許麗娟

[摘要]城市小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬及其收益歸屬問(wèn)題日益成為小區(qū)矛盾的焦點(diǎn)。從法律法規(guī)層面對(duì)小區(qū)停車(chē)位存在的問(wèn)題及成因進(jìn)行科學(xué)分析，完善相關(guān)制度性立法，對(duì)解決小區(qū)車(chē)位權(quán)屬糾紛具有重要的意義。

[關(guān)鍵詞]停車(chē)位；性質(zhì)；權(quán)屬

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.177

目前，城市小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬及其收益歸屬問(wèn)題日益成為小區(qū)矛盾的焦點(diǎn)。從法律層面探尋小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬規(guī)定問(wèn)題，有助于明確城市小區(qū)的車(chē)位權(quán)屬，塑造和諧健康的小區(qū)環(huán)境。

1城市小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬存在的問(wèn)題

小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題不明，就無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)劃小區(qū)車(chē)位的性質(zhì)，并明確其歸屬權(quán)限。明確城市小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的問(wèn)題，是解決城市小區(qū)車(chē)位矛盾的關(guān)鍵點(diǎn)和切入點(diǎn)。

1.1專有、共有和約定之爭(zhēng)

城市小區(qū)停車(chē)位主要有地下停車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)、地面停車(chē)位、地面車(chē)庫(kù)、架空層車(chē)位、人防工程車(chē)位、樓頂層車(chē)位、機(jī)械車(chē)位等形式。對(duì)于這些停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，在實(shí)際操作層面，因停車(chē)位的性質(zhì)不一樣，按照《物權(quán)法》第74條規(guī)定，造成了車(chē)位的權(quán)屬劃分存在較大的爭(zhēng)議：一是小區(qū)的停車(chē)位均屬于小區(qū)整個(gè)建筑本身，車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商通過(guò)售賣(mài)實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主對(duì)于車(chē)位的所有權(quán)；二是為了確保小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先使用，防止“天價(jià)車(chē)位”的出現(xiàn)，將小區(qū)車(chē)位全部定性為業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商售賣(mài)時(shí)有明確權(quán)屬的情況下，可以通過(guò)權(quán)屬購(gòu)買(mǎi)實(shí)現(xiàn)業(yè)主共有；三是超越小區(qū)停車(chē)位的專有和共有之爭(zhēng)，便于實(shí)際操作，提出來(lái)可以由當(dāng)事人（主要是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主）進(jìn)行約定來(lái)界定小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題。

1.2停車(chē)位性質(zhì)：民用和國(guó)防之爭(zhēng)

依據(jù)《人民防空法》第5條“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的相關(guān)規(guī)定，車(chē)位是開(kāi)發(fā)商投資建造的，權(quán)屬應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)售賣(mài)、租賃實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的所有和使用；但是人防工程又具有公共的性質(zhì)，應(yīng)歸國(guó)家所有?？梢?jiàn)，小區(qū)內(nèi)任何車(chē)位都存在戰(zhàn)時(shí)作為國(guó)家戰(zhàn)爭(zhēng)軍需資源被無(wú)償征用的可能。因此，小區(qū)停車(chē)位就兼具雙重屬性，既是民用又是軍用的。參照《人民防空法》對(duì)地下人防工程戰(zhàn)時(shí)歸國(guó)家所有，平時(shí)為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)軍、民兩用的原則，小區(qū)不僅是地下停車(chē)位，甚至是所有停車(chē)位應(yīng)確保國(guó)家戰(zhàn)時(shí)優(yōu)先使用，其所有權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主只能取得車(chē)位的使用權(quán)。

1.3新型停車(chē)位歸屬界定之爭(zhēng)

小區(qū)新型停車(chē)位，主要是指新開(kāi)發(fā)的樓房頂層車(chē)位和機(jī)械車(chē)位。對(duì)于新型停車(chē)位的性質(zhì)，既是物權(quán)法規(guī)定范圍內(nèi)的，又是物權(quán)界定比較模糊的部分。樓房頂層停車(chē)位是充分利用小區(qū)建筑的空間開(kāi)發(fā)的停車(chē)位，作為整個(gè)建筑物的公共組成部分而存在歸業(yè)主共有；但是頂樓空間一般在開(kāi)發(fā)商售賣(mài)時(shí)就把樓頂?shù)氖褂脵?quán)（因公共活動(dòng)需要的部分除外）作為業(yè)主專有讓渡給頂樓業(yè)主使用，造成了架空層車(chē)位的性質(zhì)之爭(zhēng)。同時(shí)，機(jī)械車(chē)位因其具有流動(dòng)性，無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記。因此，在權(quán)屬不明的情況下開(kāi)發(fā)商和業(yè)主均不愿意冒風(fēng)險(xiǎn)采用該種車(chē)位。

2小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的成因

圍繞小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的問(wèn)題，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失或不甚明確，導(dǎo)致了各地法院判決案例五花八門(mén)。

2.1停車(chē)位權(quán)屬的適用法規(guī)理解多元化

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”一方面，立法取向的明確化，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，意味著保護(hù)業(yè)主的權(quán)益優(yōu)先。另一方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商權(quán)益的一定限制，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)自主決定用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)益分配。而且，本條對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的強(qiáng)制性。意味著只要小區(qū)業(yè)主未以明示的方式放棄權(quán)利，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)。另外，《物權(quán)法》第42條規(guī)定因公共利益需要，可以依照法律程序征收個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，《中國(guó)人民防空法》對(duì)地下人防工程在戰(zhàn)時(shí)的使用方面，也作出可無(wú)償征用的規(guī)定。這造成了小車(chē)位的權(quán)利的歸屬理解分歧。

2.2停車(chē)位的上位法和地方法規(guī)銜接錯(cuò)位

關(guān)于小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬的規(guī)定主要集中在《物權(quán)法》第74條，其關(guān)鍵點(diǎn)在于規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位首先滿足業(yè)主需要，歸屬問(wèn)題可約定，小區(qū)公共部分的停車(chē)位屬業(yè)主共有。作為上位法的《物權(quán)法》，并沒(méi)有明確小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，只是在確保業(yè)主需要的前提下，僅僅明確了小區(qū)建筑的公共部分停車(chē)位為業(yè)主共有，強(qiáng)調(diào)權(quán)屬問(wèn)題的解決方式可以通過(guò)約定實(shí)現(xiàn)，并未對(duì)權(quán)屬問(wèn)題有明確的規(guī)定。這造成了地方性法規(guī)按照小區(qū)停車(chē)位的自己定性，出臺(tái)約定的指導(dǎo)性意見(jiàn)，形成了約定的多元向度，法院判決也是各有千秋。例如，《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)建設(shè)及處分管理辦法》（草案）中，就將配建停車(chē)位的權(quán)屬劃歸全體業(yè)主，而增設(shè)停車(chē)位的權(quán)屬則為開(kāi)發(fā)商所有。

2.3法律法規(guī)滯后于小區(qū)停車(chē)位發(fā)展需要

小區(qū)新型停車(chē)位的出現(xiàn)，缺少立法的定性和指導(dǎo)性法規(guī)保護(hù)。因新事物的出現(xiàn)尚需研判，《物權(quán)法》尚未對(duì)新型停車(chē)位的物權(quán)、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的定性，導(dǎo)致了地方性法規(guī)立法因不能無(wú)上位法依據(jù)，又不能擅自定性，導(dǎo)致了地方性法規(guī)暫時(shí)無(wú)法對(duì)新型停車(chē)位及時(shí)作出立法。這造成了城市小區(qū)停車(chē)位的立法滯后、法規(guī)內(nèi)容多樣、法院判案結(jié)果有可能大相徑庭。

3小區(qū)停車(chē)位歸屬權(quán)問(wèn)題的完善立法建議

停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，可謂眾說(shuō)紛紜。這一涉及社會(huì)、法律兩個(gè)層面的問(wèn)題，引起了政府、學(xué)界和民眾的廣泛關(guān)注。小區(qū)停車(chē)位所有糾紛的重點(diǎn)在于小區(qū)車(chē)位歸屬權(quán)與使用權(quán)不明確，實(shí)現(xiàn)小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題科學(xué)劃分，筆者認(rèn)為可從以下3個(gè)方面入手進(jìn)行立法。

3.1增強(qiáng)小區(qū)停車(chē)位定性的可操作性

城市小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)和權(quán)屬問(wèn)題緊密相關(guān)，車(chē)位性質(zhì)在某種程度上決定了車(chē)位的權(quán)屬。小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)多元化、復(fù)雜化傾向越來(lái)越明顯，小區(qū)新型停車(chē)位的出現(xiàn)，更加強(qiáng)化了這一趨勢(shì)。如何確保業(yè)主在正常使用車(chē)位的原則下，化繁為簡(jiǎn)、清晰明確、精準(zhǔn)到位對(duì)小區(qū)停車(chē)位進(jìn)行性質(zhì)劃分，進(jìn)而明確其權(quán)屬約定，可考慮將小區(qū)停車(chē)位定性為建筑區(qū)劃內(nèi)和建筑區(qū)劃外兩類，建筑區(qū)劃內(nèi)的由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)投資管理，業(yè)主通過(guò)不高于成本價(jià)50%，通過(guò)約定合同購(gòu)買(mǎi)實(shí)現(xiàn)權(quán)屬；建筑區(qū)劃外的停車(chē)位，由全體業(yè)主共有，委托物業(yè)公司或者業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理其成本和收益。

3.2立法確保業(yè)主全面掌握停車(chē)位信息

城市小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間對(duì)于小區(qū)停車(chē)位信息存在不對(duì)稱，為便于業(yè)主對(duì)于車(chē)位權(quán)屬情況的科學(xué)決策，可通過(guò)立法建立小區(qū)停車(chē)位信息公開(kāi)制度，確保業(yè)主在全面掌握小區(qū)停車(chē)位基本信息的情況下，作出科學(xué)的判斷和理性的選擇。通過(guò)對(duì)業(yè)主公開(kāi)小區(qū)建筑規(guī)劃附圖，定時(shí)公布小區(qū)車(chē)位售賣(mài)、租賃的使用情況，使開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)停車(chē)位的信息共有，實(shí)現(xiàn)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的讓渡和分割。

3.3明確將小區(qū)停車(chē)位納入政府不動(dòng)產(chǎn)登記

城市小區(qū)停車(chē)位種類較多，且在不斷拓展停車(chē)的范圍，創(chuàng)造新型停車(chē)平臺(tái)，在客觀上要求必須明確界定車(chē)位的產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、物役權(quán)。將城市小區(qū)所有類型的停車(chē)位均納入不動(dòng)產(chǎn)登記中來(lái)，對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，特別是對(duì)機(jī)械性停車(chē)位等新型車(chē)位建立靈活的可申請(qǐng)撤銷(xiāo)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠促進(jìn)城市小區(qū)停車(chē)位的健康良性發(fā)展，優(yōu)先滿足小區(qū)居民的停車(chē)使用，緩解車(chē)位矛盾之爭(zhēng)。

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