蔡國欽

【摘要】這些年，隨著房地產(chǎn)市場的火爆，公證處受理了越來越多涉房委托公證，但這其中的有些涉房委托公證并非是出于真實意思表示的委托公證，而是為了達到其他的目而借用公證這一合法形式來達到非委托目的的非真實委托，我們在此統(tǒng)稱此類委托為異化委托。在公證實踐中一般遇到的異化委托公證主要有這二類：一是為規(guī)避稅費或房產(chǎn)尚不符合上市交易的條件而希望以委托公證的方式達到物權(quán)轉(zhuǎn)移登記目的的委托公證；二是為避免冗長的訴訟執(zhí)行程序或無法辦理抵押登記而企圖以委托公證的方式來達到直接實現(xiàn)擔保物權(quán)的目的的委托公證。因異化委托并非出于真實意思表示，而且又采用了公證這一合法形式作為外衣，所以異化委托公證往往對有利害關(guān)系的各方都存在著不可預測的風險?，F(xiàn)筆者就針對上述異化委托公證可能存在的風險，和公證員如何防范此類異化委托公證的風險進行簡單的介紹。

【關(guān)鍵詞】異化委托公證 房地產(chǎn)市場

一、以委托公證代替物權(quán)登記

在房產(chǎn)交易中經(jīng)常遇到房產(chǎn)尚無法馬上辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者買方基于稅費方面的考慮而不愿馬上辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的情形，此時買方便希望以辦理委托公證的方式來代替物權(quán)登記，誤以為辦理了委托公證便取得了物權(quán)。可實際上，單方的委托授權(quán)并沒有產(chǎn)生實質(zhì)上的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移效力，然而買賣雙方卻往往不清楚這其中存在的不確定風險。

（一）對于買方來講主要存在以下風險

（1）因委托屬于單方授權(quán)行為具有可撤銷性，因此可能出現(xiàn)賣方在收取了售房款或定金并且辦理了委托公證之后，又向相關(guān)部門告知撤銷委托，導致買方手頭上雖有委托公證書，但公證書卻無法使用的情形。

（2）在房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，如果賣方不誠信的話，便可能出現(xiàn)一房多賣的情形。因委托是委托人基于單方的意思表示所做出的行為，因此委托人可以隨時隨地再做出相同的委托授權(quán)行為，而對于受托人的人數(shù)和授權(quán)的次數(shù)法律均沒有任何的限制。那么，委托人就完全有可能在任何的時間就同一事項再重復委托給一人或多人辦理，因此不存在賣方在委托給買方辦理與房產(chǎn)有關(guān)的事宜之后就不能再將相同的授權(quán)事項委托給其他人辦理的情形。

（3）由于從辦理委托公證到實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時間跨度比較長，便容易出現(xiàn)無法單憑委托公證書直接辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形。在這種情形之下，就再次需要賣方配合才能夠辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如果此時的房價上漲，而賣方又覺得之前的售價太低，就可能要求買方補償差價，才愿意配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

如果在委托公證辦理之后，賣方由于經(jīng)濟糾紛或其他原因?qū)е旅碌姆慨a(chǎn)被查封甚至被拍賣的話，那因買方向賣方所購買的房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，就有可能也被列入被查封被拍賣的行列，導致買方權(quán)益受損。

（二）對于賣方來講存在以下的風險

（1）出售處于按揭階段的房產(chǎn)，賣方往往委托買方每月還本付息，如果買方未按時還款或無法正常履行還款手續(xù)的話，那么賣方的信用將受到影響，并且還可能出現(xiàn)房產(chǎn)被拍賣的情形。

（2）如果買方是炒房客或房產(chǎn)投機人的話，往往會要求委托書中不要限定買受人和售價，這樣買方就可以依據(jù)委托書，將房產(chǎn)以任意的價格出售給不特定的第三人，從中賺取價差。若買方不誠信的話，則可能發(fā)生買方將房產(chǎn)一房多賣的情形。如果出現(xiàn)這種情形的話，賣方便有可能因授權(quán)不明確或買方的欺詐行為而承擔過錯責任或卷入不必要的糾紛中。

（3）同樣作為炒房者或房產(chǎn)投機人的買方，若長時間找不到合適下家的話，便可能基于經(jīng)濟的考慮，不愿意再支付物業(yè)、水電、天然氣等相關(guān)費用。而賣方又誤以為房產(chǎn)已經(jīng)出售給買方，這些費用理應由買方繳納，跟自己沒有關(guān)系了?？蓪嶋H上，房產(chǎn)尚屬于買方所有，水電、天然氣等物業(yè)配套設(shè)施依舊登記在賣方的名下，如果長期沒有繳納相關(guān)物業(yè)配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用的話，賣方就可能被起訴。

二、以委托公證替代抵押登記

以委托公證替代抵押登記即所謂擔保性委托是指委托方所做出的委托行為并非是出于真實意思表示，而是委托方與他人發(fā)生了債權(quán)債務關(guān)系，債權(quán)人為了確保債務人及時履行債務，而要求債務人所做的委托，而此類委托對債務人和債權(quán)人都存在一定的風險。

（1）對委托方即債務人可能存在著這樣的風險：為了避免陷入冗長的訴訟、執(zhí)行程序，確保資金能夠快速回籠，債權(quán)人往往在取得抵押權(quán)后，還會要求借款方將房產(chǎn)的所有權(quán)利都委托給債權(quán)人或債權(quán)人指定的第三人。因此，如果債務人延期還款或無法還款的話，債權(quán)人就可能不顧及債務人的利益而將房產(chǎn)以明顯低于市場的價格出售，甚至進行關(guān)聯(lián)交易，使債務人的利益受損。亦或者雖然債務人已經(jīng)還清了借款但無法及時收回委托公證書，受托人繼續(xù)依據(jù)委托公證書行使代理權(quán)限，給委托人造成不必要的麻煩和損失。

（2）對債權(quán)人來講，因單方授權(quán)可任意撤銷，便可能出現(xiàn)受托方手里雖然有委托公證書，但是委托書失效的情形。所以，對于債權(quán)人來講沒有辦理抵押登記或者無法辦理抵押登記，而企圖通過委托公證的方式來達到擔保債權(quán)實現(xiàn)的目的是存在風險的。可見，保障借貸雙方的合法權(quán)益，應當辦理抵押登記手續(xù)，向社會公示擔保行為，而不是企圖通過辦理委托公證來代替抵押登記。

三、風險防范

鑒于異化委托公證存在的眾多不確定風險，而公證處作為預防糾紛，減少訴訟的機構(gòu)，對于此類公證的辦理理應持一種審慎的態(tài)度，并樹立一定的風險防范意識。那在公證實踐中應當如何應對此類異化委托公證呢，筆者認為可以從以下幾個方面來做：

（1）公證員作為法律專業(yè)人士，在受理公證時中除了要知曉當事人要申辦何種公證之外，還必須了解當事人的辦證目的。而要知曉申請人申辦此類公證的真實意圖，就需要公證員掌握一定的技巧。在受理此類委托公證時，經(jīng)常會出現(xiàn)一些非公證申請人陪同委托人前來申辦此公證，而且委托人往往無法準確的表述自己具體要委托的事項，而是由其他人代為陳述委托事項。此時，公證員就需要多一些警覺性，同時為了防止不相關(guān)的人員對申請人產(chǎn)生誤導，公證員應單獨與申請人進行交流，了解申請人辦證的真實意圖，并充分明確告知異化委托公證存在的風險，使其對此類公證有清楚的認識，從而打消申辦此公證的念頭。

（2）在公證員明確告知異化委托可能產(chǎn)生的風險之后，如果當事人仍執(zhí)意要申辦此類委托公證的話，就應建議其委托事項要具體明確。筆者認為可以從這幾個方面建議委托人對委托事項進行細化：委托出售房產(chǎn)的，盡量限定買受人和售價。這樣既可以防止一房多賣，也可防止受托人以過低價格出售房產(chǎn)，損害委托人的利益。涉及房產(chǎn)抵押擔保的委托，盡量限定被擔保人、被擔保的債務數(shù)額，擔保的期限，防止受托人濫用委托抵押擔保的權(quán)限，為不特定的債務提供擔保，導致房產(chǎn)被拍賣的風險增大。委托期限盡量不要表述為“至委托事項辦完結(jié)時止”，視為無固定期限往往容易對委托人產(chǎn)生不利的影響，因此，最好限定具體的委托期限。盡量不要授以受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)限，因為轉(zhuǎn)受托人的不確定性，往往可能存在轉(zhuǎn)受托人不當履行委托權(quán)限的風險。

（3）因異化委托公證而產(chǎn)生的爭議糾紛一般不會馬上發(fā)生，往往是在公證申辦完一段時間之后才會發(fā)生。這時候，委托人或受托人或利益相關(guān)人往往就會到公證處，要求公證處解釋為什么申辦了公證，還達不到他們想要達到的目的。鑒于異化委托公證存在的這種風險，一般建議公證處在辦理此類異化委托公證時，盡量不要采用直接證明委托行為真實性的證明方式，而是采用間接的證明方式即僅證明委托人的簽名行為的證明方式，不對委托行為和委托書內(nèi)容的真實性、合法性予以證明。如果直接申辦委托公證的話，公證員需要審查委托人委托行為是否真實，委托人的意思表示是否真實、有無受騙、被脅迫的情況。然而在異化委托公證中，委托人的意思表示往往是不真實、不自愿的，但是公證員無法直接以自由裁量的方式判定因委托人意思表示不真實就拒絕受理公證申請。因此，采用證明簽字或印鑒屬實的證明方式，可以盡可能的避免公證員陷入因異化委托產(chǎn)生的糾紛中，保障公證員的合法權(quán)益。

通過以上對異化委托公證的介紹和分析，我們對異化委托公證有了一個比較清晰的認識。那么，公證機構(gòu)在此類公證的辦理中就要充分發(fā)揮衡平當事人之間的關(guān)系，消除糾紛隱患和不真實、不合法的因素，促進當事人依法行使權(quán)利和履行義務的作用，從而達到預防糾紛，減少訴訟的目的。