房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的成交均價(jià)和溢價(jià)率的快速回落，一方面印證了監(jiān)管部門正在要求存銷比較低的城市加大土地供應(yīng)中住宅用地比例，另一方面也了反映了房企對(duì)市場(chǎng)的整體前景并不樂觀，拿地積極性顯著回落，高溢價(jià)爭(zhēng)搶地王的現(xiàn)象將難以重現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，在2016年四季度“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資于12月出現(xiàn)了反彈，全年累計(jì)增速達(dá)到6.9%，略低于當(dāng)年4月7.2%的高點(diǎn)，這令各路分析人士和投資者頗感意外。人們不禁要問：房地產(chǎn)投資反彈在2017年能否持續(xù)？經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)還能不能寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度爆發(fā)？前景似乎并不樂觀。

熱點(diǎn)城市短期補(bǔ)庫(kù)存帶動(dòng)房地產(chǎn)投資反彈

2016年前三季度，在放松限購(gòu)和寬松的信貸政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)去庫(kù)存達(dá)到了一定的效果，這在決策部門點(diǎn)名的16個(gè)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為明顯。

從全國(guó)范圍來看，2016年末商品房待售面積6.95億平米，同比下降3.2%，其中住宅待售面積為4.03億平米，同比下降11%，庫(kù)存去化4991萬(wàn)平米（參見圖一）。

然而，必須承認(rèn)，全國(guó)商品房特別是住宅去化過程，主要發(fā)生在熱點(diǎn)城市，其中北京、上海、南京、廈門、合肥、鄭州六大城市的住宅庫(kù)存量和存銷比均降至歷史低位，六大城市住宅庫(kù)存分別下降了284萬(wàn)平米、414萬(wàn)平米、302萬(wàn)平米、135萬(wàn)平米、316萬(wàn)平米（至10月末）和340萬(wàn)平米，總計(jì)為1791萬(wàn)平米，占全國(guó)住宅庫(kù)存去化規(guī)模36%，在其他10個(gè)熱點(diǎn)城市，住宅庫(kù)存量也都出現(xiàn)了明顯的下降。

住宅庫(kù)存的快速回落，使得熱點(diǎn)城市的房企明顯加快了存量土地的開發(fā)節(jié)奏，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資整體反彈。2016年以來，深圳、南京、鄭州、廣州、天津、福州等城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，明顯高于全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資整體增速（參見圖二），而北京、上海兩大一線城市房地產(chǎn)投資增速之所以低迷，一方面是兩個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)期，另一方面是房企持有的土地儲(chǔ)備十分有限，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，開發(fā)商處于無(wú)地可開發(fā)的狀況中。

補(bǔ)庫(kù)存帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈能持續(xù)多久？

短期補(bǔ)庫(kù)存帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈能持續(xù)多久？這是決策者和市場(chǎng)分析人士普遍關(guān)心的問題，其答案可以從歷史數(shù)據(jù)中窺見一斑。

在過去十年時(shí)間內(nèi)，我國(guó)商品房銷售回落對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資造成的明顯影響大體經(jīng)歷過三個(gè)周期：

第一個(gè)周期是2007年10月商品房銷售額增速達(dá)到51.5%高點(diǎn)，隨后出現(xiàn)大幅回落，但房地產(chǎn)投資直到2008年6月才達(dá)到高點(diǎn)，滯后時(shí)間大約為8個(gè)月。

第二個(gè)周期為2009年11月商品房銷售額增長(zhǎng)高點(diǎn)為86.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資在6個(gè)月后的2010年5月沖頂?shù)?8.2%，隨后緩慢回落。

第三個(gè)周期為2013年2月銷售額的高點(diǎn)為77.6%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在同期出現(xiàn)回落，此后保持了大約半年以上的高位增長(zhǎng)（參見圖三）。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的高點(diǎn)，滯后于房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)的高點(diǎn)大約6個(gè)月時(shí)間，但滯后的時(shí)間已經(jīng)明顯縮短。

當(dāng)然，我們不能把歷史經(jīng)驗(yàn)完全套用在未來的趨勢(shì)預(yù)測(cè)上，但2015年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，以及2016年四季度房地產(chǎn)調(diào)控之后的銷售回落，同樣將使得當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存時(shí)間將保持在大約3-6個(gè)月。

因此，在熱點(diǎn)城市補(bǔ)庫(kù)存帶動(dòng)下，2017年前幾個(gè)月房地產(chǎn)投資保持相對(duì)穩(wěn)定增速可能性較大，但長(zhǎng)期回落的趨勢(shì)已基本確立。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期前景如何？

那房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期前景如何呢？要回答這個(gè)問題，不能僅關(guān)注短期內(nèi)以存量土地開發(fā)、補(bǔ)庫(kù)存為主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)反彈，而更應(yīng)關(guān)注土地市場(chǎng)的交易均價(jià)和溢價(jià)率。

2016年9月，全國(guó)100大中城市住宅用地樓面均價(jià)達(dá)到歷史峰值6719元/平米，12月為4970元/平米，四季度累計(jì)回落26%。相比較而言，土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率更能反映開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的信心水平，土地成交溢價(jià)率同樣在2016年9月達(dá)到104.27%，超過2010年2月的歷史峰值96.41%，至2016年12月，溢價(jià)率連續(xù)回落到37.86%（參見圖四），開發(fā)商非理性爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯臒崆槊黠@減弱。

綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的短期反彈，主要原因是熱點(diǎn)城市在經(jīng)歷過去兩年快速去化后的加快補(bǔ)庫(kù)存投資。后期房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)保持回落，因此補(bǔ)庫(kù)存持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，預(yù)計(jì)大約3-6個(gè)月。

關(guān)于中長(zhǎng)期前景，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的成交均價(jià)和溢價(jià)率的快速回落，一方面印證了監(jiān)管部門正在要求存銷比較低的城市加大土地供應(yīng)中住宅用地比例，另一方面也了反映了房企對(duì)市場(chǎng)的整體前景并不樂觀，拿地積極性顯著回落，高溢價(jià)爭(zhēng)搶地王的現(xiàn)象將難以重現(xiàn)。（感謝新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖供稿，本文作者黃志龍，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員。）