周 蓓,王 雪，林麗鳳

(1.遼寧省撫順市社會(huì)科學(xué)院，遼寧 撫順 113006； 2.福建衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)院繼續(xù)教育中心，福建 福州 350199)

資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的困境與對(duì)策
——以撫順市為例

周 蓓1,王 雪1，林麗鳳2

(1.遼寧省撫順市社會(huì)科學(xué)院，遼寧 撫順 113006； 2.福建衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)院繼續(xù)教育中心，福建 福州 350199)

采用隨機(jī)問卷調(diào)查和走訪的方式對(duì)撫順市的新?lián)?、順城、東洲、望花等4個(gè)行政區(qū)住宅小區(qū)展開調(diào)研，分析資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理面臨的困境及其成因，結(jié)合撫順市老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出完善資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策：改造基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)準(zhǔn)物業(yè)化管理；深入挖掘優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)施群眾自我管理；完善平臺(tái)建設(shè)，規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理；轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)主體間良性互動(dòng)。

工業(yè)城市；老舊小區(qū)；物業(yè)管理

城市小區(qū)建設(shè)作為保障人民生活的重要載體和衡量人民生活幸福感的重要指標(biāo)，近年來得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。2016年，中共中央國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，為中國(guó)城市發(fā)展謀劃布局，明確提出未來深化城鎮(zhèn)住房制度改革的兩大方向，其中突出要求對(duì)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房加強(qiáng)改造[1]。遼寧省也著力加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理，陸續(xù)下發(fā)了《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等文件。撫順市作為遼寧省乃至全國(guó)資源型重工業(yè)城市，在特定歷史時(shí)期，根據(jù)城市發(fā)展需要建設(shè)了一批以單位命名的住宅樓小區(qū)，物業(yè)管理主要由企業(yè)承擔(dān)，極大地提高了居民的生活品質(zhì)。如今，伴隨著部分企業(yè)的改制、破產(chǎn)，這些住宅小區(qū)也逐漸步入老舊小區(qū)的行列，物業(yè)管理已經(jīng)不能滿足居民的實(shí)際需要，探索一條適合資源枯竭型城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的路徑已成為當(dāng)務(wù)之急。

一、資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的困境

資源型城市是以本地區(qū)礦產(chǎn)、森林等自然資源開采、加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，以東北地區(qū)最為典型。按照《全國(guó)資源型城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃(2013-2020年)》將資源型城市劃分為4種類型：成長(zhǎng)型、成熟型、衰退型和再生型。撫順屬于衰退型資源工業(yè)城市。資源型工業(yè)城市的小區(qū)建設(shè)與城市本身的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)，礦業(yè)的發(fā)達(dá)造就了發(fā)達(dá)的礦業(yè)經(jīng)濟(jì)，形成了成熟的城市經(jīng)濟(jì)鏈條和完善的生活配套，小區(qū)建設(shè)最初多由礦產(chǎn)企業(yè)或較有實(shí)力的礦業(yè)配套企業(yè)完成。在工業(yè)化過程中，隨著資源的枯竭，這些城市的支柱產(chǎn)業(yè)逐步衰退。然而，這些資源型工業(yè)城市并沒有隨著資源的枯竭而消失，城市老舊小區(qū)的一系列問題逐漸出現(xiàn)。

課題組在對(duì)撫順市新?lián)?、望花、順城、東洲等4個(gè)城區(qū)的老舊小區(qū)進(jìn)行走訪調(diào)研的基礎(chǔ)上，走訪了撫順6位社區(qū)書記、多家物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)，發(fā)現(xiàn)城市老舊住宅小區(qū)類型主要以開放式小區(qū)為主。其中，完全開放式小區(qū)所占比例為51.06%，半開放式小區(qū)所占比例為25.53%，封閉式小區(qū)所占比例僅為23.41%。老舊小區(qū)物業(yè)管理困境主要體現(xiàn)在以下6個(gè)方面。

1.老舊小區(qū)管理難。由于老舊小區(qū)早期規(guī)劃、設(shè)計(jì)的不合理，導(dǎo)致物業(yè)管理難以全面覆蓋。大部分老舊小區(qū)存在墻皮脫落、樓體漏水、墻體長(zhǎng)毛、下水道堵塞疏通不及時(shí)、樓道被占用、樓體沉陷、圈地種菜、小區(qū)衛(wèi)生清理不及時(shí)、小區(qū)流動(dòng)人員多等問題。小區(qū)開放式的特點(diǎn)導(dǎo)致交通工具亂停亂放，小區(qū)成為臨時(shí)“停車場(chǎng)”，極大地增加了安全隱患。

2.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)難。撫順物業(yè)管理企業(yè)主要通過服務(wù)換取收益，其經(jīng)營(yíng)難通常與收費(fèi)難相掛鉤。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺少統(tǒng)一規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)費(fèi)收取方面存在心理預(yù)期的偏差，低收費(fèi)率、高維修成本致使企業(yè)生存困難，無法滿足因社會(huì)成本增加帶來的勞動(dòng)力成本大幅度提升的需求，物業(yè)行業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。

3.歷史遺留問題多。根據(jù)城市歷史發(fā)展的特點(diǎn)，資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)在初始的規(guī)劃、設(shè)計(jì)中主要是由一家產(chǎn)權(quán)單位或多家產(chǎn)權(quán)單位共同管理，專業(yè)的物業(yè)管理公司是近幾年才發(fā)展起來的。隨著住房政策的改革和企業(yè)的改制，大量的產(chǎn)權(quán)單位放棄對(duì)職工住宅小區(qū)樓房的管理，這些住宅小區(qū)一度處于無人管理的狀態(tài)。之后跟進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)，不得不面對(duì)產(chǎn)權(quán)單位與業(yè)主遺留下的有關(guān)管線鋪設(shè)、樓體防護(hù)、維修基金籌集等問題。

4.物業(yè)管理人才少。在撫順，物業(yè)管理行業(yè)是新興的服務(wù)行業(yè)，目前物業(yè)服務(wù)管理人員多為外聘的臨時(shí)工，人員流動(dòng)性大。由于該行業(yè)工資低，年輕人從業(yè)意愿不高，高校也缺少相關(guān)專業(yè)的設(shè)置與人才的培養(yǎng)，人才儲(chǔ)備嚴(yán)重不足。

5.管理職責(zé)劃分難。撫順市老舊小區(qū)物業(yè)管理主要分為兩部分：一部分，主要是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的樓體維修、防護(hù);另一部分，主要是由社區(qū)負(fù)責(zé)的小區(qū)和樓道的衛(wèi)生環(huán)境管理。居民每年均需要向這2家單位分別繳納房屋維修基金和衛(wèi)生費(fèi)。由于管理分散、職責(zé)劃分不明確，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主多要求社區(qū)出面向政府相關(guān)部門尋求幫助，而不是直接與物業(yè)公司溝通。

6.業(yè)主委員會(huì)生存難。撫順市老舊小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)的情況寥寥無幾，且大都不會(huì)定期召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員間存在利益分歧，缺少溝通，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)作用未能得到持續(xù)發(fā)揮，小區(qū)出現(xiàn)問題無法得到及時(shí)解決。雖然在物業(yè)公司不作為時(shí)，業(yè)主委員會(huì)基本能做到維護(hù)業(yè)主利益，但在物業(yè)公司經(jīng)過調(diào)整，運(yùn)營(yíng)正常或得到居民認(rèn)可后，業(yè)主委員會(huì)均不同程度地出現(xiàn)淡化監(jiān)管職能的趨勢(shì)。

二、資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理困境的成因分析

針對(duì)上述困境，課題組就其原因，隨機(jī)對(duì)撫順市4個(gè)城區(qū)的居民展開調(diào)研。調(diào)研結(jié)果表明，44.68%的被調(diào)查者認(rèn)為是現(xiàn)有物業(yè)管理法律、法規(guī)不完善；37.23%的被調(diào)查者認(rèn)為是政府職能部門不作為；81.91%的被調(diào)查者認(rèn)為是業(yè)主購(gòu)買物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)不到位；60.4%的被調(diào)查者認(rèn)為是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)水平不高。課題組經(jīng)過分析，將資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理困境的成因歸納為以下3個(gè)方面。

(一)市場(chǎng)調(diào)節(jié)主體——政府方面

1.物業(yè)管理機(jī)制不健全。(1)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。物業(yè)公司為規(guī)避責(zé)任,在物業(yè)合同里對(duì)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)約定模糊，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議就很難協(xié)調(diào)。(2)定價(jià)機(jī)制不完善。定價(jià)收費(fèi)多采用企業(yè)報(bào)批、政府審核的模式，業(yè)主未能充分參與定價(jià)過程，盡管目前價(jià)格已從政府審批變?yōu)閭浒?，但業(yè)主對(duì)價(jià)格制定的合理性仍有質(zhì)疑。

2.政府職能部門不協(xié)調(diào)。不論是產(chǎn)權(quán)單位，還是物業(yè)公司，在推行物業(yè)服務(wù)過程中均需要完善的法律法規(guī)和職能部門的配合。但在實(shí)際操作過程中，一方面地方政府物業(yè)法規(guī)配套不健全，處理物業(yè)應(yīng)急事件時(shí)，各部門難以協(xié)調(diào)；另一方面，政府具體職能部門在提升群眾自治管理意識(shí)和物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳等方面有所欠缺。目前來看，指導(dǎo)監(jiān)督職能多由基層自治組織社區(qū)承擔(dān)。

(二)供給主體——物業(yè)公司及產(chǎn)權(quán)單位方面

1.產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理混亂。撫順建于20世紀(jì)八九十年代的住宅樓，主要以紅磚樓為主。老舊小區(qū)存在樓體年久失修，配套設(shè)施老化，環(huán)境衛(wèi)生管理難，安全隱患集中，且業(yè)主入住時(shí)尚未實(shí)施大修基金政策，樓體“年年防水年年漏”。同時(shí)，一個(gè)單元或一棟樓存在多家產(chǎn)權(quán)單位或多家物業(yè)公司共同管理的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)問題，產(chǎn)權(quán)單位之間、物業(yè)公司之間、產(chǎn)權(quán)單位與物業(yè)公司之間便互相推諉。

2.物業(yè)公司與開發(fā)商建管不分。在調(diào)查中，物業(yè)公司與小區(qū)開發(fā)商同屬一家企業(yè)的占調(diào)查總數(shù)的15.96%。由于開發(fā)商和物業(yè)公司建管難分,導(dǎo)致物業(yè)公司身份尷尬，無法勝任為業(yè)主維權(quán)的角色。部分物業(yè)公司表示當(dāng)開發(fā)商不再對(duì)其提供補(bǔ)貼時(shí)，只能降低服務(wù)質(zhì)量，維持成本運(yùn)營(yíng)，從而引發(fā)業(yè)主更大不滿，形成惡性循環(huán)。

3.物業(yè)公司服務(wù)水平不高。撫順物業(yè)管理行業(yè)管理并不規(guī)范，存在部分物業(yè)公司沒有資質(zhì)或通過掛靠有資質(zhì)的物業(yè)公司來承接物業(yè)管理項(xiàng)目的情況，這些物業(yè)管理公司缺乏服務(wù)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。物業(yè)管理與服務(wù)市場(chǎng)存在只有賣方?jīng)]有買方的情況，業(yè)主多是被動(dòng)接受開發(fā)商聘請(qǐng)的前期物業(yè)公司的管理與服務(wù)。

(三)需求主體——業(yè)主方面

1.業(yè)主消費(fèi)觀念有偏差。在撫順的4個(gè)市轄區(qū)調(diào)研過程中，某家物業(yè)公司旗下管理的既有封閉小區(qū)，又有老舊小區(qū)。盡管10年來該物業(yè)公司一直保持老舊小區(qū)每月每平方米0.3元的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，但收繳率也從未超過80%。究其原因，排除物業(yè)公司服務(wù)不到位等因素，業(yè)主過高的心理預(yù)期和自身消費(fèi)觀念存在偏差，也是導(dǎo)致?lián)犴樖形飿I(yè)費(fèi)收繳率不高的重要原因。

2.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)不成熟。物業(yè)管理服務(wù)的真正價(jià)值在于通過提升物業(yè)服務(wù)效能，達(dá)到物業(yè)公司盈利的目的。一方面，由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)施福利分房低租金制度，受傳統(tǒng)觀念影響，撫順老舊小區(qū)居民對(duì)于物業(yè)服務(wù)的商品意識(shí)和消費(fèi)觀念并未完全確立，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)也沒有完全成型；另一方面，由于業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的了解，往往將房屋建設(shè)遺留問題歸咎于物業(yè)公司，并選擇拒交物業(yè)費(fèi)，使物業(yè)公司難以維持正常運(yùn)營(yíng)。

三、撫順市老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐

為解決老城區(qū)物業(yè)管理逐漸凸顯出來的問題，從2012年開始，撫順市委、市政府以順城區(qū)將軍堡街道為實(shí)踐平臺(tái)，通過社區(qū)試點(diǎn)方式，探索老舊小區(qū)物業(yè)管理的新途徑。

1．點(diǎn)面結(jié)合健全制度，四方議事共協(xié)商。針對(duì)老舊小區(qū)普遍存在年久失修等情況，試點(diǎn)街道制定了由試點(diǎn)社區(qū)牽頭，樓(院)黨支部、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)共同參與的“四方議事”制度，研究小區(qū)安裝物防和技防設(shè)施、樓(院)美化、收繳物業(yè)費(fèi)等事宜。與此同時(shí)，街道物業(yè)辦與轄下所有社區(qū)積極發(fā)揮轄區(qū)內(nèi)“兩代表一委員(人大代表、黨代表、政協(xié)委員)”的作用，協(xié)調(diào)職能部門，為老舊小區(qū)解決實(shí)際困難。2015年，由政府出面購(gòu)買社會(huì)服務(wù)，對(duì)試點(diǎn)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行積極改造，包括安裝防盜系統(tǒng)、粉刷樓面等。

2．依法成立業(yè)主委員會(huì)，自主選物業(yè)。老舊小區(qū)物業(yè)不作為，業(yè)主與物業(yè)矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生，業(yè)主常以激進(jìn)的方式表達(dá)訴求，嚴(yán)重影響社會(huì)的穩(wěn)定。試點(diǎn)工行公寓是一個(gè)棄管8年的老小區(qū)，停水、停電事件時(shí)有發(fā)生，電梯老化年久失修，自來水二次泵壓后水中存在有害物質(zhì)。盡管多次更換物業(yè)公司，但情況毫無改善。為此，街道和社區(qū)指導(dǎo)與監(jiān)督并行，多次組織召開業(yè)主聯(lián)席會(huì)議，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)市、區(qū)等相關(guān)部門，對(duì)自來水二次泵壓系統(tǒng)進(jìn)行了改造，對(duì)2部電梯進(jìn)行了更換。同時(shí)，挑選出幾家資質(zhì)較好的物業(yè)公司供業(yè)主委員會(huì)自行選擇。最終公寓業(yè)主委員會(huì)通過正式程序敲定正規(guī)物業(yè)公司入駐。新物業(yè)公司的管理與服務(wù)得到了業(yè)主們的一致好評(píng)。

3．創(chuàng)建房管小組新方式，探索自治途徑。業(yè)主自治管理模式是新形勢(shì)下適應(yīng)市場(chǎng)需求的物業(yè)管理模式。此種模式主要是發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管理小組的作用，由業(yè)主自行管理住宅小區(qū)的物防、技防、保潔、綠化等事宜。由于試點(diǎn)小區(qū)不具備成立業(yè)主委員會(huì)的法定條件，2012年6月在區(qū)物業(yè)辦、街道物業(yè)辦和社區(qū)的指導(dǎo)下，試點(diǎn)小區(qū)組織業(yè)主成立了房管小組，職能等同于業(yè)主委員會(huì),成為試點(diǎn)社區(qū)弘揚(yáng)文明新風(fēng)、傳播文化底蘊(yùn)、創(chuàng)建平安社區(qū)的陣地。

從上述分析可以看出，資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的改革離不開政府和社會(huì)多方面力量的大力支持。老舊小區(qū)物業(yè)管理的創(chuàng)新與探索，需要社會(huì)各方面的密切配合。只有當(dāng)各主體都被充分調(diào)動(dòng)起來，物業(yè)管理才能真正發(fā)揮作用。

四、完善資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)建設(shè)完善程度與城市本身的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度息息相關(guān)。2012年起，撫順市政府通過社區(qū)試點(diǎn)方式，積極探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理途徑。今后還應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理改革實(shí)踐的深入進(jìn)行，讓每個(gè)居民享受到城市發(fā)展的成果，為其他城市推動(dòng)此項(xiàng)工作提供更多借鑒。

(一)改造基礎(chǔ)設(shè)施，推行準(zhǔn)物業(yè)化管理

1.改造老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。老舊小區(qū)在建設(shè)之初規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單，多是由廠礦單位出面建設(shè)。隨著城市人民生活水平的提高，其硬件設(shè)施主要存在以下一些不足：綠化面積較小、活動(dòng)空間較小、房屋使用年限較長(zhǎng)、機(jī)動(dòng)車位少等。針對(duì)資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)多、居民經(jīng)濟(jì)承受能力有限的特點(diǎn)，主張開展全市性老舊小區(qū)摸底調(diào)查，制定總體規(guī)劃。規(guī)劃的實(shí)施應(yīng)充分結(jié)合城市發(fā)展思路，契合城市升級(jí)步伐，將好鋼用在刀刃上，避免做無用功。由政府出面購(gòu)買社會(huì)服務(wù)，并積極引進(jìn)社會(huì)民間資本對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如安裝防盜系統(tǒng)、改造下水管道、粉刷樓面、綠化養(yǎng)護(hù)等，為老舊小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理、實(shí)行群眾自治管理奠定基礎(chǔ)。

2.鼓勵(lì)專業(yè)物業(yè)公司參與老舊小區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)化管理。政府可針對(duì)管理老舊小區(qū)的物業(yè)公司降低準(zhǔn)入門檻，提供更多優(yōu)惠政策，如獲取老舊小區(qū)特定區(qū)域公共資源的廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)等，通過適當(dāng)減少物業(yè)公司的運(yùn)作成本，增加其收益，從而加大正規(guī)物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)的吸引力，使老舊小區(qū)也能享受專業(yè)的物業(yè)管理，讓居民積極接受正規(guī)的物業(yè)管理。

3.組建具有政府背景的綜合性物業(yè)公司。以具體行政區(qū)劃為業(yè)務(wù)范圍，根據(jù)撫順市屬于資源枯竭型城市的特點(diǎn)，在礦區(qū)、郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部等存在大量老舊小區(qū)的地區(qū)，可組建有政府背景的綜合性物業(yè)公司，該公司既可以是能夠完全承擔(dān)物業(yè)管理職能的正常企業(yè)，也可以是統(tǒng)籌管理轄區(qū)內(nèi)多家物業(yè)公司的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。以街道(社區(qū))為主導(dǎo)，以綜合性物業(yè)公司為依托，不斷健全社區(qū)、小區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司多方協(xié)作制度，聯(lián)動(dòng)解決實(shí)際問題。

(二)深入挖掘優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)施群眾自我管理

資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)的治理，離不開公共服務(wù)水平的提升和社會(huì)管理能力的完善。針對(duì)不同的老舊小區(qū)，應(yīng)采取不同的方式進(jìn)行治理，引導(dǎo)鼓勵(lì)小區(qū)居民步入群眾自我管理的軌道，即在街道(社區(qū))指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表組成房管小組，由業(yè)主自行管理住宅小區(qū)的物業(yè)事宜，實(shí)現(xiàn)群眾自我管理，滿足業(yè)主的不同需求[2]。針對(duì)沒有物業(yè)公司愿意接管的老舊小區(qū)，需要采取一定的措施對(duì)小區(qū)已有人力資源、區(qū)位資源進(jìn)行整合與利用。如組織工礦離退休人員或其他退休人員，成立綠化環(huán)保小組或者安全巡邏隊(duì)伍，發(fā)揮老舊小區(qū)的人力成本優(yōu)勢(shì)；深挖城市中心、城區(qū)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益，解決老舊小區(qū)自治管理運(yùn)作經(jīng)費(fèi)短缺問題。當(dāng)然，群眾自我管理并不意味著政府完全退出。鑒于資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)底子薄，部分居民屬于低收入群體，政府應(yīng)積極引導(dǎo)居民與物業(yè)公司、社區(qū)與居民、社區(qū)與物業(yè)公司建立對(duì)話、博弈的平臺(tái)與機(jī)制。這既是對(duì)基層政府的執(zhí)政智慧和能力的考驗(yàn)，也是提升老舊小區(qū)居民公共服務(wù)參與意識(shí)的要求。

(三)完善平臺(tái)建設(shè)，規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理

1.規(guī)范行業(yè)資質(zhì)，推行星級(jí)制度。撫順市目前有合法物業(yè)管理職業(yè)資格并采用信用管理的企業(yè)227家。通過實(shí)地調(diào)研反饋所得，證實(shí)了存在部分物業(yè)公司不符合資質(zhì)承接物業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象。政府職能部門有必要進(jìn)一步明確行業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)，嚴(yán)格把握?qǐng)?zhí)業(yè)資格，依法取締缺乏資質(zhì)的公司。建立統(tǒng)一、公開、透明的物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)管理平臺(tái)，做好物業(yè)公司管理與服務(wù)水平的等級(jí)劃分，推行物業(yè)公司星級(jí)制，加快實(shí)現(xiàn)行業(yè)品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)效競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

2.推行合理測(cè)評(píng)服務(wù)，建立誠(chéng)信檔案。在深入調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，資源型工業(yè)城市物業(yè)費(fèi)收取難的問題相當(dāng)突出。盡管有個(gè)別業(yè)主少交或不交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司并不會(huì)中斷整體的物業(yè)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)“搭便車”現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分物業(yè)公司為解決收費(fèi)困難問題，通過法院訴訟的方式向業(yè)主追討應(yīng)得利益，付出了大量精力和額外成本，結(jié)果卻并不理想。(1)建議引入物業(yè)管理第三方，代收業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)并管理支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，客觀評(píng)價(jià)物業(yè)公司服務(wù)。每年年初或年終經(jīng)社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)等多方測(cè)評(píng)后，由第三方按測(cè)評(píng)結(jié)果向物業(yè)公司撥付業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)，減少物業(yè)公司與業(yè)主的直接矛盾。(2)建立業(yè)主誠(chéng)信檔案。把業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)情況與水、電、煤氣、個(gè)人信貸、出國(guó)出境等相關(guān)事宜聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人事項(xiàng)聯(lián)網(wǎng)。這將有利于解決物業(yè)費(fèi)收繳難問題。撫順于2015年推行了每隔5年可提取一次公積金，一次可提取6000元，專門沖抵、繳納物業(yè)費(fèi)的政策。2016年7月，遼寧省已經(jīng)提出將拒交或惡意拖欠物業(yè)費(fèi)行為納入個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)[3]。

(四)轉(zhuǎn)變物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)主體間良性互動(dòng)

東北老工業(yè)基地對(duì)于資源的依賴程度較高，在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)有一定難度，必須提高資源型工業(yè)城市物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，不斷完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過市場(chǎng)機(jī)制，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)理念，提升服務(wù)管理水平；通過物業(yè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控,促使物業(yè)行業(yè)資源重新分配，實(shí)現(xiàn)資源有效配置，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感；通過更多企業(yè)直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，街道、社區(qū)監(jiān)督引導(dǎo)，業(yè)主委員會(huì)和居民實(shí)現(xiàn)自治管理，加速物業(yè)公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，引導(dǎo)其側(cè)重提升服務(wù)質(zhì)量。針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主、租戶提出的合理需求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)及時(shí)回應(yīng)解決，逐漸創(chuàng)建服務(wù)品牌。與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，依法合規(guī)收費(fèi)，對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的，積極通過第三方平臺(tái)予以解決，維護(hù)好公共利益，及時(shí)向業(yè)主全面、全程公開物業(yè)費(fèi)使用情況，使業(yè)主感到“收得明白、花得放心”[4]，從而形成資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、政府職能部門間的良性互動(dòng)，為城市的發(fā)展與穩(wěn)定貢獻(xiàn)力量。

[1]中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見[EB/OL]. (2016-02-22)[2016-05-22]. http://www.gov.cn/zhengce/2016-02/21/content_5044367.htm

[2]撫順市社會(huì)科學(xué)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室.2015年撫順經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究[M].沈陽：遼寧民族出版社,2016：99.

[3]唐心萌.遼寧：業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)或進(jìn)個(gè)人誠(chéng)信“黑名單”[EB/OL]. (2016-07-28)[2016-07-29]. http://help.3g.163.com/16/0728/06/BT1SC07100964MCB.html.

[4]莊永明.交費(fèi)與服務(wù)要形成良性互動(dòng)[N].人民日?qǐng)?bào),2015-07-21(20).

(責(zé)任編輯： 林小芳)

The dilemmas and countermeasures of property management in the old and new residential areas of resource-oriented industrial city — Taking Fushun city as an example

ZHOU Bei1， WANG Xue1， LIN Li-feng2

(1.FushunAcademyofSocialSciences,Fushun,Liaoning113006,China; 2.ContinuingEducationCenter,FujianHealthCollege,Fuzhou,Fujian350199,China)

The residential areas in four administrative districts including Xinfu, Shuncheng, Dongzhou and Wanghua in Fushun city have been investigated with the methods of random questionnaire survey and interviews in order to analyze the dilemmas faced by the property management in the old residential areas of resource-oriented industrial city and to explore the reasons why these dilemmas exist. According to the property management experience of the residential areas, this paper puts forward some methods which are suitable for the property management in the old residential areas of resource-exhausted industrial city. The methods include reconstructing the infrastructure and promoting standard property management, thoroughly examining superior resources and implementing population′s self-management, completing the platform construction and standardizing the management in the property industry, changing the management concept of property management enterprises and realizing the favorable interaction among subjects. It is aimed to improve residents′ happiness index and satisfaction in life so as to promote the integral development and construction of the society.

industrial city; old residential area; property management

2016-07-30

撫順市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目課題(fskghktlx-2016 -023)；遼寧省社會(huì)科學(xué)學(xué)術(shù)活動(dòng)優(yōu)秀成果申報(bào)項(xiàng)目。

周蓓(1980-)，女，講師,碩士。研究方向：公共管理、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

F293.347

A

1671-6922(2017)02-0092-05

10.13322/j.cnki.fjsk.2017.02.015

福建農(nóng)林大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2017,20(2):92-96

Journal of Fujian Agriculture and Forestry University (Philosophy and Social Sciences)