須按實際情況進行調(diào)整修正,真正體現(xiàn)指標的綜合性、概括性。

(2)投資估算的編制應合理,充分估計出項目建設過程中及建成后的收益與風險,并提出對應的防范措施。

2.1.2 設計階段成本控制

設計階段分為方案設計階段、擴初設計階段、施工圖設計階段等，主要做好以下工作：

(1)方案設計階段參與方案階段的測算工作并提供經(jīng)濟數(shù)據(jù)，對多方案的建筑規(guī)劃條件進行測算評估, 根據(jù)測算目的，為甲方選擇優(yōu)秀的設計方案提供了保障。

(2)擴初設計階段完成對擴初圖中外墻面積、公共部位面積的初步計算，對建筑結(jié)構(gòu)形式、基礎形式、水電配套設施方案進行測算并提供成本評估意見及優(yōu)化建議，提供類似項目的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，包括結(jié)構(gòu)形式、單方造價、鋼筋含量、混凝土含量、樓盤檔次、材料的使用情況等相關數(shù)據(jù),為限額設計提供依據(jù)。

(3)施工圖設計階段配合完成目標成本的制定工作，完成對施工圖中：窗地比、外墻涂料、面磚面積、石材面積、公共部位面積、景觀面積、單車位面積、道路面積的計算。根據(jù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要完成對設計單位設計過程中的結(jié)構(gòu)指標的計算。

2.2 承發(fā)包與施工階段

2.2.1 承發(fā)包階段成本控制

(1)協(xié)助業(yè)主編制招標文件和起草施工合同：招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件，既是投標人編制投標文件和參加投標的依據(jù)，也是評標定標的依據(jù)，同時還是簽訂合同所遵循的依據(jù)，因此，編制出嚴謹、科學、完整、具有針對性、合理保護性的招標文件對避免日后的簽訂施工合同、過程管理及竣工結(jié)算糾紛具有相當重要的作用。招標文件一般包括工程情況綜合說明、招標范圍和要求、設計文件和圖紙、主要合同條款、評標辦法、工程量清單等主要內(nèi)容。

(2)完成工程量清單編制。工程量清單是招標文件的核心內(nèi)容，是合同訂立的依據(jù)之一，也是合同價款確認的依據(jù)。要求保證工程量清單的完整性、準確性、可行性、適度性等。結(jié)合項目的實際情況，注意該項目有無采用新技術、新規(guī)定、新材料及施工現(xiàn)場的條件等，做到正確列項，準確描述項目特征。同時清單的編制要求要有利于工程結(jié)算，清單報價要有利于工程結(jié)算。清單的投標報價，一定要要求投標人有工程量清單綜合單價分析表，以備調(diào)整。結(jié)算中常見的是主要設備及材料價差問題。

(3)完成招標控制價的編制。招標控制價是為完成擬建工程，根據(jù)招標文件、施工圖、《計價規(guī)范》、《計價定額》及解釋、配套文件、造價信息、工程量清單編制出的一個限額總費用，包括分部分項工程費、措施項目費、其它項目費及規(guī)費、稅費。招標控制價編制的重難點主要是對清單項目中的綜合單價、規(guī)費和稅費的編制。

(4)對業(yè)主評標提供支持。對投標書進行技術經(jīng)濟的核算分析，提交相關報告，提出建設性意見。負責審核報價，協(xié)助招標人審核投標施工方案及技術組成，詳細分析各投標書中存在的計算錯誤和報價錯誤等情況。在決標前可對任何必要的更改作出建議，且落實各投標書中的疑點，如投標單位有不平衡報價可提醒業(yè)主在商務談判中提出詢證，總價僅能代表投標人的總價意向。避免造成低價中標，高額索賠的現(xiàn)象。

2.2.2 施工階段成本控制

(1)現(xiàn)場過程控制造價工程師到現(xiàn)場后，首先要建立各種臺賬，包括合同、簽證、設計變更、進度款支付、周報、月報、項目成本動態(tài)、現(xiàn)場簽證、設計變更、技術核定單、節(jié)點結(jié)算等臺帳，準備各種要用的表格、便簽、記錄本以及各種測量和記錄的工具。

(2)管理公司項目經(jīng)理在施工現(xiàn)場辦公，及時掌握具體工程的進展情況，同時與甲方管理造價的工程師溝通。

(3)測算和評審施工單位編制的施工組織設計及專項施工方案。在施工單位編完施工組織設計后，本公司將對施工組織設計中的關于措施的費用進行測算，對不合理的部分或可以優(yōu)化的地方向業(yè)主提出(如：土方開挖放坡系數(shù)、基坑、溝槽底寬、降水井的口數(shù)，深度等)，在方案評審時，提出建議以便業(yè)主決策。

(4)設計變更處理。設計變更要盡量提前，盡量減少設計變更的發(fā)生，確需在施工中發(fā)生變更的，也要在施工之前變更，防止拆除造成的浪費，也避免索賠事件的發(fā)生。同時設計變更應記錄詳細，說明變更產(chǎn)生的原因、背景、變更產(chǎn)生的時間、參與人、工程部位、提出單位都應記錄。

(5)現(xiàn)場簽證的收方，正式簽證單的一單一算；當施工現(xiàn)場發(fā)生簽證時，及時趕到施工現(xiàn)場，同相關各方進行原始收方和記錄。當形成正式簽證單在相關各方未簽字蓋章前，本公司先對簽證的內(nèi)容進行核對，保證與事實相符，并且語言邏輯沒有問題后再交給相關各方簽證蓋章，并且在正式簽證單位拿到后3天內(nèi)完成簽證單的一單一算，將增加的費用計入臺帳，進入周報和月報提供給甲方，調(diào)整控制造價，讓甲方動態(tài)地掌握本項目的造價。

(6)工程形象進度的確認，審核施工單位的進度款支付報表；每月參加甲方組織的工程施工進度形象進度確認會，并根據(jù)實際的工程形象進度審核施工單位報送的進度款支付報表，真實反映付款與工程的實際進度，合理控制工程款支付。

(7)對需認價材料和設備進行詢價并形成報告；根據(jù)甲方管理要求，本公司在施工圖紙設計完善和圖紙會審完成后，提出需要詢價的材料和設備名稱、品牌、規(guī)格，再同施工單位進行核對是否完善，最后交業(yè)主認可，根據(jù)認可的材料和設備名稱、規(guī)格、品牌進行市場調(diào)查、詢價后報業(yè)主相關部門及人員征詢意見，在征詢意見后出具正式詢價報告。

2.3 竣工交付階段與后評價階段成本控制

2.3.1 竣工交付階段成本控制

竣工結(jié)算，無論是施工單位還是業(yè)主都十分重視工程價款的審計結(jié)算。無論是工程量計算、預算定額套用、取費合理性的審查，還是變更簽證、索賠條款、不可抗力因素的分析等，都要做到嚴格、合理、公平。除了上述內(nèi)容，還有以下幾點十分重要。

(1)審計報告的內(nèi)容：我們不能僅僅注重審計后工程結(jié)算的價款數(shù)字，還有審減數(shù)，在報告中應有分析影響工程價款的原因、審核調(diào)整的主要內(nèi)容及如何控制修正工程造價的相關內(nèi)容。

(2)審計過程中的三級復核應落實具體，不能流于形式，由于工程審計工作面廣、量大，技術質(zhì)量要求高，在審核過程中難免有計算錯誤，判斷偏差，為防范審核風險，應確定三級復核制度，層層把關，對工作底稿逐級復核，最終能交出一份合理的竣工結(jié)算審核報告，從而真正達到工程造價的合理確定和有效控制。此階段應服務以下內(nèi)容：其一完成竣工結(jié)算審核或合同清算工作。其二協(xié)助業(yè)主正確編制工程竣工結(jié)算報表等資料文件，協(xié)助業(yè)主完成財務竣工決算的審核工作。其三提供造價咨詢的最終總結(jié)報告。

2.3.2 工程造價審核階段的成本控制

工程造價審核工作中的應該認真分析和了解報審結(jié)算的“亂報”的原因，通常有以下幾點：

(1)聯(lián)系單盲目簽證，事后補簽，簽證表述不清、準確度不夠及時間性不強?，F(xiàn)場監(jiān)理人員對造價管理和有關規(guī)定掌握不夠，對不應該簽證的項目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫，不認真核實就簽字蓋章；施工單位在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報多，蒙哄欺騙，遇到問題不及時辦理簽證，決算時搞突擊，互相扯皮推卸責任；有的施工單位為了中標，報價很低，為了保住自己的利潤對包干工程偷工減料，對非包干工程進行大量的施工簽證，施工現(xiàn)場的亂簽證，擾亂了建筑市場正常秩序。

(2)套用定額方面。對定額中的缺項套用子目或換算的理解有出入、忽略定額綜合解釋，不換算系數(shù)、高套定額。把定額中已綜合考慮并包含在綜合單價里的內(nèi)容單獨列項。

(3)費用計算方面。不按合同要求套用費用定額。

(4)虛設費用。有的工程在實施過程中沒有使用大型機械和特種機械但竣工決算中卻列入了大型機械和特種機械等。

(5)提高計費標準，擴大取費范圍。

2.3.3 后評價階段的成本控制

后評價是對整個建設項目的一次綜合性評價，也是對已完工程項目成本控制的總結(jié)，應做好三個方面的工作：

(1)數(shù)據(jù)資料的積累、分析和整理歸類：由專業(yè)人員認真、細致地對待這些數(shù)據(jù)資料，通過與實際的聯(lián)系分析、篩選，并得出影響工程造價的各項因素，有條件的可建立相關數(shù)據(jù)庫，為今后搞好其他工程的造價控制作相應的鋪陳。

(2)充分重視業(yè)主、施工、監(jiān)理、設計單位等各方的意見和建議，集思廣益，分析成本控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接，如何有效防范價格風險等，真正達到工程成本由被動控制向主動控制轉(zhuǎn)化的目的，并防止"三超"情況的出現(xiàn)。

(3)一方面總結(jié)在整個項目建設期有效控制、全面管理造價的經(jīng)驗；另一方面分析自身在全方位控制造價方面的不足欠缺，盡可能找出因主觀原因而影響全過程成本管理的因素，并加以克服。

3 結(jié)束語

投資總是期望獲得最大回報，成本控制是達到總體回報非常重要的一個方面，有效的成本控制，是項目管理的重中之重?，F(xiàn)在項目管理的投資控制方面，最明顯的缺點就是：成本控制的各個環(huán)節(jié)沒有相應的控制措施或是措施不到位，致使工程項目在建設過程中無法進行投資偏差分析與控制，只是在工程竣工結(jié)算完成時才知道一個工程項目投入了多少，是否投資超限。所以做好工程建設全過程成本控制管理尤為重要。

[定稿日期]2017-08-14

徐科(1980～)，男，本科，工程師，從事房地產(chǎn)成本控制工作。

F293.344

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