摘要：“營(yíng)改增”政策全面實(shí)施后，對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)較大幅度減輕納稅負(fù)擔(dān)起到了積極作用，但同時(shí)此次“營(yíng)改增”對(duì)于不同行業(yè)的企業(yè)所起作用也存在著較大的差別。房地產(chǎn)行業(yè)作為事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生的重要行業(yè)，其稅負(fù)的變動(dòng)將會(huì)給其他行業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。本文將深入分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響，并提出“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8?。ㄊ校┼]政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營(yíng)改增”政策全面推廣至全國(guó)其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，這也是我國(guó)分稅制改革后國(guó)家財(cái)稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量高，現(xiàn)已出臺(tái)了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存問(wèn)題，本文在分析“營(yíng)改增”等政策法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

依據(jù)財(cái)稅[2013]36號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計(jì)稅方式方面，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計(jì)稅方法；金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)則適用于增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額方式征收，“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)稅率為5%，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費(fèi)用等房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本為C，在17%的進(jìn)項(xiàng)稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營(yíng)改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%的假定情況下，“營(yíng)改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過(guò)分析，我們可得到“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在“營(yíng)改增”整改過(guò)程中也面臨著諸多操作性問(wèn)題。

第一，代開虛開發(fā)票問(wèn)題?！盃I(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營(yíng)改增”后，有關(guān)法律對(duì)于非法購(gòu)買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對(duì)傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來(lái)了不小的法律隱患。

第二，抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問(wèn)題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項(xiàng)目少的特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問(wèn)題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會(huì)增加。

第三，公司財(cái)務(wù)管理難度增加問(wèn)題?！盃I(yíng)改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進(jìn)行稅務(wù)計(jì)算，不僅會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺(tái)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略

（一）加大財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)力度

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、保稅等財(cái)務(wù)行為提出了更高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營(yíng)改增”到來(lái)需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識(shí)和技能的財(cái)務(wù)人才，并且做好年輕財(cái)務(wù)人員的培育工作，夯實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)。

（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式

“營(yíng)改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵抗，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加建房安裝成本開支，通過(guò)建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對(duì)本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購(gòu)貨物或勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購(gòu)貨物和勞務(wù)時(shí)，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額能予以抵扣。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來(lái)了諸多機(jī)遇?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動(dòng)積極性，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：張歆雅（1997-），女，陜西銅川人，廈門大學(xué)管理學(xué)院2015級(jí)會(huì)計(jì)系國(guó)際會(huì)計(jì)專業(yè)本科生。