夏欣怡

進(jìn)入2017年之后，加拿大推出的一系列房產(chǎn)政策，有的對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓，有的卻對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行鼓勵(lì)，難免令人產(chǎn)生困惑：這究竟是想讓房?jī)r(jià)上漲，還是想讓房?jī)r(jià)下跌呢？

進(jìn)入2017年，加拿大推出了若干房產(chǎn)新政，這給加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展預(yù)示了方向。

調(diào)控晉級(jí)：溫哥華開(kāi)征 1% 房屋空置稅

從2016年8月2日起，大溫哥華地區(qū)針對(duì)海外買家推出了15%的房產(chǎn)購(gòu)置稅，使得溫哥華房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下跌至今。面對(duì)在高價(jià)位持續(xù)盤旋的市場(chǎng)，溫哥華政府出臺(tái)了新的房?jī)r(jià)抑制政策。

溫哥華市議會(huì)（注意不是大溫哥華地區(qū)，而僅僅是大溫哥華地區(qū)的溫哥華市）批準(zhǔn)從2017年1月1日開(kāi)始征收1%房屋空置稅，這項(xiàng)征稅的目的是將溫哥華多達(dá)2.2萬(wàn)棟未充分利用的閑置房屋推向市場(chǎng)。2018年，所有業(yè)主需自行申報(bào)房屋在2017年的空置情況，溫哥華市政府將進(jìn)行隨機(jī)審計(jì)，防止業(yè)主弄虛作假。目前溫哥華的房屋出租市場(chǎng)非常緊張，出租屋空置率僅為0.6%，溫哥華市長(zhǎng)羅品信認(rèn)為，空置稅將促使空置公寓和房子的房主把房子放到市場(chǎng)上出租，從而緩解緊張局面。

筆者認(rèn)為，在空置稅的壓力下，一些屋主考慮將空置的房屋出售，這會(huì)增加房屋的市場(chǎng)供應(yīng)量。在收緊的政策下，一些潛在購(gòu)房者，特別是無(wú)自住需求的房產(chǎn)投資者，會(huì)考慮持幣觀望，這將減少市場(chǎng)的需求。這樣的供求變化，會(huì)幫助溫哥華過(guò)熱的樓市降溫，讓資金在哥倫比亞?。˙C省），乃至加拿大進(jìn)行更合理的分流?？罩枚惣染徑饬朔课葑赓U市場(chǎng)的壓力，又平抑了房屋買賣市場(chǎng)的供求，可謂一箭雙雕。

峰回路轉(zhuǎn)：首次購(gòu)房免息貸款+部分取消房產(chǎn)購(gòu)置稅

2016年15%的海外買家購(gòu)置稅與今年1%的房屋空置稅，使得加拿大的房產(chǎn)持有者心生恐懼，認(rèn)為這是加拿大房產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的信號(hào)。但從2017年開(kāi)始，BC省卻出臺(tái)了首次購(gòu)房免息貸款新政，可謂是峰回路轉(zhuǎn)。

自2017年1月16日起，符合標(biāo)準(zhǔn)的BC省民將可以從該省的“房主貸款與資產(chǎn)合營(yíng)項(xiàng)目”（B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership）獲得最高額為375萬(wàn)加元（或房?jī)r(jià)的5%）的25年貸款。最初5年沒(méi)有利息，也無(wú)須償付本金。從第6年起開(kāi)始按當(dāng)時(shí)利息還款。如果購(gòu)房者增加還款額或在25年到期前還清全額，也不會(huì)被處以罰款。

該政策表明了BC省政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度：希望房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展，通過(guò)房產(chǎn)稅率調(diào)節(jié)改善貧富差距，使低收入家庭也能居者有其屋。

首次購(gòu)房免息貸款政策的推出僅僅是寬松政策的開(kāi)始。在2017年1月29日，不列顛哥倫比亞省省長(zhǎng)和不列顛哥倫比亞自由黨黨領(lǐng)、不列顛哥倫比亞省議會(huì)溫哥華格雷岬選區(qū)省議員簡(jiǎn)蕙芝于溫哥華唐人街參加中國(guó)農(nóng)歷新年花車巡游時(shí)宣布：“法律允許我們有權(quán)給一些群體豁免征收海外買家稅，所以我們決定免除那些持有有效工簽，在本地買房的海外勞工繳納15%的額外稅款?！?/p>

為什么簡(jiǎn)蕙芝會(huì)發(fā)表這樣的講話？主要原因在于，2016年8月2日大溫推出的15%海外買家稅過(guò)于嚴(yán)厲。而在2016年的9月19日，BC省高等法院甚至收到了一個(gè)代表非加拿大人對(duì)BC省新轉(zhuǎn)讓稅提出的集體訴訟申請(qǐng)，狀告加拿大BC省政府越權(quán)、歧視。

這樣的政策給溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了嚴(yán)重打擊。從2016年7—12月，溫哥華的所有類型房產(chǎn)的價(jià)格下跌了3.53%，而更大的跌幅則來(lái)自于成交量，所有房型總成交量從4393棟，下跌至1710棟，下跌幅度高達(dá)61.07%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)往年。在這樣的背景下，簡(jiǎn)蕙芝計(jì)劃部分取消15%海外買家房產(chǎn)購(gòu)置稅，可謂是亡羊補(bǔ)牢之舉。

調(diào)控再現(xiàn)：維多利亞和多倫多提議15%買家稅

2017年1月底，兩位維多利亞市議員提出建議，向溫哥華學(xué)習(xí)，維多利亞地區(qū)也應(yīng)征收房屋空置稅（Empty Home Tax）和外國(guó)人購(gòu)置稅（Property Transfer Tax，簡(jiǎn)稱PTT）。

事實(shí)上，溫哥華限購(gòu)的最大受益城市并非維多利亞，而是加拿大的第一大城市多倫多。2016年7月—2017年1月，大多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)依然處于持續(xù)上漲之中，獨(dú)立屋均價(jià)從952983美元上漲至1068670美元，共上漲了12.14%。而多倫多的核心地帶，其獨(dú)立屋均價(jià)更是快接近200萬(wàn)加元，達(dá)到了1996229美元。有更加樂(lè)觀的看法認(rèn)為：2017年，大多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)將上漲17%。在這樣的情況下，大多倫多地區(qū)的萬(wàn)錦市議員提交議案，要求在全省開(kāi)征15%海外買家物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。華裔市議員何胡景認(rèn)為：萬(wàn)錦市的海外買家只占整個(gè)房產(chǎn)交易量的5%左右，因此萬(wàn)錦向海外買家加征15%物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅不會(huì)令房?jī)r(jià)大幅下挫。

最終，該議案并沒(méi)有獲得通過(guò)。但筆者認(rèn)為，這已經(jīng)給市場(chǎng)信心帶來(lái)了打擊。如果多倫多房產(chǎn)市場(chǎng)不顧此次政策警告，依然瘋狂上漲。那么，15%的買家購(gòu)置稅真的可能接踵而至，多倫多房市重現(xiàn)溫哥華的景象，將不可避免。

區(qū)域均衡發(fā)展才是調(diào)控目的

進(jìn)入2017年之后，加拿大推出的一系列房產(chǎn)政策，有的對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓，有的卻對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行鼓勵(lì)，難免令人產(chǎn)生困惑，這究竟是想讓房?jī)r(jià)上漲，還是想讓房?jī)r(jià)下跌呢？事實(shí)上，它們并不矛盾，其中暗含有邏輯：

對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行政策打壓，比如已經(jīng)出臺(tái)了15%海外買家稅的溫哥華和有可能出臺(tái)15%買家稅的多倫多與維多利亞，這3個(gè)城市的房?jī)r(jià)分列加拿大的第一、第二和第三，而溫哥華1%的房屋空置稅也是希望投資性住房能夠進(jìn)入市場(chǎng)。

對(duì)低房?jī)r(jià)區(qū)域和低收入者進(jìn)行政策扶持，使得低收入人群也能居者有其屋，加拿大的不同地區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)均衡發(fā)展。比如BC省的首次購(gòu)房免息貸款政策，受益對(duì)象就是房產(chǎn)價(jià)格最高不超過(guò)75萬(wàn)加元、家庭收入在15萬(wàn)加元以下的BC省中低收入家庭。而簡(jiǎn)蕙芝部分取消房產(chǎn)購(gòu)置稅的計(jì)劃，受益對(duì)象則是持BC省有效工簽在大溫買房的外國(guó)人，即能夠給BC省創(chuàng)造稅收的工薪層外國(guó)人。此外，15%的海外買家購(gòu)置稅，在加拿大其他中小城市地區(qū)目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要實(shí)行。

因此，有計(jì)劃在加拿大置業(yè)的購(gòu)房者，在將目光放到溫哥華、多倫多等大城市的同時(shí)，不妨更多地考慮其他更有發(fā)展?jié)摿Φ募幽么笾行〕鞘小１热缗c加拿大最大華人聚居地——溫哥華臨近，且具有相似氣候和發(fā)展水平的海濱城市納奈莫（Nanaimo）、鄧肯（Duncan）、帕克斯維爾（Parksville）、考特尼（Courtenay）、坎貝爾里弗（Campbell River）都是可以考慮的對(duì)象。