申燕

[摘要]隨著城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)土地使用制度改革體系的完善，土地續(xù)期出讓問題越發(fā)受到政府及權利人的重視，根據相關法律法規(guī)等規(guī)定，明確住宅用地期滿后自動續(xù)期，但商服用地期滿后如何續(xù)期，出讓金收繳標準，續(xù)期年限等問題尚未明確，文章以商服用地為案例，從評估角度對商服用地續(xù)期出讓相關問題進行了探索。

[關鍵詞]建設用地使用權；商服用地；續(xù)期出讓；評估

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.089

1國有建設用地使用制度背景分析

1978年經濟體制改革的全面展開和1982年對外舉辦中外合資企業(yè)的提出，由深圳特區(qū)率先推行的按城市土地不同等級向土地使用者收取不同標準使用費的試點后，并相繼在福州、海口、上海等城市相繼擴大試點的實行，標志著全國進入城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)土地使用制度改革階段，隨之通過的“憲法修正案、土地管理法的修改、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》”等相關立法政策的建立實施，明確了“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”。為之后的國有建設用地使用權出讓和轉讓全面實施發(fā)展奠定了基礎。

制度改革初期至今，全國城鎮(zhèn)國有出讓土地中有部分出讓土地已經面臨或即將面臨土地使用期限到期的問題，地上建筑物和土地的處理問題越來越受到政府及當事人的關注。根據《物權法》及相關法律規(guī)定，地上建筑物所有權歸屬于房屋所有權人，土地使用者只擁有規(guī)定年限的土地使用權，土地續(xù)期要在符合國家立法政策及城鎮(zhèn)規(guī)劃，土地總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)土地供應計劃等的前提下，考慮土地所有者和土地使用者權益及地上附著物、社會公共利益等多方面因素，根據我國國情，建設用地出讓年限屆滿后續(xù)期出讓的處理不能一概而論，在不違背國家大方針政策的同時，應結合地方規(guī)章、規(guī)劃、出讓計劃等需要，根據項目性質、用途、現狀等情況分別處理。

2011年第十一屆全國人大第四次會議及全國政治協商會議十一屆四次會議，提出了土地使用年期屆滿，土地使用權續(xù)期的相關問題，標志著土地使用權續(xù)期正式提上議程。

2國內外辦理土地續(xù)期出讓的探索

德國：土地使用權期限屆滿，土地使用者需先消除土地登記手續(xù)，且地上存在租賃或抵押關系時，原則上不同土地使用權消滅，而是隨之轉移。續(xù)期可由土地所有權人和土地使用權人提出，如地上建筑物還可利用，使用權人需將建筑物移交給土地所有權人，土地所有權人給予其一定補償，如果在土地所有權人提出續(xù)期要求時，土地使用權人拒絕接受續(xù)期的，視為喪失賠償請求權。

英國和美國：土地所有權歸國家，土地采取終身租賃和年租混合租借制度，土地使用權人對其擁有無限期使用和處置權，土地多為私有，國家對其只有很少部分的行使權。土地使用權人一次性交納規(guī)定期限內的固定費用，期限屆滿，可由雙方協商約定年限，并根據城市發(fā)展規(guī)劃及經濟狀況續(xù)交租金。延續(xù)期滿無新續(xù)期合約時，地上建筑物歸土地所有者無償所有。

日本：土地使用權期限屆滿，土地使用權人需將土地恢復至原狀返還土地所有權人，地上物的權利也同時收回，土地增值的，土地所有權人給予補償。但因建筑物尚在使用期限，土地使用權人要求續(xù)期的，經土地所有權人同意，土地續(xù)期合同和原合同一致。

中國香港：土地使用權期限屆滿，有兩種處理方式：一是業(yè)主自愿續(xù)期至規(guī)定年限，可以不補繳地價，只繳納地租，租金為應課差餉租值的3%，每年調整；二是契約約定可續(xù)期的，在契約續(xù)期期限內，土地續(xù)期不需補繳地價和每年調整的地租，僅每年繳納定額的地稅，地稅為續(xù)期當日物業(yè)應課差餉租值的3%，維持不變，至土地重新開發(fā)為止。

中國：我國最初的土地續(xù)期探索雛形在2004年，深圳采取“地價三五折”方案，成功為商業(yè)大廈成功續(xù)期。根據《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》，土地使用權在屆滿或即將屆滿的一年內，在不改變用途的情況下，可以到房管局申請續(xù)期，按照當年基準地價的35%繳交土地出讓金。2011年作為“全國第一例”青島市阿里山小區(qū)住宅土地使用年限到期后辦理續(xù)期出讓提上議程，由于土地使用權續(xù)期出讓制度提出初期，制度落實和具體實施均處于摸索狀態(tài)，所以該案例尚未具體處置措施。同年萊蕪市國土局印發(fā)《關于督促用地單位辦理土地使用權出讓續(xù)期手續(xù)的通知》，多項措施督促土地使用權已經到期或即將到期的項目用地者加快辦理出讓續(xù)期手續(xù)，規(guī)定土地使用權人在規(guī)定期限內按現狀申請續(xù)期，土地使用年限從土地使用權出讓到期時間算起，土地出讓金按評估地價的100%繳納等針對續(xù)期不同情況做出不同處理方式的規(guī)定。

3土地使用權續(xù)期和續(xù)期條件及相關法律依據

第一，土地使用權續(xù)期：土地使用權出讓合同約定使用年期屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請。除根據社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

第二，土地使用權續(xù)期條件：一是該塊土地的用途與期滿時的城市規(guī)劃不相矛盾；二是使用人有繼續(xù)使用該塊土地的必要；三是繼續(xù)使用該塊土地不影響其他的社會公共利益。

第三，相關法律依據：（1）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（3）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；（4）《中華人民共和國物權法》。

4土地續(xù)期出讓評估中存在的問題及主要評估方法

本文以商服用地續(xù)期出讓評估為例，對城市商服用地使用權續(xù)期相關問題進行了探索。

4.1項目簡介

宗地位于××市××區(qū)××路，地上現有一棟8層鋼混結構商服用房，現狀出租經營。涉及多個產權人，均已分割辦理產權證。宗地登記用途分別為城鎮(zhèn)混合住宅用地和城鎮(zhèn)住宅用地，現狀用途為商服，土地使用權終止日期為2015年9月26日，出讓年限均為20年。

4.2土地續(xù)期方式的確定

土地需辦理續(xù)期出讓時，地上附著物基本已建設完成，評估時按現狀評估更為合理，評估測算時要考慮從土地取得到建設完成的成本、稅費及利潤構成，結合估價期日的市場經濟狀況和市場成本等對其的影響。個人認為可在土地評估價基礎上，采取招、拍、掛方式辦理續(xù)期土地使用權手續(xù)，更有利于提高城市經營性土地利用水平和土地市場的公平競爭，加強國家對土地收益的把控和原土地使用者對其的重視程度等。

對于資不抵債、瀕臨破產或含公益性用途等的特殊用地，對于采用招拍掛不適應時，可在土地評估價的基礎上，考慮協議出讓等方式處理。

4.3估價期日的確定

屆滿前一年土地使用者申請續(xù)期的估價期日的確定，根據相關文件和地方政策確定，建議按兩種情況處理：一是按合同約定出讓截至日的次日確定；二是可按政府受理土地續(xù)期手續(xù)時的時間確定。

宗地設定為商服用地，土地終止日期為2015年9月26日。宗地涉及多個產權人，部分產權人于土地使用權屆滿前一年向地方國土資源局提交續(xù)期申請，確定估價期日為2015年9月27日。

部分產權人在土地使用權屆滿前一年未向地方國土資源局辦理申請續(xù)期手續(xù)，出讓起始日按土地使用權人書面申請日期確定。產權人于2015年10月20日申請續(xù)期，則確定估價期日為2015年10月20日。

4.4土地用途的設定

宗地登記用途分別為城鎮(zhèn)混合住宅用地和城鎮(zhèn)住宅用地，房屋所有權證登記用途為商服用房，現狀用途為商服，此次評估的目的是辦理土地續(xù)期手續(xù)，補交土地價款。通過咨詢當地國土資源局意見和根據最有效利用原則，評估設定按現狀用途設定為商服用地。

4.5續(xù)期年限的確定

常理理解，土地使用權屆滿，土地按法定最高出讓年限續(xù)期最為合理，住宅用地使用權期間屆滿自動續(xù)期，但自動續(xù)期年限、續(xù)期收費等未明確，非住宅用地，續(xù)期方式、年限等相關問題更未明確。在確定續(xù)期年限時可根據宗地實際情況和當地的政策等因素綜合確定。

宗地為商服用地，根據相關法律政策和地方會議紀要文件等，出讓年限按法定最高出讓年限減去《國有建設用地使用權出讓合同》約定出讓年限的剩余年限確定。

宗地為土地使用制度改革初后期辦理土地權屬手續(xù)，期間多次變更產權人，初期資料歸檔制度尚不健全，原出讓合同無法獲得，土地使用權人通過拍賣方式和資產抵債方式獲得宗地使用權，未重新簽訂土地使用權出讓合同，但辦理了土地轉讓和土地登記相關手續(xù)，轉讓后的土地年限為剩余使用年限20年，未詳細說明出讓起始年限。此次設定續(xù)期年限時，咨詢了當地國土資源局，評估設定續(xù)期土地使用權年限為商服用地法定最高出讓年限40年減去原出讓年限20年后的剩余年限，即商服用地20年。

4.6地上建筑物對宗地的影響分析

宗地現狀為商服用地，所處樓層對地價影響較大，且呈遞減規(guī)律，所以在處理該類土地時，要考慮各樓層對地價的影響。宗地涉及多個產權人，且分割辦理兩證。每個產權人權利范圍無規(guī)律分布于不同樓層，每套房屋建筑面積和分攤土地面積各不相同，部分房屋所有權證只登記了總建筑面積，未登記分套房屋建筑面積。評估時先根據房屋分戶平面圖，算出各套房屋的建筑面積，之后參照高層建筑物地價分攤方法，求出各套所分攤的土地面積，之后求出該棟建筑物的分層建筑面積和分層分攤土地面積，為之后的評估測算打下基礎。

4.7續(xù)期出讓評估思路和評估中存在的問題

評估思路：宗地處于城市中心區(qū)域，商服較為繁華，市場租賃數據較易收集。宗地涉及多個產權人，所處樓層、分攤土地面積和建筑面積均不同，分開測算不科學，可先按高層建筑物地價分攤方法求出該棟建筑物的分層建筑面積和分層分攤土地面積，采用收益還原法得出分層樓面地價，再根據不同產權人所分攤土地面積計算出各自分攤地價。

評估操作時存在的問題：一是通過市場調查，市場租賃底層商業(yè)用房租賃案例較多，但因出租面積、經營方向不同，租賃水平差距較大。周邊同類型市場出租案例多為整體出租，底層以上的物業(yè)租金水平難以量化，且低于小面積多層商服用房租賃水平，可比性不大。二是采用收益還原法計算每層樓面地價時，建筑成本和稅費率取值等經咨詢規(guī)劃、建筑設計和稅務相關專業(yè)人員確定，該部分成本、稅率無法因樓層價值之差具體量化，且市場上難以收集到該類成本數據，分層計算成本、稅費比例缺乏依據。三是分層土地還原率和房屋還原率的確定缺乏依據。市場上難以獲得不同樓層租賃資料，分層測算每層商業(yè)用房價值、收益和成本等主觀性較大，分層確定還原率缺乏數據驗證。

所以分層測算價值雖最準確，但如不能收集到更為準確的市場租賃、成本等資料，數據參數取值主觀性較大，個人不建議分層計算每層的樓面地價。

宗地實為一整體，統(tǒng)一使用不可分割。建議可先求出宗地整體價格，再根據商業(yè)地價樓層分攤系數，得出每層分攤土地總價，除以每層分攤土地面積得出每層單位面積土地價格，最后反推出每套分攤的土地總價。

4.8評估方法

根據評估師現場查勘，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2014，2014年12月1日）和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）的要求，商服用地評估主要方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法。

宗地為商服用地，且處于城市老城區(qū)，區(qū)域內基本無新開發(fā)利用土地，建成后的類似物業(yè)經營模式多為出租，租賃案例較易獲得，通過比較修正后可以確定客觀的商服房地產租金水平，故評估可選擇收益還原法進行評估。宗地位于××城區(qū)規(guī)劃范圍，處于××城區(qū)基準地價覆蓋范圍?！痢脸菂^(qū)基準地價成果近期更新完成并公布實行，具有完善的商服用地修正體系，基準地價修正體系具有一定的科學性，結合《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》規(guī)定，故選擇基準地價系數修正法作為此次評估的主要方法。

4.8.1收益還原法

收益還原法是在估算宗地在未來每年預期純收益（正常年純收益）的基礎上，以一定的土地還原率，將宗地在未來每年的純收益折算為估價期日收益總和的土地價格。

第一，根據未來可獲得純收益的方式，有凈收益每年不變和凈收益逐年遞增遞減等公式，宗地上現有一棟小高層商服用房，總體長期出租經營，評估師現場查勘并對周邊總體出租物業(yè)的調查了解，同類型物業(yè)多為總體出租經營，且合同年限多為長期，租金約定方式基本不變，根據此次評估物業(yè)的出租狀況及續(xù)期年限和市場同類型物業(yè)出租情況等綜合分析，此次評估采取凈收益每年不變公式。

第二，宗地上商服用房總樓層為8層，區(qū)域內同類型物業(yè)底層商業(yè)用房租賃案例較易獲得，通過與宗地同一供需圈內類似物業(yè)的調查，選擇了三個可比案例與估價對象進行比較分析修正后確定底層商服用房租金水平。租金層差比率通過對區(qū)域內不同商服用房租金水平的調查收集，商服用房租金水平呈遞減規(guī)律，通過對不同樓層租金水平與底層租金水平的比較分析（小比較法略），確定第2層租金占底層租金水平的50%左右，第3層租金占底層租金水平的40%左右，第4層租金占底層租金水平的35%左右，第5層租金占底層租金水平的30%左右，第6層至第8層租金水平差別不大，占底層租金水平的25%左右。確定房地總收益時，根據宗地上商服用房每層建筑面積計算出8層商服用房的平均租金水平。再通過對比區(qū)域內同類型物業(yè)的建筑分攤、布局及區(qū)域內商服用房的出租率等的調查對比分析確定房屋分攤比例和出租率（分析過程略）。

第三，還原率的確定。采用收益還原法的另一個關鍵取值為還原率，還原率的求取方法有投資風險與投資收益率綜合排序插入法、安全利率加風險調整值法和市場提取法。宗地處于城市老城區(qū)，周邊配套及房地產市場較為成熟，商服用房的銷售和出租市場較為活躍，所以在確定還原率時采用了市場提取法（租售比）。

通過收集區(qū)域內的新售商服用房銷售案例和出租經營的商服用房租賃案例，通過對資料數據分析篩選確定與估價對象最具可比性的銷售和租賃案例，算出其凈租金收益與售價除比，計算出租售比，由此確定綜合還原率。由于宗地所處區(qū)域近期無類似地塊出讓案例，在確定土地還原率時，先用安全利率加風險調整值法進行了測算，確定風險調整值時根據近年來的社會經濟數據（包括出讓地價數據，房地產銷售均價數據，租賃市場均價數據等），考慮通貨膨脹等因素的影響，結合中國人民銀行公布的一年期定期存款利率算出土地還原率。最后按三種還原率之間的關系式[r=（r1×L+r2×B）/（L+B）]算出房屋還原率，再反推驗證土地還原率的合理性。因為土地位置固定性，除遇自然災害和政局戰(zhàn)亂等不確定性因素，土地具有永續(xù)利用等特性，投資收益相對穩(wěn)定，房屋耐用年限較長，容易產生自然和功能折舊，易發(fā)生資本損耗，風險相對不穩(wěn)，則房屋還原率一般略高于土地還原率（分析過程略）?！痢潦凶馐勐式y(tǒng)計表見表1，××市還原率表見表2。

4.8.2基準地價系數修正法

基準地價系數修正法是按照替代原則，對評估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取評估宗地在估價期日的價格。

宗地兩面鄰路，西鄰主干道××，南鄰支路××，為街角地。進行基準地價系數修正法進行測算時，根據臨主干道寬度米和臨支路寬度米，計算出街角地面積，之后將臨主干道剩余寬度米和臨街深度米、臨支路剩余寬度米和臨街深度米分別算出各臨街區(qū)段面積，最后算出區(qū)片面積。

面積確定，進行各項修正后，代入商服用地區(qū)段價和區(qū)片價公式求出綜合地價。

4.9結果確定

基準地價系數修正法是通過對城區(qū)內交易案例的大量調查，科學測算得出的區(qū)域價格，以宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，進行差異修正而得到宗地在估價期日價格，是一種比較價格，具有較強的理論基礎和操作性能，能比較客觀真實地反映地價市場情況。

收益還原法測算結果是通過調查區(qū)域的租金收益情況確定估價對象收益，通過剝離有關費用，采用合理參數測算土地價格，測算結果較符合當地地價水平。

通過對當地土地市場、土地價格的分析和兩種方法的可靠性綜合分析，基準地價系數修正法和收益還原法的評估結果內涵一致，價格相近，可靠性相當。根據項目特點，并綜合考慮宗地所在區(qū)域的地價水平，確定以兩種方法的評估結果的簡單算術平均值作為此次評估宗地地價的最終結果。估價結果確定表見表3。

宗地上建筑物為×商務大廈，現狀用途為商服用房，總層數為8層，商服用房所處樓層對地價影響較大，地價呈收益遞減規(guī)律，根據宗地《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，土地使用權面積、總建筑面積，評估涉及的總分攤土地面積、建筑面積，根據公式得出每一層分攤土地面積（計算過程略），將先求出的土地使用權總地價，按樓層分配率算出各樓層分攤總價，再用每層所分攤的土地總價除以每層分攤土地面積，計算出每層單位面積土地價格。商服用地（商業(yè)用房）樓層地價分配表見表4?！辽虅沾髲B每層分攤土地面積一覽表見表5。各樓層分攤土地面積估價結果一覽表見表6。評估涉及宗地結果一覽表見表7。

5結論

我國人口眾多，安居樂業(yè)一直是我國傳統(tǒng)思想的保障，人們由最初的安居保障置房到隨著生活質量的提高而購置商服用房等的思想改變，人們對房產的要求，伴隨著國家的發(fā)展和經濟的進步，也呈現出多元化的需求。根據國土資廳函〔2016〕1712號《關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》，對少數住宅用地提出了不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)等過渡性的處理方法。尚未制定針對商服用地續(xù)期出讓的相關規(guī)定。但隨著國家土地、資產制度的成熟完善以及資產法的出臺，國家對于不同用途土地使用權的續(xù)期出讓的具體實施、出讓金補繳方式、續(xù)期評估等各相關問題都會日趨成熟。此次對商服用地續(xù)期評估的探索還存在很多不足之處，對于商服用地的評估，適宜的方法有市場比較法、收益還原法和剩余法、基準地價系數修正法，對于宗地所處區(qū)域同一供需圈內無類似出讓案例的地塊，但對租賃市場成熟，較易獲得出租案例，且市場處于正常水平時，收益還原法測算結果應該更能體現市場價格，收益還原法測算續(xù)期出讓地價要估算宗地在未來的年正常純收益，測算中的收益資料、費用取值、還原率及相關稅費均來自市場和政府稅率要求，相關數據通過與宗地比較修正后，數據依據較為充分，且最后通過剝離出成本，房屋收益后的土地價格較能符合土地市場行情。

此評估案例尚有很多需要改進完善的地方，希望對續(xù)期評估問題的探索能起到微薄之力。

參考文獻：

[1]田洋.城市住宅土地使用權續(xù)期繳費研究[D].青島：青島理工大學，2013.

[2]王勝明.中華人民共和國國有物權法解讀[M].北京：中國法制出版社，2007.

[3]李亞男.收益還原法中還原利率的確定方法探析[J].現代農業(yè)科技，2009（21）.

[4]高圣平，楊旋.建設用地使用權期限屆滿后的法律后果[J].法學，2011（10）.

[5]孟星.城市土地的政府管制研究[D].上海：華東師范大學，2005.

[6]蔣曉玲.建筑物所有權與土地使用權沖突新解[J].山東社會科學，2012（6）.

[7]何佳艷.土地使用權收回的類型及法律依據[J].投資北京，2011（2）.

[8]陳建民.商業(yè)用地出讓年期到期后的處置問題[J].中國房地產，2013（5）.

[9]麻曉芳.溫州常用房地產估價方法運用中存在的問題及改進措施[J].溫州職業(yè)技術學院學報，2011，11（1）.